2025最新:武汉「光谷华府」售楼处电话丨【售楼中心】楼盘地址丨项目简介
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光谷华府规划详情：
13栋住宅，共764户
户均建面约147.1平，带空中花园的四代住宅
阳台3/4不计容
规划方案显示，光谷华府共规划有13栋16-26层的住宅，一所幼儿园以及少量临街底商。
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项目规划净用地面积约4.7万方，总建筑面积约19.57万方，计容建筑面积约11.75万方，住宅建筑面积约11.24万方，容积率2.5，居住户数764户，机动车停车位1051辆，车位配比1∶1.38，户均建筑面积约147.1平。户型建面大于150平的为296户，小于150平的为468户。
该项目不计容建筑面积包含阳台约11359.06平，占阳台投影面积3/4不计容，空中花园约5513.50平，是典型的第四代住宅特征，还包含大面积架空层和风雨连廊，社区品质规划比较高。
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按照常规的规划要求，阳台是一半面积不计容。该项目是按照“光谷九条”的楼市政策，住宅入户花园、阳台按1/4面积计入容积率来报规的，此前光谷不少项目例如招商天青府、万科光谷锦上等阳台都是全部不计容，造成了一个户型两种面积方式的现象。光谷华府的优势没有那些项目大，但也可能会有2种面积表述方式。
该项目分为A、B两个小地块，A地块总建筑面积约13.8万方，住宅建筑面积约8.02万方，居住户数548户。
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B地块总建筑面积约5.77万方，住宅建筑面积约3.21万方，居住户数216户。
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从平面图来看，A、B地块位于一个完整大地块，之间以城市绿道分割。该绿道或为规划荷塘公园的一部分。项目四至均为市政道路，小区出入口分布北侧、东侧和南侧。楼栋基本均为南北朝向，与横向道路平行。
A、B两个小地块之间规划有空中连廊连接，但非本次报规审批范围。
只有少数楼栋带有连廊结构。
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从效果图来看，项目大部分楼栋采用错层空中花园的布局，部分楼层空中花园朝南，部分户型空中花园朝西或朝东，加之阳台1/4计容，都能显著提升户型得房率。
项目周边多为待开发地块，西侧为绿化用地，南向为光谷正荣府项目，有一定遮挡。A地块楼栋大多错开布局，依靠规划的绿化带，有不错的日照条件。
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去年11月，光谷华府效果图、户型图都有流出，不过正式报规的版本，多了3栋楼。
前期规划示意（目前已作废）：
前期规划示意（目前已作废）：
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拿地情况：
P（2023）099号地块，在2023年12月26日，由武汉国华资产管理有限公司底价拍得，成交价为93710万元，成交楼面价为7975.3元/平。
P（2023）099号地块位于东湖新技术开发区流芳园横路以北、和风街以南、豹溪路以东、新荷路以西（具体位置及四至见本拍卖文件附图所示）。该地块规划净用地面积46985.96平方米（以实测为准）。规划用地性质为居住用地。国有建设用地使用权出让年限为住宅用地70年。
地块主要要求：
拿地企业武汉国华资产管理有限公司隶属于武汉葛化集团有限公司，即葛化集团，最终隶属于东湖高新区国资。该项目是东湖高新区国资又一次亲自下场开发的第四代住宅项目。而且不同于东湖高新区国资的项目大多找代建开发，该项目暂时没有了解到代建方参与。此开发商此前没有过多商品房开发代表性案例，在开发成熟度上不知道会不会有不确定性。
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区位、交通和配套分析：
区位方面：三环外光谷中心城南区，紧临光谷生态大走廊，周边多为已拍待建住宅地块，整体配套不足
光谷华府位于三环外光谷中心城南区，流芳园横路与豹溪路交汇处，紧临光谷中央生态大走廊和光谷正荣府，临近光谷空轨高新二路站。
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光谷华府微观区位：该项目分为A、B两个地块，中间以城市绿道隔开。
北侧为和风街、P（2024）039号地块（光谷国资开发，大家代建）、佛祖岭东街、已拍P（2024）114号地块等；
东侧为规划道路（新塘路）、已拍P（2024）115号地块、P（2024）038号地块、光谷五路及沿线商业用地等；
南侧为流芳园横路、光谷正荣府等；
西侧为豹溪路、光谷中央生态大走廊等。
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区位点评：
1、光谷华府所处光谷中心城是目前光谷上一波力挺发展的区域，武汉新城规划出炉之后，光谷中心城并非目前最重点了。该项目具体位于光谷中心城南区，相比北区来说，发展相对滞后，与东湖高新区政务中心有一定距离，周边中小学、公园、医疗等配套兑现不多。
2、光谷中心城南区高新四路以南现阶段有不少产业园区在加速兑现，包含东湖综保区、小米科技园一期等。项目周边有不少在建楼盘和已拍待建住宅用地，这些住宅用地多为东湖高新区国资托底拿地。高新四路综合改造工程在建，城市界面比较荒，改观需要较长时间等待。项目虽然靠近光谷五路商业主轴，但是光谷五路地下空间走廊还未建设到南区，北区地下走廊也迟迟未建成。周边已建成和交付的小区很少，入住入口非常有限，暂时并不宜居。
3、光谷中心城南区交通是短板，规划了19号线二期目前走向未明，何时启动也未可知，自驾交通状况也一般。临近的空轨价格太高，主打旅游，对于日常出行帮助有限。
4、项目西侧紧临光谷中央生态大走廊，A、B地块之间规划有城市绿道，未来生态环境比较值得期待。
周边光谷中央生态大走廊实景：
项目地块东南侧还规划荷塘公园部分。
周边城市界面（早期拍摄）：
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交通方面：现阶段距离地铁站较远，自驾路网正在优化
地铁：项目地块与地铁19号线新月溪公园站直线距离约1.3公里，还隔着高新三路高架，不方便到达。
地铁19号线二期目前走向未定，在《武鄂黄黄规划建设纲要大纲》中，地铁19号线二期从新月溪公园站沿光谷五路向南延伸，最终会转向武汉新城，项目地块周边还是大概率会设有站点。
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另外，项目与空轨高新四路站距离不远，步行可达，空轨可以站外换乘11号线光谷四路站。不过空轨目前更多是一条观光旅游线路，票价较高，单次30元，虽然有月票，但是运营时间有限。
自驾：项目南侧流芳园横路并不能横穿光谷生态大走廊，东侧光谷五路未通，北侧高新三路改造尚未完工，建成后项目估计也只能走高新三路地面层，上不了高架。周边还有众多次干道未建成，前往关山甚至市中心，都比较耗时。
光谷四路实景图：
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周边配套：现阶段南区配套很不成熟，未来或有改善
商业：光谷中心城南区已交付小区很少，商业配套只有共享北区的光谷大悦城等。项目与光谷大悦城直线距离约2.3公里。光谷天街目前已开工，距离项目只有1公里多。
另外，南侧万和光谷和光谷大家中心（规划D＋PARK大家天地）都自带较大体量商业，不过兑现成疑
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教育：光谷中心城现有的公立中小学不多，该项目较近的小学为光谷四路以西的光谷十八小和华中师范大学武汉新城实验初级中学。
根据2025年中小学划片可知，光谷中心城南区的已交付商品房小区基本都对口光谷十八小和华中师范大学武汉新城实验初级中学。光谷四路以东的光谷四十一小今年投入使用，但没有单独划片，却成为了光谷十八小东校区。如果光谷四十一小单独划片的话，该项目所出位置可能属于其划片范围，但由于近几年光谷四路以西小区学生太多装不下，因此今年实行了共同划片的政策（备注：学区划片每年都有变动，具体以当年为准）
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光谷中心城价格战惨烈
四代新盘与三代老盘大混战
南区毛坯低至12XXX-13XXX元/平起
光谷中心城近两年新房价格下跌幅度很大，跌势仍然不止。去年至今，多个四代新盘排队入市，虽有产品优势，但是价格基本与前期热销盘持平，近期开盘的招商天青府毛坯折后才15XXX元/平起。前期三代老盘处境艰难，库存不小，降价幅度巨大甚至远低于地价销售，如领峯带装修现房才约16XXX元/平起，毛坯更是138XX其，销量仍然不乐观。
光谷中心城南区在售的三代楼盘，光谷大家中心、光谷鼎正悦府、万和光谷等，基本都是尾盘，库存已不多，毛坯价格已经低至约12XXX-13XXX元/平起。中心城投绿城云庐迟迟未入市，传闻绿城代建退出，计划部分房源被回购，可见区域竞争压力之大。
而且包括本项目在内，包含招商天青府在内紧邻的9个地块都是光谷区国资自己拿地，部分是代建项目，如果未来都入市，供应量将很大。如今隔壁的大家代建项目也已报规了。
周边主要在售二手房小区有光谷正荣府、新希望锦粼九里、新城璞樾门第等。
近期成交较为活跃的碧桂园十里春风，5月成交均价不到1.3万/平，与周边新房价格基本持平，当年新房约18000元/平。
次新房新希望锦粼九里一期、二期5月成交均价不到1.1万/平（当年新房16XXX元/平），果然是价格越低越能成交。
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综合来看，光谷华府位处光谷中心城南区，相对北区，地段和楼市都处于明显弱势，定价预计高于周边二手房，但也很难定价过高，很难超过招商天青府的价格。
综合点评：
项目优势：
1、所处板块属于光谷中心城范围，区域有一定规划和发展潜力。
2、光谷华府紧临光谷中央生态大走廊，旁边还规划有荷塘公园等，未来生态环境相当不错。
3、四代住宅规划，带空中花园，优化面积多，产品有优势。
项目不足：
1、位于三环外，光谷中心城南区区位价值相对较弱，暂时没有地铁，现阶段各项日常生活配套都比较匮乏，居住人气和兑现情况也比较一般。
2、开发商此前没有过多商品房开发代表性案例。
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