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近期，武汉市青山区安欣置业有限公司申报的二街坊建设项目一期（1-A地块）项目规划批前公示发布。该项目拿地方为青山区国资，已确定由金地代建。该项目也是金地品牌首次进入青山区。

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项目规划详情：

青山区国资开发，金地代建

共6栋高层，490套，户均建面约124.8平

准四代规划

规划方案显示，该项目共包含6栋27-33层的高层住宅和少量临街商业。

该项目分为两期开发，一期1-3号楼，二期4-6号楼。

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该项目净用地面积约2.27万方，总建筑面积约8.58万方，计容建筑面积约6.16万方，住宅建筑面积约6.12万方，容积率约2.71，户数490户，机动车停车位493个，户均建筑面积约124.8平。

其中一期住宅建筑面积约2.94万方，容积率约2.57，246户。

二期住宅建筑面积约3.18万方，容积率2.91，共244户。

从平面图来看，该项目地块比较方正，东侧、南侧为现成道路。住宅朝向都为南偏东。3、4、5、6号楼围合区域有较为集中的健身运动空间。

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社区主入口位于南侧红钢二街，社区大门有架空造型和天窗，入口区域规划有下沉庭院和两处户外会客厅（公益服务设施），这是四代住宅打造园林惯用的方式，这些建筑空间往往不计容。4、5、6号楼还有首层架空。

另外，从建筑平面结构来看，各楼栋未见连廊结构，3、4、6号楼为33层，1、2号楼为31层，5号楼为27层。1、2、4、5号楼为一个单元，3、6号楼为两个单元，可能以2梯2户配置为主。

效果图所示，或为建筑南面外立面，该项目观江面在北面。

该项目四面都暂时无遮挡，建筑错位分布，南北侧采光都不错。不过随着后期周边地块的建设，日照情况能有变化。

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拿地情况——

该项目以报规部分为P（2024）203号地块，于2024年12月26日，由武汉市青山区安欣置业有限公司底价拍得，成交价57420万元，成交楼面价约9000元/平。

武汉市青山区安欣置业有限公司由武汉市青山安居集团有限公司全资控股，最终属于青山区国资。报规企业即拿地企业，青山区国资为该项目甲方，金地为代建企业。

今年10月20日，二街坊建设项目一期（1-A地块）开发委托管理服务中标候选人公示，金地集团为中标候选人第1名。开发商为武汉市青山区安欣置业有限公司，金地集团为代建方。

P（2024）203号地块位于青山区建设十路与红钢二街交汇处，西北临钢城四十九中，南临红钢二街，东临建设十路红坊工业文创区2街坊-1-A地块（具体位置及四至见本拍卖文件附图所示），规划总用地面积为22743.43平方米（其中居住用地21281.86平方米，防护绿地1461.57平方米，以实测为准）；规划用地性质为居住用地、防护绿地；居住建筑面积不超过6.38万平方米；容积率约2.8。国有建设用地使用权出让年限为70年、50年。

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该地块旁边的P（2024）204号地块，同样由武汉市青山区安欣置业有限公司底价拍得，成交价92880万元，成交楼面价约9000元/平。两个地块都属于红坊工业文创区2街坊，如果前期地块开发的顺利，后期也有可能延用品牌，合并为一个项目，但也有可能引入其他品牌开发商代建。

P（2024）204号地块位于青山区建设十路与红钢二街、红钢三街交汇处，北临红钢二街，南临红钢三街，东临建设十路红坊工业文创区2街坊-2-B地块，规划总用地面积为36350.25平方米（其中居住用地34399.07平方米，防护绿地1951.18平方米,以实测为准）；规划用地性质为居住用地、防护绿地、复合医疗卫生服务设施用地；计容建筑面积不超过10.32万平方米，容积率2.84；国有建设用地使用权出让年限为70年、50年。

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区位、交通和配套分析：

区位方面：三环边青山滨江东片，临近三环高架和天兴洲长江大桥，与长江直线距离约400米

该项目位于青山区建设十路与红钢二街交汇处，属于二环与三环之间的青山滨江东片，与三环线直线距离只有约130米，地块北侧与长江直线距离约400多米，地块南侧与地铁5号线红钢城站直线距离约900米。

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微观区位：

北侧为规划住宅用地、四十九中、临江大道、青山江滩等；

东侧为建设十路、桥南公园、三环高架、京广高铁等；

南侧为红钢二街、P（2024）204号地块（可能开发为该项目后期）等；

西侧为四十九中、中交江锦湾等。

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区位点评：

1、在青山区，青山滨江相对于和平大道以南的青山核心板块，普遍认为更有发展前景，宜居价值也更高。青山滨江东片规划有红房子亮点片区，近几年华侨城、招商、大华等品牌开发商汇聚于此。青山滨江曾经规划为商务区，特别是一线临江区域规划有众多商务地标项目，不过区域内已有不少写字楼和商业用地改为住宅，商务属性明显弱化，目前呈现的更像是居住和教育大城，片区中小学教育资源丰富，东片红钢城小学有多个分校。

2、青山滨江板块临青山江滩，该项目地块北侧与长江只有约400米，现阶段多数楼栋可看江。以前是低矮楼层的老房子，属于拆迁后城市更新的阶段，周边待开发住宅用地众多，短时间内处于大拆大建的阶段。

3、该项目地块处于青山滨江东片的东部边界，在板块内环线位置处于劣势，再东侧就是武钢工业区了，属于大武昌城区的边缘地带，距离三环和高铁线不远，可能有一定噪音影响，也可能受到武钢厂区的空气影响。

周边和平大道实景：

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交通方面：步行距离有地铁站，自驾走和平大道和上东三环比较方便

地铁：与地铁5号线红钢城站直线距离约900米，步行估计约1公里左右。

地铁5号线红钢城站：

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自驾：项目所处青山滨江板块有和平大道、临江大道等横向主干道，经和平大道，向东较近距离内与东三环有互通立交，向西与二环也可互通，不过和平大道非快速路，日常车流量较大，红绿灯比较多。

青山区域横向主干道还有友谊大道快速路，可以通过建设十路再上友谊大道高架，连通二环比较快捷，不过友谊大道高架二环以内部分路段设计有先天缺陷，也并非快速路。

配套方面：目前较近的大商业为青山商场，区域主要划片中小学为钢城二小和武钢三中初级中学东校区

商业：青山区域主要集中大商业基本都分布在和平大道沿线，包括武商奥莱、青山印象城、青山商场等。该项目位于青山滨江东片建设十路，规划的“红房子”文旅商业暂无兑现时间表，只建成了一个小型商业囍悦里。周边自驾到青山印象城也不会很费时，印象城近几年人气不错。

教育：该项目较近的中小学为钢城二小、武钢三中初级中学东校区（四十九初中）和四十九中（高中）。钢城二小又叫做红钢城小学第五学校，区别于本部、建六校区、建七校区。

从青山区2025年划片来看，该地块所处2街坊和周边中交江锦湾对口的就是钢城二小和武钢三中初级中学东校区。（具体划片情况，以交付后教育主管部门的公告为主）

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医疗、公园等：青山区较好的医院为三甲华润武钢总医院。青山区出了名的公园多。该项目东侧紧临桥南公园，北边不远就是青山江滩，南边直线距离约500多米就是青山公园。东侧的桥南公园更像该项目与三环高架之间的隔离带。

价格分析：

周边二手房10月成交均价已低至约1.3万/平

青山区近两年四代住宅项目大爆发，区域在售楼盘已近10个，竞争态势极为激烈。还有邦泰璟和、中冶书画名苑等新盘待入市。新房价格折后普遍约14XXX-18XXX元/平，包括一线看江地块和江景房源，相对两年前已大幅走低。青山滨江东片多年来一直是华侨城红坊一盘独大，目前华侨城红坊云岸一期尾盘在售，二期也已入市，非一线看江户型约14XXX起，部分好楼层和边套也有15XXX元/平，一线看江房源17XXX起，云囍公馆纯洋房也在售，价格更贵一些，货量还不少。

该项目地块南边还拍出了P（2024）036号地块和P（2024）178号地块，都是青山区国资自己拿地。P（2024）036号地块楼面价高达约17500元/平，为青山单价地王，容积率只有1.5。P（2024）178号地块楼面价约9000元/平，已确定由绿城代建。这些地块后期都是该项目的直接竞品，甲方都是青山区国资，代建方各显神通。

该项目周边主要二手房小区都是次新房。

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招商一江璟城和华侨城红坊（7街坊地块）显示最近的成交均价都只有1.3万/平出头，这个价格略低于在售华侨城红坊云岸折后约14XXX-15XXX元/平起的新房价格。青山滨江主要在售项目为准四代住宅，碾压前期三代产品，新房价格卖不起来，三代二手房价格支撑就更弱了。

周边看江楼盘中交江锦湾，近期二手房成交均价约9000多元/平。

综合来看，整个青山区近两年供应量大爆发，而且基本都是四代产品，竞争会加剧，价格有继续走低趋势。该项目具体位置和周边学区明显处于弱势，入市并不乐观，价格接受程度预计需要比照华侨城红坊云岸二期14XXX的价格适当下调才更合适，但也预计会高于周边中交江锦湾等二手房。（价格仅为个人根据市场现状猜测，不代表实际价格）

综合点评：

项目优势：

1、该项目位处青山滨江东片，距离江滩不远，又是红房子亮点片区规划范围，片区各项生活配套相对齐全。

2、开发商为青山区国资，金地为品牌开发商代建，产品力可期待。

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