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武汉（维佳·关山郡）
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清能关山项目规划详情：
3栋楼，195套，户均建面约122.2平
准四代，或含2梯2户产品
从规划方案来看，该项目共包含3栋25-26层的高层住宅和少量底商。
该项目总用地面积约1.13万方，总建筑面积约3.83万方，计容建筑面积约2.43万方，住宅建筑面积约2.38万方，不计容建筑面积约1.4万方，包含阳台面积约2631.3平，容积率2.30，户数195户，机动车位数237辆，车位配比为1:1.2，户均建筑面积约122.2平。该项目不计容的阳台，根据东湖高新区按阳台投影面积3/4记入建筑面积，大量阳台面积可优化为实用面积，属于准四代住宅特征。
从平面图来看，3栋住宅为南偏东朝向，朝向与光谷创业街平行。主入口位于东侧关东园路，地块东北侧、西南侧分布有地库入口。1、2号楼首层架空，3号楼首层为物业用房。
3号楼有双连廊结构，或为3梯4户或4梯4户结构，这样可以让边套有独立电梯前室，至于中间套有没有独立电梯前室，主要取决于是否采用双开门电梯。
1、2号楼未见连廊结构，或为2梯2户结构，户型面积相对较大。
项目体量不大，规划有下沉庭院。2、3号楼之间有风雨连廊。
该项目侧为武汉留学生创业园，建筑不高，东、南侧为道路，各楼栋采光都不错。
从平面效果图来看，1、2号楼户型拥有较大面宽阳台，边户拥有转角阳台。
拿地信息——
该项目为P（2025）051号地块，地块为网上挂牌，经过2家公司、多达34轮竞价，最终由武汉清能瑾诚置业有限公司拍得，成交价22920万元，成交楼面价约9422.9元/平，溢价率约17.42%。该地块大幅溢价成交，不过这个地价在光谷核心仍然不算高。
现对主城区A12010管理单元(上下毕北侧二期地块)控制性详细规划导则变更论证可行性必要性进行公示，公示内容如下:
基于现状建设及上位规划等要求，将上下毕北侧二期地块一类工业用地调整为二类居住用地。该地块紧邻本文清能地块北侧，改为住宅出让后，有可能成为本项目的二期地块。也就是说，该项目最终体量可能不止3栋。
调整后规划一张图：
区位、交通和配套分析：
区位方面：三环内光谷核心板块，光谷创业街沿线，临近地铁2号线佳园路站
清能关山项目位于东湖高新区光谷创业街以北、关东园路以西，属于三环内光谷核心区域，与地铁2号线佳园路站、珞喻东路直线距离约450米，北侧不远就是华科校园和马鞍山森林公园等。
微观区位：
北侧、西侧均为武汉留学生创业园范围（工业用地），北侧地块拟改为住宅用地；
东侧为关东园路、关东康居园等；
南侧为光谷创业街、武汉中电智谷（工业用地）、铁路等。
区位点评：
1、该项目位于光谷三环内，属于光谷核心区。光谷核心区经过数十多年的发展，区域已相当成熟，区域价值较高，产业发达，就业机会多，远高于同环线的四新、白沙洲等其他片区。
2、项目具体位置不在关山大道、光谷广场沿线，不紧邻大商圈。项目周边有一定的居住氛围，各项生活配套比较齐全。项目周边既有集中住宅区，也有连片的企业园区包围，相对比较杂糅，开发利好有限。
3、北边与马鞍山森林公园、东湖吹笛景区不远，可以共享一定的生态资源。不过南侧不远有铁路。
东边光谷中央公园附近的铁路隧道：
交通方面：步行可达地铁2号线站点，自驾近雄楚大道高架和光谷大道高架
地铁：项目地块南侧与地铁2号线佳园路站直线距离约450米，实际步行距离差不多。
自驾：项目所处的光谷创业街只有双向4车道，关东园路只有双向2车道，估计还有一定的占道。不过，从光谷一路上雄楚大道高架都还算比较近的，北侧不远的珞喻东路也是光谷区域主干道。
配套方面：与大商圈有一定距离，较近中小学为八小、二初等
商业：项目周边主要以沿街商业、社区底商为主，缺乏大型集中商业。与光谷K11、保利时代广场直线距离约2.4公里。光谷步行街依然有不错的人气，光谷人周末逛街溜娃更喜欢去光谷东的大悦城。
教育：项目较近的中小学为光谷八小、光谷二初等。
东湖高新区2025年中小学划片范围显示，该项目所在区域就是对口光谷八小、光谷二初。
医疗及其他：项目位处光谷核心，可以较近共享关山大道沿线的湖北省中医院光谷院区、武汉市三医院光谷院区等。北侧与马鞍山森林公园直线距离只有不到500米，步行就可过去。
价格分析：
光谷核心库存告急，有一定市场机会
较近的光谷中央公园清盘约16XXX元/平起
光谷核心区域在售楼盘及货量已经很少了。项目较近光谷一路的光谷中央公园目前已在清盘，成交价基本保持在约1.8-1.9万/平左右，清盘价有低至16XXX元/平起的，华润品牌开发，紧临光谷八小。该项目的价格对于本案来说，参考价值更大。毕竟又过了一年，整体楼市行情又下降了不少。
光谷卖得较好的楼盘有两类，一是光谷中心城、光谷南的四代住宅，价格从1.1-1.8万/平，已卖不出2万/平的价格。一是大幅打折的三代楼盘，如领峯，已经大幅低于地价了。
佳园路沿线商品房小区很少，周边光谷一路、光谷大道沿线15年内的商品房小区倒是不少。
建成超过10年的新世界恒大华府8月成交均价只有1.3万/平出头。
靠近光谷大道的保利茉莉公馆8月成交均价1.55万/平，相对更高些。
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综合来看，该项目入市有一定的市场机会，不过想卖高价，可能并不容易。市场层面优势是光谷三环内四代住宅少，竞品少。价格如果对标光谷中央公园，相比起来华润品牌更有优势，且整体市场行情也有下降。但清能项目毕竟是四代，如果得房率高的话，或可以在光谷中央公园此前价格基础上，略有上浮。
项目优势：
1、项目位于三环内光谷核心，片区内新盘住宅比较稀缺。步行不远可到地铁2号线佳园路站，属于地铁辐射楼盘，这一点在光谷三环内十分难得。
2、区域发展成熟，产业发达，就业机会多，各项生活配套齐全。
3、准四代规划，在光谷核心有优势。
项目不足：
项目所在区位没什么特色。周边企业园区较多，暂无大商业，居住氛围只能算一般。
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