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01直击楼盘疑虑
1、汉阳又一个准四代住宅,高层得房率约93%,洋房负公摊,得房率高达103%。
天创云和樾对外释放的是准四代住宅,根据目前已经出街的户型图,洋房算得上是准四代住宅了。
项目有高层和洋房两种产品,两种产品都有。尤其是洋房,5-11F专梯入户,得房率超过100%,可以说是负公摊。
洋房的外立面效果图,这里其实看不出来是第四代住宅
不过,户型图倒是可以看出优化面积非常多
这是一个建面约142平的洋房户型,6个飘窗全赠送,南北两个阳台半赠送,正因为如此,能达到103%的得房率。
目前市场上的准四代住宅各有亮点,有赠送花池、花架的,有三开间阳台连通的,有错层式露台的......相对来说,天创云和樾的户型还比较中规中矩。
2、共有17户日照不满足大寒日累计2小时的日照标准
根据项目规划公示信息显示,项目有17户日照不满足大寒日累计2小时的日照标准,分别是4号楼12户、11号楼4户、12号楼1户。
如果后期选择这几栋楼的业主,最好避开低楼层
3、楼面价超级便宜,仅6500元/平,而1公里不到的汉阳地王15110元/平!
2023年10月19日,湖北天创房地产开发有限公司以底价78650万元获得P(2023)074号地块,成交楼面价6500元/㎡。
而仅仅1公里不到的汉阳地王,楼面价约15110元/平,天创云和樾的楼面价,连隔壁一半都不到!
因此,在房价的定价上,天创云和樾可以更灵活,也有更多的下探空间。简单来说,房价可以更低!
4、并非一线临湖,洋房会被完全遮挡,高层或可看湖
天创云和樾的南面是水墨甲秀和中大水墨兰轩两个小区,这两个小区以洋房和别墅为主,但也有部分高层
从实景图可以看到,项目距离墨水湖还是有一定距离的,而且南向还有部分高层建筑,因此洋房这种低楼层产品,大概率是看不了湖的。
不过高层就不一样了,楼层越高,视野越好,部分户型大概率有些角度可以看湖。
楼盘优势:
1、目前汉阳的准四代住宅也很少,作为汉阳刚刚出来的准四代住宅,还是比较值得期待的。尤其洋房产品,低密、高得房率;
2、地段不错,距离王家湾比较近,商业配套齐全,地铁站也近,同时距离墨水湖也比较近,配套资源齐全;
02价格分析
1、与周边新房价格对比,最近的新盘是电建地产泷悦长安,毛坯房折后约14000元/平,最近又放出了1.2-1.3万的价格,也是拼了;银孚汉阳首府约14000元/平起,周边价格略高的是花语汀澜,带装修约16xxx元/平起。
这么对比下来,天创云和樾的放风价1.35-1.4w,此前可以说是区域最低价了,只是最近隔壁又降了!
2、与周边二手房价格对比,项目南向是两个别墅区,价格较高;北面世纪龙城房龄较老,均价不到1万;次新房龙阳1号的价格是相对较高的,均价1.5万,也有挂1.1-1.3万的。
现在新房价格都是参考周边二手房才能卖得动,所以就看天创云和樾的开盘价格,在放风价的基础上有没有更大惊喜了!
03房源详情
1、开发阶段:纯新盘
2、加推房源如下:加推高层的5号楼,洋房的9号楼。
洋房户型图如下:
樾和户型建面约142平4+1室两厅两卫:前面有分析,南北通透,6个飘窗,2个阳台,优化面积非常多,约14.7米的南向开间,通透性和舒适度都非常高。
高层户型图如下:
云知户型建面约103平三室两厅两卫:此户型最多,高层两栋楼均有。三开间朝南,功能性最强,可以看出北面的次卧,有着大量的优化面积,不然就只能是个两房加一个书房了。
云瀚户型建面约117平3+1室两厅两卫:此户型位于边户,也是比较常见的南北通透户型。这个户型的玄关设计成了一个小房间,因为承重墙的原因。不过一姐觉得,如果是开放式的,进入的空间感会更强。
云璞户型建面约129平四室两厅两卫:此户型位于边户,南北通透,也是非常常见的边户,不过就129平这个面积段能做成四房,也是比功能性发挥到了极致!
2、楼盘整体数据
根据规划公示显示,项目净用地面积约4.8万方,总建面约16.4万方,计容总建面约12.1万方,住宅建面约11.4万方,容积率约2.5,户数约1015户,地下机动车停车位约1202个。住宅户均建面约113平,车位配比约1:1.18。
总平图
规划图放大
日照分析图
项目部分效果图
3、拿地情况
2023年10月19日,武汉市举办国有建设用地使用权公开出让活动,汉阳区国企湖北天创房地产开发有限公司以底价78650万元获得P(2023)074号地块,成交楼面价6500元/㎡。
地块要求:
1、最大计容建筑面积控制在121000㎡以内;最高容积率按最大计容建筑面积与规划用地面积的比值计算;建筑高度东侧不高于35米,整体不高于100米。
2、项目内应配建1所6班幼儿园,用地面积不小于2700 ㎡,建筑面积不小于 1940 ㎡,并按照《市人民政府关于进一步加强住宅区配套幼儿园建设和管理的意见》(武政规[2017]63 号)规定执行,建成后其用地及房屋产权无偿移交项目所在区教育部门。
3、项目内配建1处500 ㎡养老服务用房(建成后其用地及房屋产权无偿移交项目所在地街道 ),1处500㎡文化活动站,1处托育服务设施200㎡(结合幼儿园配置 )。
拿地海报
04
区位交通与周边配套
1、区位
天创云和樾位于汉阳区隆祥东街与龙珠路交叉口以北,北边距离二环线约1.3公里,南向距离三环线直线距离约3.2公里,大区位上属于汉阳核心王家湾板块。
微观区位:
北面:龙阳御园、龙兴东街、龙阳锦园、钟家村实验小学等;
南面:隆祥东街、龙阳南苑、南国明珠等;
西面:4S店、龙阳大道、人信汇等;
东面:世纪龙城、芳草路、水木清华、墨水湖等。
周边实景
周边小区底商
北面世纪龙城小区
区位点评:项目在汉阳的地段还是不错的,王家湾板块发展成熟,周边小区众多,生活配套齐全。正因为如此,这个区域也没有很大的发展前景,以纯居住为主,交付后也是泯然众矣。
2、 交通
自驾上,项目门口即是隆祥东街,可以直接转入龙阳大道及龙阳大道高架,通过龙阳大道高架可以直达汉阳及汉口核心,也能连接二环前往武昌等。东边还有龙珠路、芳草路等,可以直达四新核心。
龙阳大道实景
地铁方面,天创云和樾距离最近的地铁站是3号线陶家岭站,步行距离不到500米,也是可以接受的;东边12号线在建中,最近的丁家咀站直线距离约800多米,步行相对远些。
交通点评:项目整体交通是非常方便的,距离地铁近,3号线也有多个换乘线路,门口出来就是主干道快速路,可快速通往汉口、武昌。
3、配套
商业方面,项目周边小区较多,马路对面就有一排底商,包括中百超市和一些药店等,生活配套不愁。
另外,项目位于王家湾商圈,周边有欧亚达家居、汉阳人信汇,以及摩尔城、汉商21世纪、海天欢乐购等等,地铁一两站路或者骑个小电驴都很方便。
人信汇
大洋百货
汉商21世纪购物中心
学校方面,根据2024年的划片,天创云和樾北面的世纪龙城,对口的是钟家村实验小学+七里中学;而它南面的水墨甲秀和中大水墨兰轩,对口的是芳草小学+二桥中学芳草校区。显然,后者的教育质量要好些。
从距离来看,天创云和樾距离钟家村实验小学最近。不过,它作为尚未交付的新小区,需要等交付后再划片,因此暂时无法确定学校。(备注:学校划片每年都有变动,具体以当年为准)
钟家村实验小学
医疗方面,四新有两所医院,分别是中医医院和泰康同济医院,直线距离都在3公里左右,也不远。
武汉市中医院汉阳院区
环境方面,虽然不是一线临湖,但是墨水湖公园直线距离约700米,步行可达;龙阳湖公园直线距离约1.7km,平时休闲也可以逛逛。
墨水湖
配套点评:整体而言,项目周边生活配套非常成熟且完善,生活方便。
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