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01直击楼盘疑虑

1、汉阳又一个准四代住宅，高层得房率约93%，洋房负公摊，得房率高达103%。

天创云和樾对外释放的是准四代住宅，根据目前已经出街的户型图，洋房算得上是准四代住宅了。

项目有高层和洋房两种产品，两种产品都有。尤其是洋房，5-11F专梯入户，得房率超过100%，可以说是负公摊。

洋房的外立面效果图，这里其实看不出来是第四代住宅

不过，户型图倒是可以看出优化面积非常多

这是一个建面约142平的洋房户型，6个飘窗全赠送，南北两个阳台半赠送，正因为如此，能达到103%的得房率。

目前市场上的准四代住宅各有亮点，有赠送花池、花架的，有三开间阳台连通的，有错层式露台的......相对来说，天创云和樾的户型还比较中规中矩。

2、共有17户日照不满足大寒日累计2小时的日照标准

根据项目规划公示信息显示，项目有17户日照不满足大寒日累计2小时的日照标准，分别是4号楼12户、11号楼4户、12号楼1户。

如果后期选择这几栋楼的业主，最好避开低楼层

3、楼面价超级便宜，仅6500元/平，而1公里不到的汉阳地王15110元/平！

2023年10月19日，湖北天创房地产开发有限公司以底价78650万元获得P（2023）074号地块，成交楼面价6500元/㎡。

而仅仅1公里不到的汉阳地王，楼面价约15110元/平，天创云和樾的楼面价，连隔壁一半都不到！

因此，在房价的定价上，天创云和樾可以更灵活，也有更多的下探空间。简单来说，房价可以更低！

4、并非一线临湖，洋房会被完全遮挡，高层或可看湖

天创云和樾的南面是水墨甲秀和中大水墨兰轩两个小区，这两个小区以洋房和别墅为主，但也有部分高层

从实景图可以看到，项目距离墨水湖还是有一定距离的，而且南向还有部分高层建筑，因此洋房这种低楼层产品，大概率是看不了湖的。

不过高层就不一样了，楼层越高，视野越好，部分户型大概率有些角度可以看湖。

楼盘优势：

1、目前汉阳的准四代住宅也很少，作为汉阳刚刚出来的准四代住宅，还是比较值得期待的。尤其洋房产品，低密、高得房率；

2、地段不错，距离王家湾比较近，商业配套齐全，地铁站也近，同时距离墨水湖也比较近，配套资源齐全；

02价格分析

1、与周边新房价格对比，最近的新盘是电建地产泷悦长安，毛坯房折后约14000元/平，最近又放出了1.2-1.3万的价格，也是拼了；银孚汉阳首府约14000元/平起，周边价格略高的是花语汀澜，带装修约16xxx元/平起。

这么对比下来，天创云和樾的放风价1.35-1.4w，此前可以说是区域最低价了，只是最近隔壁又降了！

2、与周边二手房价格对比，项目南向是两个别墅区，价格较高；北面世纪龙城房龄较老，均价不到1万；次新房龙阳1号的价格是相对较高的，均价1.5万，也有挂1.1-1.3万的。

现在新房价格都是参考周边二手房才能卖得动，所以就看天创云和樾的开盘价格，在放风价的基础上有没有更大惊喜了！

03房源详情

1、开发阶段：纯新盘

2、加推房源如下：加推高层的5号楼，洋房的9号楼。

洋房户型图如下：

樾和户型建面约142平4+1室两厅两卫：前面有分析，南北通透，6个飘窗，2个阳台，优化面积非常多，约14.7米的南向开间，通透性和舒适度都非常高。

高层户型图如下：

云知户型建面约103平三室两厅两卫：此户型最多，高层两栋楼均有。三开间朝南，功能性最强，可以看出北面的次卧，有着大量的优化面积，不然就只能是个两房加一个书房了。

云瀚户型建面约117平3+1室两厅两卫：此户型位于边户，也是比较常见的南北通透户型。这个户型的玄关设计成了一个小房间，因为承重墙的原因。不过一姐觉得，如果是开放式的，进入的空间感会更强。

云璞户型建面约129平四室两厅两卫：此户型位于边户，南北通透，也是非常常见的边户，不过就129平这个面积段能做成四房，也是比功能性发挥到了极致！

2、楼盘整体数据

根据规划公示显示，项目净用地面积约4.8万方，总建面约16.4万方，计容总建面约12.1万方，住宅建面约11.4万方，容积率约2.5，户数约1015户，地下机动车停车位约1202个。住宅户均建面约113平，车位配比约1:1.18。

总平图

规划图放大

日照分析图

项目部分效果图

3、拿地情况

2023年10月19日，武汉市举办国有建设用地使用权公开出让活动，汉阳区国企湖北天创房地产开发有限公司以底价78650万元获得P（2023）074号地块，成交楼面价6500元/㎡。

地块要求：

1、最大计容建筑面积控制在121000㎡以内；最高容积率按最大计容建筑面积与规划用地面积的比值计算；建筑高度东侧不高于35米，整体不高于100米。

2、项目内应配建1所6班幼儿园，用地面积不小于2700 ㎡，建筑面积不小于 1940 ㎡，并按照《市人民政府关于进一步加强住宅区配套幼儿园建设和管理的意见》(武政规[2017]63 号)规定执行，建成后其用地及房屋产权无偿移交项目所在区教育部门。

3、项目内配建1处500 ㎡养老服务用房(建成后其用地及房屋产权无偿移交项目所在地街道 )，1处500㎡文化活动站，1处托育服务设施200㎡(结合幼儿园配置 )。

拿地海报

04

区位交通与周边配套

1、区位

天创云和樾位于汉阳区隆祥东街与龙珠路交叉口以北，北边距离二环线约1.3公里，南向距离三环线直线距离约3.2公里，大区位上属于汉阳核心王家湾板块。

微观区位：

北面：龙阳御园、龙兴东街、龙阳锦园、钟家村实验小学等；

南面：隆祥东街、龙阳南苑、南国明珠等；

西面：4S店、龙阳大道、人信汇等；

东面：世纪龙城、芳草路、水木清华、墨水湖等。

周边实景

周边小区底商

北面世纪龙城小区

区位点评：项目在汉阳的地段还是不错的，王家湾板块发展成熟，周边小区众多，生活配套齐全。正因为如此，这个区域也没有很大的发展前景，以纯居住为主，交付后也是泯然众矣。

2、 交通

自驾上，项目门口即是隆祥东街，可以直接转入龙阳大道及龙阳大道高架，通过龙阳大道高架可以直达汉阳及汉口核心，也能连接二环前往武昌等。东边还有龙珠路、芳草路等，可以直达四新核心。

龙阳大道实景

地铁方面，天创云和樾距离最近的地铁站是3号线陶家岭站，步行距离不到500米，也是可以接受的；东边12号线在建中，最近的丁家咀站直线距离约800多米，步行相对远些。

交通点评：项目整体交通是非常方便的，距离地铁近，3号线也有多个换乘线路，门口出来就是主干道快速路，可快速通往汉口、武昌。

3、配套

商业方面，项目周边小区较多，马路对面就有一排底商，包括中百超市和一些药店等，生活配套不愁。

另外，项目位于王家湾商圈，周边有欧亚达家居、汉阳人信汇，以及摩尔城、汉商21世纪、海天欢乐购等等，地铁一两站路或者骑个小电驴都很方便。

人信汇

大洋百货

汉商21世纪购物中心

学校方面，根据2024年的划片，天创云和樾北面的世纪龙城，对口的是钟家村实验小学+七里中学；而它南面的水墨甲秀和中大水墨兰轩，对口的是芳草小学+二桥中学芳草校区。显然，后者的教育质量要好些。

从距离来看，天创云和樾距离钟家村实验小学最近。不过，它作为尚未交付的新小区，需要等交付后再划片，因此暂时无法确定学校。（备注：学校划片每年都有变动，具体以当年为准）

钟家村实验小学

医疗方面，四新有两所医院，分别是中医医院和泰康同济医院，直线距离都在3公里左右，也不远。

武汉市中医院汉阳院区

环境方面，虽然不是一线临湖，但是墨水湖公园直线距离约700米，步行可达；龙阳湖公园直线距离约1.7km，平时休闲也可以逛逛。

墨水湖

配套点评：整体而言，项目周边生活配套非常成熟且完善，生活方便。

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