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✅苏州又见江南院

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吴中太湖度假区板块的又见江南院项目首次开盘，而且是在酒店开盘，而且首批次的联排别墅除了两套样板房没卖之外，剩下55套全部售罄。创造了苏州市面上外围板块别墅产品热销的又一个爆点。上一个外围热销的别墅项目是离园区很近的太平镇四季听澜项目。

我也是实地去学习参观了一下。

说实话远肯定是有点远的，从市区开车去30多公里，不过好在路还可以。走中环西线或者苏福路高架再转到孙武路，开车体验还行，孙武路建设的也很好，包括路况和周边的一些城市界面，给我一种跟科技城相似的感觉。可能是因为人少吧。

经过孙武路的太湖香山站，再一直开个3公里左右就到项目了，所以说开车是挺方便的，但是想要坐地铁的话就有点尴尬，这3公里不近不远的。

售楼处很好找，拐个弯就到，目前是把门口的一条路当做临时停车的地方。车子停了很多，看房的客户也确实不少。

进去之后呢整个售楼处其实挺小的，至少跟现在的其他一些把售楼处造得跟艺术馆一样的比起来，是没啥特色的，只是一些品牌展示、沙盘、会客之类的。

现场客户非常多，销售有点接待不过来。于是我只能自行参观了下样板房。

样板房是实体的，做在了6号楼，一套边户158平，一套中间户133平。具体的细节就不多讲了，看完心里就一个想法：这居然只有133平！地下室有一层，地上有三层居住，顶楼也能走上去，相当于是一个平的屋面，做了一个简易的露台，向北可以眺望穹窿山。其实光看产品也不会太心动，但是结合133平280万左右、158平380万左右的价格，是真的会有一点心动。当时业务员也说一批次的别墅已经全部被预约掉了，开盘就会清掉。

然后10月17号在酒店开盘，55套联排就被卖完了。洋房是没在酒店开，直接顺销了。想来也是，平层类产品在这个地方是真不缺，北辰观澜府貌似就一万的单价，地铁口的几个盘，二手房也就一万出头的单价，平层类的销售还是有点压力的。

其实透过这个项目的产品定位思路，再反观现在的一些项目的定位思路，就会发现现在的一些房企思维好像已经定死了。在改善趋势下，低容积地块=别墅=做大，根本不管区域市场能不能够接受，仿佛做了小户型就是看不懂趋势。

现在很多外围板块的低密地块，基本都开发的200-300的大户型。像太湖科学城的芳菲澜院、盛泽镇的蓝城红梨湾、朗诗樾府、黄埭的青于澜庭、渭塘的忆丰园等等。其实根本卖不动，有的连开盘活动都省了。

关于为啥现在连外围都做大户型呢，我写了几点，如果觉得不对就当我在胡说八道。

第一，虽说都是外围远郊型板块，但是板块的属性是不同的。

太湖度假区是带点生态养老资源属性的，跟渭塘镇、黄埭镇、什么什么镇的不一样，那些是纯乡镇板块。属性不同导致客户性质会不同，纯乡镇板块的人家里有三四百平的自建房，那么买小面积的别墅是图啥呢。另外乡镇上客户是两极分化的，穷的特别穷，富的特别富，中间的早都跑出去打工了。

第二，外围板块没啥房企愿意自己去开发，都是城投跟房企合作的。

关于这一点，房企可能是代建可能是小股操盘，反正风险是比较小的。然后在产品上基本就挂个牌子而已，至于产品设计方案，得跟城投汇报，能干才行，所以有时候做大也不完全是心甘情愿的。

第三，关于城投或者其他房企的开发思路。

这个就是说现在的开发商，开发思路僵化的厉害。难道改善就等于大户型面积改善，不能是品质改善或者是居住体验改善？

这个问题也挺尴尬的，有一些是领导层面的原因。很简单的一个事情，下面执行的人员可能通过一些研究认为中小面积是好走量的，报告方案也写好了，但是大领导一听，小别墅？流速能提升多大？利润和溢价有多大提升？改善才是趋势，企业形象怎么办？做小卖不掉的责任谁担？你下面的执行人员一听，谁敢拍胸脯保证做小一定卖得掉？还不是只能灰溜溜的改方案。

我也接触过一些城投，跟他们领导开会，我印象最深的一句话就是：现在不是都改善时代吗，为什么做小户型？一些zf背景的领导，说难听点有一点不食人间烟火了，说什么人才公寓都有100平的了，你改善才这么点算哪门子改善呢。所以做大=有面子，做小=没面子。毕竟大户型不管是形象还是啥的吹起来都是一套一套的。

回到又见江南院这个项目上来，总结下别墅产品的热销原因，在四流的区域，用三流的价格，做二流的产品，面向一流的客户受众。

意思就说在一个远郊板块，卖一个便宜的价格，产品做的还不错，然后这个价位段预算的客户受众是最多的，于是就形成了在板块内我的产品是稀缺的，在板块外我的价格是便宜的，相同总价段下产品形态是降维打击的。那么对于300-400万这个新房市场的主流总价来说，客户量是足够的，就看你怎么洗过来而已，况且还有茫茫多的中介给你导。

我随便写写，能看到这里的也很感谢你们。毕竟纸上谈兵容易，但是真要让别的开发商依葫芦画瓢，也未必行得通。要真让一些品牌房企来，首先第一步区域板块就被毙了，也没后面啥事了。另外现在的大部分开发，也就看看周边竞品做的啥，啥好卖一点，再迎合一下领导，然后套一下自己的户型库就完事了。

这个世界就是一个巨大的草台班子。

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