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南京从不缺好房子。

河西诠释现代，江心洲涵养静谧，城南沉淀文脉。而当话题转向桥北，很多人的印象似乎仍停留在过去：热闹，方便，但总觉得少了点什么。

少了点从容，少了点舒展，少了点能让人静下来好好生活的“理想感”。

直到上城十号院的出现，桥北给出了属于自己的「完全体」的答案。

如何形容它？

业内人士称：“北”方有佳人，遗世而独立——一座被仰望的作品。

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可以说，它带来的不只是一种新产品，更是一个深刻的提问：在南京最繁华的烟火气里，能否安放一种宁静、舒展、且有尊严的理想生活？

正如建筑大师勒·柯布西耶所言：“建筑是生活的容器。”

十号院的回答，便是打造一个极致诚恳的容器。它的内核不是宏大的宣言，而是一系列具体、甚至有些“固执”的选择。

这种“固执”的选择，体现在三个方面：

（1）规划平权；（2）产品越级；（3）户型进阶。

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——近日，项目已领销许，首批次5、10号楼共36套房，取证3小时就认筹36组，建面约130、140㎡户型。目前项目实景示范区已公开，欢迎大家实地品鉴这一时代作品的诞生。

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规划平权：建筑的退让哲学

真正的奢侈，从土地的选择开始。

上城十号院面对的第一道选择题，不是“怎么建”，而是“建多少”。在容积率上限可达1.2的珍贵土地上，行业通用的答案是“高低配”：用少量洋房拉溢价，用大量高层保障回款。

这是一条被反复验证、安全且高效的路径。

但上城十号院，交了“白”卷。

这里的“白”，并非空白，而是一种“战略性的浪费”：它不追求极致的土地转化率，而是用6个月、百余轮推演，做出一道看似“笨拙”的减法：坚决拒绝高低配。

最终，仅以10栋纯粹洋房与小高、248户的格局，将约1.2的容积率，悉数“浪费”在了阳光、风与景观的通道上。

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这不是对土地价值的挥霍，而是对居住本质一次清醒而坚定的投资。当行业都在计算“容积率”，十号院选择重新探讨“居住尺度”。

这就是它“规划平权”哲学的核心：不制造视觉的中心，只呈现生活的风景。

量的平权：248户均质分享土地，没有“楼王”歧视；

光的平权：约42-49米的超大楼间距，确保哪怕是一楼也拥有全日的采光；

景的平权：“去楼王化”的布局，园林是共享前台，而非少数楼栋的私有后花园。

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更极致的“平权”，在于它对公共空间的重新分配。它把6栋楼的首层“掏空”，化作约2000㎡的主题架空层，与地上大堂、下沉会所串联成约3000㎡的主题会所。

这是什么概念？248户就能享受近3000㎡会所，这户均会所面积比河西多数千万级豪宅还要高（河西户均会所面积在5-10㎡左右），也比上海3000万级别豪宅（上海户均会所面积在4-7㎡左右），可以说十号院产品做得很极致。

这不仅仅是多了一个功能区。

正如思想家列斐伏尔所言：“空间是社会的产物。”

十号院通过这套设计，本质上是将传统意义上被分割、被忽视的公共空间，重新“私有化”给每一位业主，又在共享中激活了现代社区最珍贵的邻里温度。

于是，建筑主动后退，生活得以向前。

当楼栋不再是炫耀的符号，当景观不为特权专属，居住的尊严，便在这片“平均主义”的土地上，悄然生根。

不止于规划平权，产品更是“前所未有”

如果说规划平权是骨骼，那么产品越级，则是十号院注入的血肉与灵魂。

它的“固执”在于：拒绝材质堆砌，而是执着将每一处空间锻造成可体验、可共鸣的“风景”。

这份引领桥北生活方式的革新产品力，从你踏入社区的第一步便已开始。

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1、归家气场引领

真正的归家，从情绪转换开始。上城十号院给出的答案，是80米跨度、6米高度的恢弘大门，配以260米的超长沿街面——

这不仅是桥北首个真人车分流社区，更是南京四代宅中的TOP3尺度、江北的首创。

其意义远非“奢阔”二字可以概括，更在于场景的治愈：以罗汉松的静默、环岛落客区的从容、66盏藻井灯星河般的垂落，在繁华的上城路，划出一片宁静的结界。

它重新定义了“门面”的价值——不仅是家的脸面，更是心境回归的仪式。

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2、园林景观引领

真正的越级，往往发生在最被忽视的维度。上城十号院对“水”的营造，是一场系统的视野革新：

穿过大门，目光透过落地窗与池下悬瀑相遇。水幕垂落，虚实交融，让静立的建筑仿佛也有了“呼吸”，一方归家的“精神景致”于此沉淀。

继续向前，南京首个悬浮式戏水池在眼前展开。约200㎡的露天水面，灵感源自湄南河四季酒店的松弛美学，此处超越了传统泳池的功能范畴——

不拘于恒温泳池的“规训”，亦不追逐昂贵摆设，只回归人与水之间最本真的亲近——戏水、纳凉、观景与社交。

视线流转间，悬瀑如银河倾落，飞流直下，水声激越。

水流漫入四水归堂，又轻“抚过”叠水墙，潺潺声中，似有岁月在低语回响。

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由此，上城十号院完成了一次关于水的三重叙事——水，从仅供远观的风景，变成了可戏、可观、可感的立体生命。

3、社交体系引领

当空间被真正归还于人，它会自己生长。

上城十号院将6栋楼的首层“打开”，形成约2000㎡的泛会所集群，其颠覆不止于面积，更在于理念的让渡：

它从“预设功能”迈向“共同创作”。

目前，项目已呈现的2大架空层实景，便是这份诚意的初章。

开放式设计，让社区景观自然过渡：温润的绿意沿蜿蜒小径漫入空间，温柔地弥合了室内外界限。

它们并非一体，却遥相呼应：一处是以共享会客厅、茶室与24h咖啡站构筑的 “聚”之场域，安放商务静谧与邻里温情；另一处，则是以星野营地、彩虹涂鸦铺就的 “童梦”天地，供孩子们在自然光影中探索撒欢。

而真正预示未来的，是那个投票通道：其余4大架空层将为何种形态，由你们共同决定。

读书沙龙、专属健身、亲子课堂……一切皆有可能。

而在十号院的会所深处，越级以一种更沉静的方式呈现：

一幅长达31米的苏绣《金陵图》，以非遗匠艺在粗麻上一针一线还原明代金陵的烟云。

这不是装饰，而是一次郑重其事的 “文化奠基”——它为全新的社区，注入了浩荡的时间感与在地的文脉。

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业主的身份因此不止于“住户”，更成为一段辉煌城市记忆的当代守护者与续写者。

4、立面引领

品质立面，是业主身份的无声表达，更是楼盘历久弥新的价值彰显。

上城十号院的外立面，以对称设计奠定东方审美的庄重气度，金属漆一体板+香槟色金属线条，赋予立面真实流动的金属质感，色泽随光线与视角微妙变幻，历久弥新。

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5、服务引领

品质维系，有赖物业。金基物业以22年本土高端服务经验，担纲上城十号院“园丁”，让幸福更持久。对改善客群而言，买房不止于居住空间，更是投资未来数十年的生活品质与资产价值。金基物业的“10分守护服务体系”，在为业主提供舒心居住体验的同时，也为房产注入持久的保值增值属性。

这种“居住+资产”的双重保障，在南京实属难得，于桥北更是唯一。

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户型的进阶：考量到“厘米级”

产品越级，最终要回归到家的“微观尺度”。

建面约120-140㎡，这是南京改善家庭最主流的面积段。但如何在这个区间内做出差异？上城十号院的答案是：向设计要空间，让每一平米都物超所值。

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以建面约140㎡户型为例，其突破性体现在四个维度：

1、最奢侈的“赠送”

事实上，我认为上城十号院太“犯规”了。

得益于四代住宅的创新规范，项目通过全赠送的挑空露台、全景飘窗与设备平台，实际使用率竟然能达到108-117%。

这一颠覆性数据意味着，140㎡的产权面积，实享尺度堪比传统190㎡户型。

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更惊喜的是，小区洋房一梯两户的设计，电梯独立入户形成近10㎡的“私享外玄关”。

它不仅是一个超大的入户储物间，更从根本上解决了鞋子、儿童车、快递杂物归家的“第一道难题”，让整洁与体面从进门那刻就已注定。

2、最奢侈的尺度

建面约140㎡户型的尺度，在以下3点体现得淋漓尽致：

第一点是：超60㎡的超级家庭核心区。

约6米的南向大横厅，搭配LDKB一体化设计，形成一个超过60㎡的、毫无阻隔的超级家庭核心区。

可以说，这里的每个空间都是PRO级：餐厅放得下大圆桌、厨房岛台不止并排更能面对面操作……

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第二点是：约4.4米开间的“小家化”主卧。

在这里，“卧室也能小家化”：4.4米的开间，再加上80cm进深的超宽飘窗，不仅增大视觉空间，更实用，而且2个面宽的大面积玻璃窗，让阳光洒满卧室更充分。

而这种的居住体验，一般只有200㎡以上户型才能做到。

第三点是：是一处高达约33㎡的“空中庭院系统”。

这是140㎡户型最让我惊叹的地方。它的变革在于阳台：北侧独立家政区，可以形成一个独立的家政区，从而让南向阳台（15㎡）+露台（12㎡）被彻底解放。

我们发现，露台、阳台的面积竟然相差不大，两者合计面积33㎡≈30%的套内建筑面积，这也太不可思议了。

如何形容露台的大呢？大概就是可撒欢、可聚会、可观景的立体花园，真正的 “空中第二客厅”。

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3、最具远见的“生长性”

这是户型设计中最具前瞻性的“留白”。

整个客厅及相连的次卧空间，完全没有承重墙体。这意味着，家可以根据家庭生命周期的变化而自由生长——今天是横厅与书房，明天就能变成孩子的独立卧室。

它打破了钢筋混凝土的固化格局，让住宅真正具备了“陪伴家庭共同进化”的潜力。

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4、最彻底的居住革命

十号院在配置上，做了一次 “一步到顶”的硬核选择——分户式“六恒”科技系统，它从物理层面到交互体验，彻底重构了人与家的关系，让科技隐于无形，却全方位地服务于健康与便捷。

恒温：采用毛细血管网辐射系统，实现无风感均衡控温，四季体感如春，舒适恒定；

恒湿：双冷源除湿和湿膜加湿双管齐下，将室内湿度保持在人体最适宜的30%~70%区间；

恒氧：配置全置换式新风系统，地送顶排，1小时换气1次，风速不超过0.3米/秒，持续输送富氧洁净空气；

恒静：全屋降噪系统+同层排水系统，从源头隔绝噪音污染；用优良围护结构体系、高气密性门窗设计、减震降噪设计，从结构到细节，全面为生活按下“静音键”；

恒洁：搭载高效抗霾防滤系统+过滤净水系统，PM2.5过滤效率高达95%，确保空气和水的双重洁净；

恒智：融入华为全屋智能化系统+智能入户玄关系统+金基智能物业管理系统，分户分区控制，让科技延伸至每个角落，就是方便。

更重要的是，这套科技系统在提升居住品质的同时，亦实现了使用成本的精省：和传统空调相比，十号院通过智能预判和设备联动，让空调能耗降31%。

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可以说，十号院的户型是一套“超纲”的解决方案。 它用极限的空间效率、震撼的居住尺度、可生长的灵活格局、颠覆性的居住标准，重新回答了“在有限面积内，何为极致改善”的命题。

在“确定性”之上，兑现产品力的代际差

价值的根基，在于无可争议的稀缺性与代际差。

上城十号院的稀缺，是多维的：

桥北近10年容积率最低的新房（约1.2）

片区罕见的纯低密洋房与小高层社区

桥北首个带科技系统四代宅

桥北首个配备华为智慧系统的楼盘

片区约50万人口，却仅有248席的微小体量

超百万方商业繁华+三线轨交（S8号线+3号线+在建11号线）

这种稀缺，源于土地禀赋与克制的开发理念，并非炒作。

其价值更体现在产品力的代际跨越：

要知道，早在6年前，桥北的新房就已经逼近3万/㎡，而如今上城十号院以约3.2万/㎡的销许价直面市场，且带来一次彻底的产品重塑，就显得太超值了——

尤为珍贵的是其“确定性”：项目是南京第二大商圈桥北“唯一步行300内生活配套集聚”的项目——S8号线“毛纺厂站”+超100万方的商业+浦口外国语学校、北小分校等名校+南医大第四附属医院（京新医院）+58公里长江沿岸滨江风光带等等，全部近在咫尺。

这就是一份“无需等待规划兑现”的即享生活，在不确定的市场中，构成一道坚实的安全边际。

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写在最后：

看遍了上城十号院的这些选择，你会发现，它没有试图颠覆什么，只是在每个本该妥协的地方，选择了再多做一点，再做好一点。

它不喧嚣，只是安静地在桥北这片充满生命力的土地上，种下了一颗关于“理想生活”的种子——关乎平等、共享、呵护、实用与即享的从容。

这或许，正是当下市场最稀缺的一种力量：静水深流。

它不追求瞬间的爆发，而是相信，当产品足够真诚，当每一个细节都经得起推敲，价值自会沉淀，共鸣自会发生。

诚如德国建筑大师密斯·凡德罗的箴言：“上帝存在于细节之中。”

上城十号院的真正力量，正蕴藏在这一个个不妥协的细节选择里。

它献给所有热爱桥北烟火，也向往一方宁静舒展的人们。它证明了，理想不必在别处，它可以在你最熟悉的地方，被重新想象，并被温柔实现。

在这里，你不仅持有资产，更持有一份关于如何生活的、从容笃定的答案。

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