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近日，招商地产代建的光谷交通P(2023)090号地块传出大消息，官方规划公示终于出来了！

P(2023)090号地块于2023年12月1日由武汉光交城市开发有限公司以10.56亿底价获取，成交楼面价8274.94元/平。

其中090号B地块为项目住宅地块，净用地面积37109㎡，计容建面92776㎡，容积率2.5，总户数810户，属于中等规模体量的小区。

这个盘位置其实还不错，属于关山次核心板块，毗邻武汉东站，到关山大道直线距离仅1.2公里。

这个项目的面世对关山区域来说是“久逢甘霖”。大家都知道关山板块对品质低密住宅需求极其旺盛，这里的居民大部分都生活在高密度低品质的小区，一直苦于没有合适的房子进行改善。去年光谷一路板块的光谷中央公园是整个光谷的销冠项目，主要客群就是来自关山的外溢品质需求。

接下来，我们重点讲下项目产品方面信息。

项目共8栋住宅，包括6栋33F，1栋26F，1栋19F。围合式排布，普遍楼间距在30-70米左右，部分楼栋稍显紧促，但整体舒适度还不错。

小区的主入口在项目的东侧佳园路，次入口在项目的北侧自主街。大门宽度30米左右，项目只有1号楼小高层做了架空层。

立面设计上，主材选用灰色石材与白色，香槟色铝板融合交错，全封窗设计，颜值较高，与周边现状的老破二手房形成鲜明对比。

遗憾的是项目并未做现在流行的下沉式庭院及会所，但围合式布局营造了较大的园区活动空间。因为报规是建筑公司简单示意图，具体的园林风格特色见后期景观方案。

项目最大的亮点之一是在小区东南处设计了一片商业街区，由6个商业盒子组成。

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仔细的朋友应该可能会问，为什么这块地接近1/3的占地面积就做了几个商业盒子，导致住宅部分显得紧凑。

因为这个区域是地铁24号线的控制线，地铁控制线上方通常是不允许做住宅的，因此项目就在这里做了一片公园商业街区。这一定程度上，影响了住宅区域的规划效果，导致容积率仅2.5的地块，略显压抑。

其实，公园烟火街区在光谷另外一个神盘——万科光谷锦曜和锦上已经做出了不错的效果。

万科在佛祖岭以独特的“白盒子”造型脱颖而出，结合场地特点和年轻受众群体的需求，巧妙融合了社区园林、社交、互动与商业元素，打造出沉浸式社区商街。

我们在招商原颂街区效果图上，也能看到很高级的商业街区做法。

独特的造型，大面积的玻璃和石材，高低错落的空间，以及公园绿化的点缀，将自然环境与情景式商业街区结合打造有温度的烟火街区，经过这么一条商业街区，同时也是一道风景线，降低归家的疲劳感，提供了满满的情绪价值。

同时项目旁边有双公园，还有东站站前广场，未来有望成为附近居民日常休闲的打卡地。

户型产品上，之前在2月份我们就有分析，2025年光谷楼市怎么走？（一）——盘点2025年关山板块货量及供应

这次官方的规划公示，最终的套均面积在112㎡。基本上和前期分析的差不多，以刚改为主，搭配少量改善定位。

户均阳台赠送19㎡，楼王产品还有山墙面飘窗和花池的赠送，估计最终的得房率会在100%左右。

2#，3#，7#，8#，9#预计是100/120的T4户型，户型或许和天青府类似。区别在于天青府120边户是空中花园的设计，而三环内不能做空中花园，因此是全封闭式阳台。（户型以最终官方为主）

1#，5#，6#为项目楼王产品，T2的配置，猜测均为140平户型设计。从报规图细节来看，1#为全景舱户型，5#和6#的东边户也为全景舱设计，西边户为常规的四开间朝南，主要原因可能在于5#和6#西边户景观视野不如东边户。（户型以最终官方为主）

不过这里要说明的一点是，东新区阳台不计容的政策是奖励给按政策时间内报规的项目，即开发商符合条件，报规的时候阳台不计容。但实际申请预售时，阳台口径和全市一样需保持统一，都是要算一半，所以根据光谷东之前两个项目的经验测算，招商原颂项目的输出户均建面会在122㎡左右（即112㎡+一半阳台）。

最后说下，武汉东站枢纽片规划问题。这个项目不只是关山一个次核心的区域，未来整个板块的规划还是有不错的看点。

整个武汉东站片区主要定位是“站区+园区+社区”，即借助高铁站配套，打造两个大的主题产业园区和少量商住小区。

招商原颂项目就是项目落位图中的2#—东站活力社区。未来这个区域的城市界面，商办配套，文化公园配套都会相继落地，是三环内关山板块少有的大规模集中性城市更新的区域。

详细的武汉东站枢纽片单元更新项目落位图分析可点击：武汉东站最新规划曝光，关山板块最后的“处女地”？

目前项目的现场施工进度，商业盒子基本上都封顶了，预计6-7月份商业街区和营销中心会对外开放，据了解项目的首开节点有所推延，预计会到8-9月。

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