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🌈温馨提示：拨打400电话，听到嘀声后，输入分机号8999即可！大家都知道，柠檬是个数据控，我相信，数据不会撒谎，通过数据对楼市的认知会更为客观。

如果你也是数据控的话，欢迎你线下跟我一起掰掰手腕。

最近就有位粉丝跟我聊到越秀天悦江湾，第一套二手房成交了。

一套面积139.6㎡的复式4房单位，业主一开始报价1400万，本来想着10万+出货。

结果最终成交价惨淡到只有873万，单价才6.2万/㎡。

太狠了吧，这亏的不是一点半点啊，估计海珠看了都要睡不着了。

曾经的江景豪宅，居然表现这么拉胯。

据我所知，越秀天悦江湾2019年刚出来的时候轰轰烈烈，价格要去到8-9万。

2019年珠江新城很多网红盘比如保利心语也才8-9万左右的水平，天悦江湾周边还没啥配套都敢叫到这个价开发商真的很大胆。

敢买的人也是大胆，这个价都敢入货，这个例子告诉我们，抛开价格谈是否值得买，都是刷流氓。

我看很多粉丝找别的博主咨询，很多博主只跟你说这个盘值得买，那个盘不值得买。

实际上，值不值得买，是动态的，要看价格。

比如中海花城湾综合实力比保利心语好吧？都是中高楼层南向3房2卫的话。

如果花城湾现在卖18万的话，心语6万，我肯定建议你选择后者。

别听什么强者恒强的狗屁理论，很多博主就是不懂瞎分析，是跟屁虫，人云亦云，看到哪个盘贵就推哪个。

谁跟你说贵货一定好的？

你高价接盘的话，后面就算涨了你也没啥利润，甚至倒亏都有可能。

越秀天悦江湾2021年的时候甚至网签价都有12万的记录。

关于这个盘，可能你们不太清楚，我跟你说细细说下它的前世今身吧。

2013年的时候，天悦江湾这块地还是当时的地王呢，楼面价高达3.6万/㎡，地皮都比珠江新城很多房子要贵呢。

总地价要去到24.6亿，而越秀上一年，才赚到24.82亿，赚多少花多少出去，越秀的胆子十年前就那么肥了。

大家都在看越秀笑话，看它怎么卖出去。

越秀也不傻，2014-2016年期间肯定没法卖了，那会天河、海珠、越秀三大老城区的新房均价，当时无一超过3万，番禺和白云，还是1字头。

2016-2017年越秀想卖的时候，偏偏天悦江湾这块地还在调整规划。

等越秀搞定这些问题，真正放卖的时候已经是2019年，这并不是一个地产大年，越秀也头疼。

高价拿地，捂盘6年，成本非常高了，只有做出高溢价产品才有可能力挽狂澜。

做大户型吧定位高端豪宅吧，不敢，周边环境大家一看完全没有豪宅感。

做小户型吧，刚需不愿意支付高溢价。

越秀鸡贼做了一个“豪刚”产品出来，推出了109-140㎡左右的复式3--4房。

因为复式，赠送面积多、买家感觉更划算，也容易拉高单价，这就是豪。

实际空间格局和通风采光没有做到豪宅的那种阔绰，反而给柠檬一种凑房间数的感觉，这就是刚。

所以我就说吧，大家一定要多看房，看多了你就知道产品力到底什么水平，广州复式，真没几个开发商能做得好。

定价过高，产品力没太出彩，天悦江湾翻车也是预料之中的事。

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