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一、项目基础信息

1. 区位与规划

位置

：龙岗区宝龙街道深汕路与同富路交汇处，紧邻地铁16号线龙东站C出口（步行约50米），北侧为开阔菜地，南侧为工业区及民房，东接中骏四季阳光。

规模

：总建面约12.5万㎡，容积率3.18（片区低密标杆），绿化率40%，由6栋16-31层小高层组成，含商品房880套、保障房94套，车位比1:0.89。

开发商

：深圳市海泽房地产开发有限公司（中海地产旗下），物业为中海物业，管理费3.9元/㎡/月。

2. 产品设计

交付标准

：精装现房，2025年10月交付，得房率77.96%-90.61%（含飘窗赠送）。

户型亮点

：

户型

面积（㎡）

总价区间

核心卖点

硬伤

79㎡三房一卫

79

195万-220万

竖厅南北通透+独立玄关

次卧仅7.77㎡+东北/西北向噪音

82㎡三房一卫

82

224万-242万

三开间朝南+S墙双开门冰箱位

厨房动线局促

89㎡三房两卫

89

250万-272万

3.5米主卧+双卫设计

部分楼层采光受限

外立面

：现代简约风格，顶部格栅设计提升视觉美感。

二、核心配套价值

1. 交通与通勤

轨交网络

：无缝接驳地铁16号线龙东站，2站达坪山高铁站，11站至大运枢纽换乘3/14号线；深惠城际坪地站（在建，2026年通车）7站直达南山前海。

自驾优势

：500米接驳沈海高速同乐站，30分钟通勤福田/南山。

2. 教育与医疗

学区资源

：

幼儿园

：自带9班公立幼儿园。

中小学

：对口华中师范大学附属同心实验学校（九年一贯制公办），2023年小一积分86.05分，深户+商品房可稳入。

医疗配套

：3公里内覆盖龙岗区人民医院（三甲）及第六人民医院（二甲）。

3. 商业与生态

商业体量

：自建1.25万㎡底商，周边2公里内中信龙盛广场（2.2万㎡）、天虹商场等成熟商圈。

生态资源

：毗邻龙岗河滨水碧道，6公里内三河七公园（红花岭低碳公园等）。

三、价格策略与竞品对比

1. 价格竞争力

备案价与折扣

：备案均价3.53万/㎡，特价房源折后单价低至2.62万/㎡（79㎡总价195万起），对比周边二手房（如中骏四季阳光2.91万/㎡）存在10%-30%倒挂。

优惠政策

：首付15%起（最低31万）+精装补贴20万+月供7500元分期方案。

2. 片区竞品分析

项目

单价（万/㎡）

优势

劣势

中海新都荟

2.62-3.05

地铁口50米+低总价+华师附校

工业区环绕+保障房混居

振业博文雅苑

2.6-3.27

深高学区+国企现房

地铁需接驳+工业区环绕

南山悦时光

2.7-3.22

国企现房+生态资源+低总价

地铁远+车位不足

四、优劣势总结

核心优势：

轨交零距离

：16号线现房+深惠城际预期，深圳东部刚需通勤优选。

教育确定性

：华师品牌学校+低积分门槛，深户家庭入学无忧。

性价比突出

：总价200万级三房，首付门槛为龙岗最低。

潜在风险：

环境短板

：南侧工业区（电子厂、物流园）存在噪音及粉尘污染。

居住密度

：部分楼栋31层超高层+两梯六户设计，高峰期电梯等待时间长。

户型缺陷

：79㎡户型次卧面积局促，东北/西北向临主干道噪音显著。

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