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本周三光谷年度重磅顶豪项目：「驿山高尔夫·观岭」公布了一房一价表，并官宣启动认筹，预计一周内开盘。

这个项目从面世之初就吸引了整个光谷改善的目光，无他，因为这是生长在一片绝版再无可复制的土地之上——2330亩国际高尔夫庄园，8万亩马驿山原始森林。

所有人都在等着看拥有这样一个令人羡慕的资源，再加上四代新规的加持，会建成什么样子房子，卖到什么价格，会不会捅破光谷中心城价格天花板？

据说这个项目筹备期也蛮久，规划方案改了很多版。当然大家更关心的是伟鹏会不会找一线品牌开发商合作代建，毕竟豪宅可不是轻易做成的，当年二七滨江的项目就是和万科一起搞的，量价都实现比较好。

最终，伟鹏还是选择了自己操盘开发。但当这个项目示范区亮相、产品呈现在大家眼前的时候，我相信去看过的大部分人应该都被这个产品某些地方惊艳到。虽然有些细节和地方还不够精致和完善，但放在光谷这个区域还是很能打的。

项目首推3栋楼，是整个项目看高尔夫果岭视野最好的三栋，可见开发商对首开的诚意还是很足的。但在我仔细看了这个一房一价表之后，伟鹏是在给首开一个势在必得的目标：

「驿山高尔夫·观岭」的一房一价，可能比你想象的还要便宜不少。

今天我们来完整拆解一下这个一房一价表，并配合楼层视野，竞品对比和完整版选房攻略，来跟大家分析每个楼栋户型不同的定价逻辑和优先级。

一、分楼栋价值分析

本次的首开房源位于项目最西边的位置：1号楼总高25层，2号楼总高20层，3号楼总高17层，总计推出119套房源。

其中1号楼为建面约201㎡的4房2厅2卫；2，3号楼主打建面约160㎡的3+1户型。

1号楼是项目大户型里面看果岭效果最好的，西侧和北侧都能看到大片的高尔夫球场。这是样板间3楼客厅南向和西向270度看高尔夫，次卧北向看高尔夫，书房北向和西向270度看高尔夫。基本上大部分空间都能看到绝佳的景色。

2号楼中低区可以看下沉会所和中轴园林景观，高区西侧看果岭和中心城城市景观。

3号楼因为南向临九峰一路，会有一定噪音。整体视野以外部城市景观为主，能看中建地标。

首开3栋楼西向都是整个项目最好的绝版视野。

因此首开房源分楼栋价值排序为：1#＞2#＞3#，西边户大于东边户。

三栋楼价格我做了一个详细的表：

价格说明：以上均价为按照目前售楼部的9折口径测算，据了解认筹客户当天开盘会有额外惊喜优惠，具体优惠可后台私聊哦。

1号楼（201㎡四房） ：西边户均价22507元/㎡，套均452万。东边户均价21227元/㎡，套均426万。1楼架空，东西边户各23套，顶楼25楼是372㎡整层大平层，备案价35000元/㎡。

作为楼王产品，1号楼占据了项目最好的视野，南向也基本上没有遮挡，因此拥有一定程度的定价权。特别是西边户，价格也领跑首开房源，和整体均价拉开2000元/㎡左右。

2号楼（160㎡3+1房）：西边户均价20169元/㎡，套均322万。东边户均价19392元/㎡，套均310万。总高20层，1楼架空，东西边户各19套。

2号楼是项目起步门槛户型里面位置最好的1栋楼，比后面规划的大户型视野都要好，同时位于小区下沉会所和中轴园林景观之上。

3号楼（160㎡3+1房）：西边户均价18815元/㎡，套均302万。东边户均价18520元/㎡，套均298万。总高17层，1楼未架空，东西边户各17套。

3号楼有一个不利因素就是临街，视野也一般，因此价格最便宜。

二、各户型价值拆解

项目首开共计2个户型，建面161㎡的3+1房和201㎡全景舱四房。

从产品梯度看，首开房源覆盖总价约290万至480万之间：161㎡3+1房是项目入门级户型，201㎡楼王则定义高端改善标杆。

一，建面161㎡的3+1房。

大横厅设计，四开间朝南，整体南向开间达15.55m，超高窗墙比，整体空间通透感非常好，实际得房面积160㎡左右。

这个户型虽然没有全景舱设计，但是整体格局也是市面上竞争力比较强的一款设计，和区域竞品中建汉韵公馆143㎡的格局很像，但是汉韵是空中露台的形式，露台只有一个南向开间的宽度。

这个户型只有2号楼，3号楼和4号楼，其他楼栋就没有这个户型面积设计了，后面要么是面积更小一点140多平，要么就是200平以上。

2号楼是这个户型唯一一栋不临街的，最贵的西边户套均价格320w左右，考虑到2号楼被低估的绝佳视野，这个定价有一定的性价比。

最便宜的是3号楼东边户，套均价格290w。

二，建面201㎡的四房。

这是市场上今年开始流行的全景舱户型。整个采光周长有40多米，对于追求景观享受的客户来说，这绝对是区域今年最好的户型设计。实际得房面积197㎡左右。

考虑到1号楼三面都能最佳角度看高尔夫果岭，这个定价可以说是性价比拉满了。很奇怪开发商为什么把更大的户型反而放在了北向东边，而不是这个位置。

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