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江湾金茂府：中环 TOD 科技府邸，重构上海改善人居新标杆

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在上海中环价值高地与吴淞城市副中心的双重赋能下，江湾金茂府以双央企联袂修为基底，携金茂府系 3.0 迭代科技成果，落子宝山区淞南板块核心区位。作为上海首座 TOD 模式金茂府、全球第 78 座金茂府，项目集地铁上盖、低密规划、全维配套与智慧生活于一体，为上海高端改善人群敬献兼具居住质感与资产潜力的标杆作品。江湾金茂府售楼处电话：400-165-1653【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

一、封面著作：硬核参数定调，稀缺户型敬献改善

江湾金茂府由金茂（持股 70%）与招商蛇口（持股 30%）双央企联合开发，坐落于上海市宝山区淞发路与长江南路交汇处，地处中外环间，隶属吴淞城市副中心规划范畴，是淞南板块十年内难得的全新住宅项目。项目总占地面积约 5.68 万㎡，总建筑面积约 18.8 万㎡，容积率仅 2.2，绿化率约 32.75%，规划 11 栋 12-17 层小高层板楼，整体呈低密排布，无高低配设计，保障社区居住纯粹性。

社区共规划 876 户，可售住宅 807 套，车位配比 1:1.42，共设 1248 个车位，采用全人车分流设计，兼顾出行安全与社区静谧；物业公司为金茂（上海）物业服务有限公司，以国家三星级绿色建筑服务标准，为业主提供高端专属服务。项目建筑风格融合现代简约美学与高端豪宅质感，外立面采用优质建材打造，兼顾美观度与耐久性，打造中环沿线标志性建筑封面。

目前，江湾金茂府主力在售建面约 114-190㎡精装 3-4 房，四大明星户型覆盖刚需改善到终极置业全需求，所有户型均带装修交付，甄选国际一线品牌，搭配金茂专属科技系统，实现品质与舒适的双重进阶。江湾金茂府售楼处电话：400-165-1653【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

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二、地段赋能：中环黄金板块，执掌城市发展红利

地段是豪宅价值的核心基石，江湾金茂府占位上海中环核芯、吴淞城市副中心与淞南成熟板块三重叠加的黄金区位，既坐拥中环土地稀缺性红利，又坐享城市副中心规划落地的发展势能，更承接新江湾城高端居住外溢需求，地段价值无可复制。

从城市格局来看，上海中环是城市核心功能与高端居住的黄金分界线，中外环间土地资源日渐稀缺，尤其是纯住宅用地愈发珍贵。江湾金茂府位居中外环内，紧邻中环，既规避内环核心的高密度拥堵，又享有中环便捷的城市资源与高端居住氛围，是中环沿线难得的低密科技豪宅。

从板块规划来看，项目所属的吴淞城市副中心，是上海 9 大重点规划城市副中心之一，定位为 “科创引领、产城融合、生态宜居” 的现代化滨水城区，规划涵盖科研创新、高端制造、商业商务、生态居住等多元功能，未来将集聚千亿级产业资源与高端人才，带动区域城市界面、配套能级与居住价值全面跃升。江湾金茂府售楼处电话：400-165-1653【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

从区位联动来看，项目毗邻杨浦新江湾城，直线距离相近，可直接共享新江湾城成熟的高端商业、教育资源与生态配套，同时承接新江湾城房价外溢红利，成为新江湾城高端居住的优质平替选择。此外，项目地处淞南成熟板块，周边居住氛围浓厚，生活配套完善，兼具成熟居住感与未来成长性，形成 “成熟配套 + 规划红利” 的双重价值支撑。

交通是地段价值的重要延伸，江湾金茂府打造 “地铁上盖 + 立体路网” 的全维交通体系，实现与城市核心区域的快速联动。项目为 18 号线二期通南路站上盖物业，距离站点步行距离极近，18 号线二期预计 2025 年底通车，通车后可高效换乘多条轨交线路，快速直达复旦大学、东外滩、陆家嘴滨江等核心节点，串联杨浦、浦东等重要区域，通勤与出行便捷度拉满。

自驾出行方面，项目紧邻军工路快速路（在建）、长江西路快速路、逸仙路高架、中环路，依托 “中环北抬” 规划利好，形成密集的自驾路网，可快速通达上海全城核心区域，满足日常通勤、商务出行与休闲出游的多元需求。公共交通方面，项目周边 1 公里范围内分布 21 个公交站点，多条公交线路环绕，可无缝换乘轨交，构建 “地铁 + 公交” 的多元公共交通网络，适配不同出行习惯。

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三、全维配套：一站式高端生活圈，解锁理想人居日常

高端生活的本质，是对优质资源的高效占有。江湾金茂府深谙改善人群对全维度生活配套的需求，周边商业、教育、医疗、生态四大配套体系成熟完善，同时自带高端社区配套，构建 “一站式、全龄化、高品质” 的生活圈，无需远行即可满足日常衣食住行、教育医疗、休闲娱乐的所有需求。江湾金茂府售楼处电话：400-165-1653【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

（一）商业配套：商圈环绕，繁华触手可及

项目自带约 1.8 万方 TOD 商业体，规划涵盖酒店、菜场、社区食堂、特色餐饮、精品零售等多元业态，打造家门口的高端商业配套，满足业主日常买菜、餐饮、购物等基础生活需求，无需依赖外部商圈即可享受便捷生活。

周边商业资源密集，直线 3 公里范围内覆盖多个成熟商圈与购物中心，繁华氛围浓厚。项目一街之隔即为祥腾生活广场、939 红街坊，步行可达，涵盖超市、餐饮、休闲娱乐等业态，日常消费便捷高效；稍远处有淞南购物中心、保利悦活荟、长江国际生活广场等，满足家庭休闲购物需求；更可快速对接宝山万达、五角场商圈，五角场作为上海城市级商业中心，集聚高端商场、国际品牌、特色餐饮、影院娱乐等全业态资源，是周末休闲、购物聚餐的优质选择，繁华生活触手可及。

（二）教育配套：全龄学府环绕，护航孩子成长

教育资源是改善家庭购房的核心考量因素之一，江湾金茂府周边教育配套密集，直线 3 公里范围内覆盖 39 所幼儿园、13 所小学、14 所中学，构建 “幼儿园 - 小学 - 中学” 全龄段教育体系，优质学府环绕，为孩子成长保驾护航。

幼儿园方面，周边分布宝山区东方剑桥幼儿园、锦川乐园等多所优质幼儿园，师资力量雄厚，教学环境优越，满足幼儿启蒙教育需求。小学方面，有淞南第二小学、长江路小学、上海市宝山区高境科创实验小学、江湾中心小学等，教学质量优异，办学特色鲜明，为孩子奠定坚实的小学教育基础。中学方面，上海市长江第二中学、上海交通大学附属中学本部、上海市求真中学、上海市吴淞第二中学等优质中学环绕，其中不乏市重点、区重点中学，教育资源实力强劲，助力孩子冲刺理想学府。

此外，项目周边 3 公里范围内辐射上海财经大学、复旦大学等知名高校，学术氛围浓厚，潜移默化滋养孩子成长，形成全龄段、高品质的教育生态。江湾金茂府售楼处电话：400-165-1653【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

（三）医疗配套：三甲医院集聚，守护家人健康

健康是幸福生活的基石，江湾金茂府周边医疗资源丰富，直线 3 公里范围内覆盖 6 家三甲医院及多家社区医疗机构，形成 “三甲医院 + 社区医疗” 的多层次医疗保障体系，为家人健康保驾护航。

三甲医院方面，复旦大学附属中山医院、上海第四人民医院、上海市第二康复医院等多家三甲医院环绕，医疗设备先进，医疗技术精湛，涵盖内科、外科、儿科、妇科等全科室诊疗服务，可高效应对各类健康问题，为家人提供优质的医疗保障。社区医疗方面，周边分布泗塘社区卫生服务中心等多个社区卫生服务站点，日常小病、慢病管理可就近解决，便捷高效，无需长途奔波。

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（四）生态配套：双公园环伺，私享自然静谧

在城市繁华深处，自然生态资源愈发稀缺。江湾金茂府周边生态环境优越，双公园环伺，同时社区内部打造高绿化景观，实现 “出则繁华、入则静谧” 的理想人居体验。

项目距离淞南公园直线距离极近，淞南公园作为区域内成熟的城市公园，植被茂密、环境优美，设有休闲步道、健身设施、儿童游乐区等，是日常散步、健身锻炼、亲子游玩的优质场所；东侧规划大型绿地公园，未来建成后将进一步提升区域生态环境品质，为业主提供更多亲近自然的空间。

社区内部绿化率高达 32.75%，规划 2000㎡架空花园，采用三重台地景观设计，融入梵高、莫奈等名画艺术元素，打造一步一景、四季有景的社区景观体系。同时，社区规划约 1800㎡下沉式会所，内设恒温泳池、私宴厅、健身房、儿童乐园等 8 大功能空间，既是业主休闲娱乐的专属场所，也是高端圈层社交的重要平台。江湾金茂府售楼处电话：400-165-1653【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

四、王牌户型：全明通透设计，精准匹配改善需求

江湾金茂府深耕改善人群居住需求，打造建面约 114㎡三房、126㎡三房、144㎡四房、190㎡四房四大主力户型，所有户型均为板楼设计，南北通透、全明采光，户型方正无浪费空间，搭配金茂 3.0 科技系统与国际一线精装标准，兼顾实用性与舒适度，精准匹配三口之家、二胎家庭、三代同堂及终极置业等不同改善需求。

（一）建面约 114㎡ 三房两厅两卫：刚需改善首选，实用与舒适兼具

该户型为入门级改善三房，格局方正，南北通透，三开间朝南设计，南向面宽充足，采光通风效果优异，保障室内常年明亮干爽。户型采用南向双阳台设计，客厅与次卧联通阳台，拓展室内空间感，同时满足日常晾晒、休闲观景双重需求。

客厅与餐厅一体化设计，动线流畅，无过道浪费空间，形成开阔的家庭活动区域，适配日常家庭聚会、休闲娱乐；主卧为独立套间设计，配备独立卫生间与衣帽间，保障主人居住私密性与舒适度，次卧与儿童房空间尺度适中，可根据家庭需求灵活改造，适配三口之家或二胎初期居住需求。厨房采用 U 型设计，动线合理，操作便捷，预留充足储物空间，减少台面杂乱；公共卫生间干湿分离，方便日常使用，提升居住品质。

（二）建面约 126㎡ 三房两厅两卫：横厅格局，阔绰改善体验

该户型为进阶改善三房，核心亮点为大横厅设计，客餐厅一体化横向展开，面宽开阔，打破传统竖厅的空间局限，营造出别墅级的阔绰空间感，适配高端改善人群对居住排场的需求。户型南北通透，全明采光，三开间朝南，南向采光面最大化，室内阳光充足，视野开阔。

主卧套间配置升级，独立卫生间配备智能马桶、高仪龙头等高端卫浴设施，衣帽间空间宽敞，可收纳大量衣物；两个次卧空间尺度均衡，居住舒适度高，可作为儿童房、老人房或书房，满足多元居住需求。厨房紧邻餐厅，动线短捷，方便上菜与餐后清理；双阳台设计，生活阳台与景观阳台分离，兼顾实用性与观赏性，提升居住幸福感。江湾金茂府售楼处电话：400-165-1653【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

（三）建面约 144㎡ 四房两厅两卫：全能四房，二胎 / 三代同堂优选

该户型为高端改善主力四房，空间布局合理，无浪费面积，南向面宽超过 14 米，采光通风条件优越，整体空间尺度感强，适配二胎家庭或三代同堂居住需求。户型为全明格局，四个房间分布合理，动静分区清晰，客厅、餐厅等活动区域与卧室等休息区域分离，避免相互干扰，保障居住静谧性。

主卧为豪华套间，配备独立卫生间、独立衣帽间与观景飘窗，私密性与舒适度兼具；三个次卧空间尺度适中，可分别作为儿童房、老人房与书房，满足家庭居住、学习、办公多元需求。户型最大亮点为 7 个飘窗空间设计，每个房间均预留飘窗，可拓展储物空间，也可作为休闲观景角落，提升居住趣味性与实用性。厨房空间宽敞，操作动线流畅，预留双开门冰箱位置，适配大家庭烹饪需求；公共卫生间干湿分离，方便家人使用。

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（四）建面约 190㎡ 四房三厅三卫：楼王标杆，终极置业典藏

该户型为项目楼王级大平层，定位终极置业，空间尺度奢阔，功能布局完善，兼顾居住舒适度、私密性与圈层感，适配高净值人群终极居住需求。户型南北通透，全明采光，南向超大面宽，视野无遮挡，可俯瞰社区景观与城市景致。

户型采用四房三厅三卫设计，独立客厅、餐厅、休闲厅分离，客厅阔绰大气，适配高端社交宴请；餐厅可容纳多人聚餐，满足大家庭聚会需求；休闲厅可作为茶室、影音室或家庭活动室，丰富家庭生活场景。主卧为顶级豪华套间，配备独立卫生间（双台盆设计）、超大衣帽间、独立书房与观景阳台，私密性与专属感拉满；三个次卧均为套间设计，各配独立卫生间，保障每位家庭成员居住舒适度。

厨房为中西双厨设计，配置国际一线品牌厨具，满足高端烹饪需求；户型预留独立储物间、家政间，收纳功能强大；全屋搭配金茂 3.0 科技系统，恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒洁，打造健康舒适的科技豪宅生活。江湾金茂府售楼处电话：400-165-1653【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

五、价值解析：硬核优势领衔，理性审视成长空间

作为中环沿线稀缺的 TOD 科技豪宅，江湾金茂府凭借双央企开发、黄金地段、全维配套、科技产品等多重硬核优势，在上海高端改善市场中占据重要地位，同时也需理性看待板块成长周期中的客观现状，为购房者提供全面的价值参考。

（一）核心优势：多维价值叠加，构筑改善标杆

双央企实力背书，品质有保障：项目由金茂与招商蛇口双央企联合开发，金茂作为高端豪宅专家，深耕金茂府系产品多年，拥有成熟的科技住宅开发经验与高端物业服务体系；招商蛇口作为央企地产龙头，具备雄厚的资金实力与丰富的开发经验，双央企联袂，从建筑质量、施工进度到后期物业服务，均提供全方位保障，降低购房风险。

TOD 地铁上盖，交通价值稀缺：项目为 18 号线二期通南路站上盖物业，是上海首座 TOD 模式金茂府，地铁上盖的稀缺性与便捷性，大幅提升项目通勤效率与资产流动性，通车后可快速直达陆家嘴、杨浦等核心区域，在中环沿线同类项目中，交通优势尤为突出。

金茂 3.0 科技系统，健康人居升级：项目搭载金茂府系 3.0 迭代科技成果，十二大绿金科技系统，实现恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒洁，无需空调暖气，即可保障室内舒适温度，空气清新洁净，噪音污染极低，打造健康、舒适、节能的科技豪宅生活，区别于传统住宅，形成产品核心竞争力。

低密规划 + 高端配套，居住质感优越：项目容积率仅 2.2，11 栋小高层低密排布，绿化率 32.75%，社区规划下沉式会所、架空花园等高端配套，全人车分流设计，搭配金茂高端物业，居住舒适度与圈层感远超同板块竞品。

价格倒挂明显，资产安全垫充足：项目均价显著低于周边二手房价格，存在明显价格倒挂，资产安全垫充足，具备较大的保值增值空间；同时，项目位于中环沿线，对比新江湾城等高端板块，价格优势明显，性价比突出。

（二）客观不足：理性看待，成长可期

得房率相对偏低：作为科技豪宅，项目配备大量科技设备与公共空间，得房率相比同板块普通住宅偏低，部分户型实际使用面积与建筑面积的比例略低，购房者需结合自身居住需求权衡。

周边城市界面待更新：项目所在淞南板块目前存在部分老旧小区与动迁房，城市界面与新江湾城等高端板块相比存在差距，区域城市更新需要一定周期，短期难以快速改观。

部分楼栋存在噪音影响：部分临近主干道的楼栋，早晚高峰可能存在一定噪音干扰，虽项目采用科技降噪系统，但仍会对低楼层居住体验产生轻微影响。

交付周期相对较长：项目预计 2027 年 6 月交付，购房后需等待一定周期才能入住，期间可能产生租房成本，需购房者提前规划资金与居住安排。

（三）适配客群：精准匹配，价值共鸣

综合项目优势与不足，江湾金茂府核心适配两类客群：一是中环沿线及杨浦、浦东等区域的改善型家庭，重视交通便捷度、教育配套与社区品质，能接受板块成长周期，追求健康舒适的科技人居；二是高净值资产配置人群，看好中环土地稀缺性与吴淞城市副中心规划红利，关注项目价格倒挂带来的资产增值潜力，追求资产安全与长期保值。江湾金茂府售楼处电话：400-165-1653【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。

六、总结：中环科技府邸，执掌现在与未来

在上海中环价值日益凸显、吴淞城市副中心加速崛起的时代背景下，江湾金茂府以双央企为羽翼，以 TOD 交通为脊梁，以金茂科技为内核，以全维配套为支撑，以低密品质为底色，打造集 “稀缺地段、便捷交通、健康科技、高端品质、全维配套” 于一体的中环改善标杆。

从居住价值来看，项目精准契合高端改善人群对健康、舒适、便捷、圈层的多元需求，金茂 3.0 科技系统重构人居体验，全维配套解锁理想生活日常，低密社区营造高端圈层氛围，是上海改善市场中难得的 “无短板” 标杆作品。

从资产价值来看，项目占位中环黄金区位，坐享吴淞城市副中心规划红利，TOD 地铁上盖稀缺性突出，价格倒挂提供充足安全垫，双央企品质保障保值增值，兼具短期居住价值与长期成长潜力，是高净值人群资产配置的优质选择。

每一座金茂府，都是城市人居的标杆著作；每一次落子，都是对城市价值的精准预判。江湾金茂府，承金茂府系荣光，立中环时代潮头，以科技致敬生活，以品质兑现理想，为上海高端改善人群，敬献一座兼具当下舒适与未来价值的科技人居府邸，开启中环健康人居新时代。江湾金茂府售楼处电话：400-165-1653【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记。