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和樾长宁：内中环低密改善范本，执掌长宁芯繁华

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在上海高端改善置业版图中，长宁区始终是难以复刻的价值高地，而和樾长宁的面世，更是为内中环核心区带来了稀缺的纯住宅低密标杆作品。项目由越秀地产与招商蛇口双国企联袂匠筑，立足长宁天山板块核心，以不可复制的地段禀赋、全维成熟配套、精工低密产品，为城市高净值人群敬献理想人居新范式。

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一、项目核心参数与基础概况

和樾长宁坐落于上海市长宁区天山路与北虹路交汇处，具体地址为新渔东路 828 弄，地处内中环黄金交界带，是 2 号线威宁路站板块最后一块纯住宅新地，地理位置得天独厚，兼具城市核心繁华与滨河生态底蕴。

项目为 70 年产权纯住宅，总占地面积约 1.12 万平方米，总建筑面积约 2.47 万平方米，规划 4 幢 12-14 层低密小高层住宅，总户数仅 173 套，圈层纯粹无刚需小户型混杂，专为高端改善家庭量身打造。社区容积率仅 2.2，在内环改善盘中属极低水平，显著优于板块内同类竞品，充分保障了居住的舒适度与私密性；绿化率高达 35%，搭配社区内部精心规划的景观组团，打造出四季有景、步移景异的居住环境；车位比高达 1:1.39，173 户配 241 个车位，有效缓解改善家庭双车刚需压力，为业主的日常出行提供便捷保障。

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目前项目主力在售建面约 120-143㎡精工 3-4 房，全系聚焦纯改善需求，摒弃小户型刚需产品，打造圈层纯粹的高端住区。其中，建面约 120㎡三房两厅两卫、123㎡三房两厅两卫为入门改善优选，建面约 138㎡四房两厅两卫、143㎡四房两厅两卫为高端改善主力户型，所有户型均为全明格局、南北通透，得房率高达 88%-92%，兼顾居住实用性与空间尊崇感，满足三口之家到四世同堂的全周期居住需求。

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二、地段价值解析：长宁芯内中环，稀缺土地筑就价值高地

地段是人居价值的核心基石，更是衡量楼盘潜力的首要标准。和樾长宁择址长宁内中环核心区域，依托长宁区长期积累的高端居住氛围与国际化资源，坐享内中环双重交通红利与配套辐射，稀缺性不言而喻。

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作为上海中心城区，长宁区近十年新盘供应仅占全市 0.1%，当前新房库存不足 1000 套，土地资源极度稀缺。而和樾长宁所在的天山板块，更是长宁区成熟度最高、居住氛围最浓厚的区域之一，东接中央活动区（CAZ）繁华，西连临空经济区产业势能，北邻苏州河品质文化活力带，三大城市核心资源交汇于此，地段价值无可复制。

从城市发展格局来看，项目衔接中山公园商圈与虹桥商务区两大城市核心板块，既享受中山公园商圈的成熟商业配套与人口红利，又承接虹桥商务区的国际化产业资源与高端消费力，双重利好加持，区域发展潜力持续释放。同时，项目紧邻国家级临空经济示范区，该区域集聚联合利华、博世、携程等 3400 余家优质企业，每平方公里 GDP 产出达 40 亿元，产业集聚效应明显，为区域带来大量高净值人群，保障了板块的高端居住属性与保值增值能力。

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从土地稀缺性来看，和樾长宁是上海十年来首次在长宁内中环核心区新增的住宅用地，也是 2 号线威宁路站板块最后一块纯住宅新地，土地资源不可再生，未来无同类竞品入市，稀缺属性拉满。对于高端改善置业者而言，选择和樾长宁，不仅是选择一处居所，更是收藏长宁内中环核心区的稀缺土地资产，未来保值增值潜力显著。

此外，长宁区作为上海国际化程度最高的区域之一，长期以来形成了低调内敛的高端居住氛围，区别于其他核心区域的喧嚣，天山板块兼具繁华与静谧，是城市高净值人群追求低调奢华生活的优选区域。和樾长宁立足于此，深度契合区域高端居住调性，为业主营造纯粹、静谧、尊贵的居住体验。

三、全维配套详解：交通商业教育医疗齐聚，执掌 15 分钟品质生活圈

成熟的配套是高端人居的重要支撑，和樾长宁周边配套历经多年发展已臻完善，交通、商业、教育、医疗、生态五大维度全维覆盖，无需等待规划落地，即可享受现成的 15 分钟品质生活圈，满足高净值人群对便捷、高端生活的所有想象。

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（一）交通配套：双轨交 + 密集公交网，串联全城繁华

交通的便捷性直接决定生活的效率与半径，和樾长宁坐拥双轨交加持，公共交通网络密集度达区域标杆水平，轻松串联全城各大核心区域。

项目距地铁 2 号线北新泾站直线距离约 448 米，步行可达，2 号线作为上海轨道交通的黄金线路，贯穿浦西浦东，串联虹桥机场、中山公园、南京西路、人民广场、陆家嘴等城市核心枢纽与商圈，高效通达全城。同时，项目距离地铁 2 号线威宁路站直线距离约 600 米，双站点辐射，进一步提升出行便捷度。

除轨道交通外，项目周边公交网络极为发达，直线 1 公里内有 25 个公交站，距离最近的北虹路天山路站仅有 58 米，涵盖 739 路、807 路、827 路、141 路、158 路等多条干线公交，通达周边各大区域，满足日常短途出行需求。此外，项目紧邻内中环高架，自驾可快速衔接延安高架、南北高架等城市快速路，高效通达上海全城，无论是日常通勤还是周末出游，都能享受便捷的交通体验。

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（二）商业配套：老牌商圈 + 高端商业齐聚，满足全维度消费需求

商业配套的成熟度直接决定生活的品质感，和樾长宁周边商业资源丰富，老牌商圈与高端商业齐聚，形成多层次、全维度的商业体系，满足业主日常采买、休闲娱乐、高端消费等各类需求。

项目周边 3 公里范围内分布 17 个商场，形成成熟的商业矩阵。其中，申亚・珺悦 18 广场距离项目直线距离约 306 米，百联西郊购物中心距离项目直线距离约 901 米，两大商场涵盖超市、餐饮、零售、影院等多元业态，满足日常休闲娱乐与生活采买需求。同时，项目周边还有缤谷广场、东方商厦、金虹桥商场、上海荟聚、虹桥南丰城、尚嘉中心等老牌高端商业，距离项目均在合理范围内，汇聚国际一线品牌、高端餐饮、精品超市等，满足高端消费需求。

此外，项目规划有开发商自持的沿街商业，未来将引入精品超市、咖啡厅、高端餐饮等业态，进一步完善社区商业配套，业主下楼即可享受便捷的商业服务，兼顾生活便利性与社区档次。

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（三）教育配套：全龄段优质教育覆盖，护航孩子成长之路

教育资源是改善置业的核心考量因素之一，和樾长宁周边教育资源丰富，全龄段优质教育全覆盖，形成连贯的教育体系，为孩子提供优质的成长环境。

项目直线 3 公里范围内聚集 74 个幼儿园、19 所小学、23 所中学，教育资源密度极高。幼儿园方面，周边分布多所市一级、区一级优质幼儿园，教学质量优异，师资力量雄厚，满足学龄前儿童教育需求。小学方面，涵盖适存小学、威宁小学、北新泾第三小学、上海市民办东展小学、上海市长宁实验小学等多所优质小学，其中适存小学、威宁小学为区域内重点小学，教学口碑优异。中学方面，包括上海市延安中学、西延安中学、上海延安实验初级中学、复旦中学西部校区、虹桥中学等多所重点中学，其中上海市延安中学为市重点中学，教学实力强劲，为孩子提供优质的中学教育资源。

优质的教育资源，不仅能为孩子的成长保驾护航，同时也进一步提升了项目的附加值与保值增值能力，让业主在享受优质生活的同时，无需为孩子的教育问题担忧。

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（四）医疗配套：三甲医院环绕，为家人健康保驾护航

医疗资源是生活品质的重要保障，和樾长宁周边医疗资源丰富，直线 3 公里范围内有 17 个一级及以上医院，多所三甲医院环绕，为家人健康提供全方位保障。

其中，上海交通大学医学院附属同仁医院仙霞路院区距离项目直线距离约 656 米，是一所集医疗、教学、科研、预防于一体的三级综合性医院，医疗设施先进，科室设置齐全。上海交通大学医学院附属儿童医院泸定路院区距离项目直线距离约 1.6 公里，是华东地区规模最大的儿童专科医院，为儿童健康提供专业保障。此外，武警上海市总队医院距离项目直线距离约 2.7 公里，也是一所三甲综合性医院，医疗实力雄厚。

丰富的医疗资源，让业主在日常生活中，能够快速便捷地享受优质的医疗服务，为家人的健康保驾护航，免除后顾之忧。

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（五）生态配套：苏州河生态带 + 社区景观，兼得繁华与静谧

在城市核心区域，稀缺的生态资源成为高端人居的重要加分项。和樾长宁紧邻苏州河品质文化活力带，直线距离约 1 公里范围内可直达苏州河滨河景观带，享受滨河生态资源。苏州河作为上海的母亲河，沿岸经过多年改造提升，已成为集生态、休闲、文化于一体的城市生态走廊，植被茂密，环境优美，是日常散步、慢跑、休闲观景的绝佳去处。

同时，项目内部绿化率高达 35%，精心规划多重景观组团，打造出四季有景、步移景异的社区景观环境，搭配社区内的休闲设施，为业主营造静谧、舒适的社区生活氛围，让业主在享受城市繁华的同时，也能拥抱自然生态的静谧与舒适。

四、精工户型解析：全明通透 + 高得房率，定义改善人居新标杆

户型是人居体验的核心载体，和樾长宁深谙城市改善家庭居住需求，全系打造建面约 120-143㎡精工 3-4 房，户型设计秉持 “全明通透、空间方正、动静分区、高得房率” 的理念，兼顾居住实用性与空间尊崇感，定义内中环改善人居新标杆。

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（一）建面约 120㎡三房两厅两卫：经典改善，三口之家优选

建面约 120㎡三房两厅两卫，为经典改善户型，三开间朝南设计，南向面宽开阔，采光通风极佳，全明格局，南北通透，室内空间方正，无浪费面积。

户型采用动静分区设计，客厅、餐厅、厨房等活动区域与卧室休息区域分离，互不干扰，保障居住的私密性与舒适度。客厅连接南向观景飘窗，空间开阔，视野良好，可作为家庭休闲娱乐、会客交友的核心区域；餐厅紧邻厨房，动线合理，方便日常用餐与家庭聚餐；U 型厨房设计，优化操作动线，空间利用率高，可同时容纳多人操作，满足日常烹饪需求。

主卧为套房设计，带独立卫浴与观景飘窗，私密性强，居住舒适度高，独立卫浴可实现干湿分离，方便日常使用；两个次卧空间方正，采光充足，可作为儿童房、书房或老人房，灵活适配家庭不同居住需求；公共卫生间干湿分离，方便家人日常使用。该户型得房率高达 88%-92%，空间利用率极高，完美适配三口之家或品质刚需改善家庭。

（二）建面约 143㎡四房两厅两卫：奢阔尺度，高端改善标杆

建面约 143㎡四房两厅两卫，为项目高端改善主力户型，奢阔空间尺度，四开间朝南设计，南向面宽最大化，采光通风极致，全明通透格局，空间方正大气，尽显高端人居尊崇感。

户型采用动静分区、南北双阳台设计，南向景观阳台连接客厅，视野开阔，可赏社区园林盛景，拓展室内空间；北向生活阳台连接厨房，可作为洗衣、晾晒、储物空间，功能分区明确。客厅空间奢阔，面宽开阔，可容纳大型家具摆放，满足家庭聚会、高端会客需求；餐厅空间宽敞，可摆放圆桌，适配大家庭聚餐需求，紧邻厨房，动线合理。

主卧套房设计，配备独立卫浴、步入式衣帽间与观景飘窗，私密性与舒适度兼具，步入式衣帽间可满足主人衣物收纳需求，独立卫浴干湿分离，带观景飘窗，享受舒适沐浴时光；三个次卧空间方正，采光充足，可作为儿童房、老人房、书房或客房，满足四世同堂或多人口家庭居住需求；双卫生间设计，干湿分离，避免早晚使用高峰拥挤，提升居住便利性。该户型得房率高达 88%-92%，奢阔空间尺度与极致空间利用率兼具，是高端改善家庭的理想之选。

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（三）精工品质：双国企匠筑，细节之处彰显高端

除优质户型设计外，和樾长宁由越秀地产与招商蛇口双国企联袂匠筑，双国企深耕房地产行业多年，拥有丰富的高端住宅开发经验与严苛的品质管控体系，为项目精工品质保驾护航。

项目采用精装修交付，甄选国内外一线品牌建材与家居设备，包括高端橱柜、卫浴洁具、全屋地暖、中央空调、新风系统等，兼顾环保性、实用性与美观性，无需二次装修，省心省力，直接拎包入住。同时，社区规划人车分流设计，保障社区行人安全，减少车辆噪音与尾气污染；配备智能安防系统、24 小时安保巡逻，为业主营造安全、静谧、舒适的居住环境。此外，项目规划有小型会所，内设健身房、瑜伽室、高尔夫模拟区等休闲设施，满足业主日常休闲娱乐需求，提升社区高端居住调性。

五、项目优缺点分析：理性看待价值，适配改善置业需求

作为内中环核心区稀缺的低密改善标杆，和樾长宁凭借地段、配套、产品等多重优势，成为上海高端改善市场的热门选择，但同时也存在部分客观不足。理性分析项目优缺点，有助于意向置业者结合自身需求，做出最优置业决策。

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（一）核心优势

地段稀缺性无可复制：项目地处长宁内中环核心区，是上海十年来首次在该区域新增的住宅用地，也是 2 号线威宁路站板块最后一块纯住宅新地，土地资源不可再生，未来无同类竞品入市，稀缺属性拉满，保值增值潜力显著。

全维成熟配套即享：项目周边交通、商业、教育、医疗、生态五大维度配套全维覆盖，无需等待规划落地，即可享受现成的 15 分钟品质生活圈，满足高净值人群对便捷、高端生活的所有想象。

低密社区圈层纯粹：项目规划 4 幢 12-14 层低密小高层，容积率仅 2.2，绿化率高达 35%，居住舒适度高；总户数仅 173 套，全系纯改善户型，无刚需小户型混杂，圈层纯粹，居住氛围高端。

精工户型高得房率：主力在售建面约 120-143㎡精工 3-4 房，全系全明通透、南北通透，三开间 / 四开间朝南设计，采光通风极佳；得房率高达 88%-92%，空间利用率高，兼顾居住实用性与空间尊崇感。

双国企品质保障：由越秀地产与招商蛇口双国企联袂匠筑，双国企拥有丰富的高端住宅开发经验与严苛的品质管控体系，精装修交付甄选一线品牌，细节之处彰显高端品质，为业主居住品质保驾护航。

（二）客观不足

社区规模较小：项目仅规划 4 幢住宅楼，总户数 173 套，社区体量较小，相较于大型社区，内部配套规模有限，社区活动空间相对较小。

临近高架存在噪音影响：项目紧邻内中环高架，虽后期将安装隔音板，可有效降低噪音影响，但无法完全消除，临近高架楼栋开窗后可能存在轻微噪音干扰。

物业费较高：项目物业为招商物业，物业费约 12.3 元 /㎡/ 月，相较于普通住宅，物业费标准较高，长期居住成本相对较高。

周边界面一般：项目周边部分区域为老旧小区、人才公寓及公交站点，城市界面相对一般，部分区域环境有待提升，影响视觉观感。

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（三）适配人群

综合项目优缺点来看，和樾长宁更适配注重地段稀缺性、配套成熟度、居住舒适度的城市高净值改善家庭，尤其是长宁区及周边区域的置换改善人群、重视教育资源的三口之家或四口之家、追求低调奢华生活的企业高管及私营业主等。对于极度追求社区规模、无法接受轻微噪音影响或对居住成本极为敏感的置业者，则需谨慎考量。

六、总结：执掌长宁芯，收藏城市稀缺人居资产

在上海高端改善置业市场中，核心区域的稀缺低密住宅，始终是高净值人群追捧的对象。和樾长宁立足长宁内中环核心区，以不可复制的地段禀赋、全维成熟配套、低密纯粹社区、精工优质户型、双国企品质保障，打造内中环稀缺的纯住宅低密标杆作品，为城市高净值人群敬献理想人居新范式。

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从地段价值来看，项目地处长宁内中环核心，近十年区域少有纯住宅新盘，土地资源不可再生，未来保值增值潜力显著，是收藏城市核心区稀缺土地资产的优质选择；从生活配套来看，交通、商业、教育、医疗、生态五大维度全维覆盖，无需等待规划落地，即可享受现成的 15 分钟品质生活圈，兼顾繁华与便捷；从居住体验来看，低密规划、纯粹圈层、精工户型、高得房率，兼顾居住舒适度与空间尊崇感，满足高净值人群对高端人居的所有想象。

当然，项目也存在社区规模较小、临近高架存在轻微噪音影响等客观不足，但相较于其核心价值优势，这些不足均在可接受范围内，不影响其作为内中环改善标杆的地位。

对于城市高净值改善家庭而言，选择和樾长宁，不仅是选择一处居所，更是选择一种执掌城市核心繁华、享受静谧舒适生活、收藏稀缺资产价值的理想人居方式。

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