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郑州正弘璟云筑
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【1】
实力正弘
感谢关注《楼八地产研究所》。
我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。
高新区10号地块是正弘青云筑的二期，地块正弘已经跟踪了近十年，前后也陆陆续续投入了几个亿，基本上已是正弘的囊中之物，只差最后的一步官宣。
起拍价6.77亿，如果再加上前期投入的费用，为了这块地，正弘付出的成本接近9个亿，开售前，还要有大量的投入。
现在，我终于明白这二年郑州为什么那么多项目放弃了原本属于自己的“后续地块”了，就算是你的，没钱政府也不可能白给你啊。
最后，无奈只能由政府的平台公司城投城发接手了，这也是郑州政府平台公司近几年异军突起的重要原因。
有责任的房企不给社会添麻烦。
让我冷静一下。
10个亿，放在房地产高光时刻的2019年，还真不算什么，但，这可是2024年，差不多相当于5年前的100亿。
这里面，《楼八》读到了2个信号：
第1，正弘现金流极其充足
如果能为一个地块付出10个亿，那企业的可动用的现金流完全不可能低于20亿，否则这个10号地块也挂不出来。
当年，幸福里地块出让的时候，面对60亿+的土地出让金，当所有人认为只有华润“有资格”的时候，事实上，正弘距离这块地也是一步之遥。
的确，正弘已经成为最不缺资金的本土房企了，这个的的确确可以加上“没有之一”。
和诸多民营房企筹资困难相比，如今的正弘，只要需要钱，会有一堆银行在门口排队。
第2，正弘重回高端市场
据了解，虽然青云筑二期地块的容积率很低，但正弘不会做高低配的洋房，而是纯大面积的大平层，剑指高新区地标级豪宅。
高新全新大平层呼之欲出！
《楼八》断言，借助青云筑二期，下一步，正弘铁定要在高端住宅板块重新发力，宣告自己作为“曾经郑州高端住宅扛旗者”的王者回归。
备注：当然，也可能不叫青云筑二期，正弘或采用全新案名。
正弘！早该回来了！
其实，上一次正弘想参与的幸福里地块，虽然配有大量的商业，但住宅物业仍是地块半数以上的价值权重。
这一切，揭示了正弘近3年住宅地产战略：精准预判到了楼市低迷期，停止扩张，只盯精品。
如今，我们再回头看，正弘这几年不仅成功穿越了郑州房地产市场的低迷周期，更是通过商业地产为自己增加了强大的现金流能力，可以说：
正弘踩对了地产的每一个点
有资金+想拍地的正弘是可怕的，一切迹象表明：正弘在住宅领域从未放松，它是在积蓄力量，这一次，他踩点回来了。
【2】
品质正弘
穿越地产周期，保持对高端地产土地的追求，而这一切的前提，必须是住宅品质的坚持和不放松。
前几天，我在朋友圈里看到了一篇文章。
文章标题是《交付在即！正弘璟云筑一批次开展交付前联合排查》。
我打开看了一下，具体内容是：
正弘璟云筑的一期要在十一国庆节前夕要交付了，从八月份开始，项目就成立了“交付前联合排查小组”，在交付前对小区的各类问题进行排查。
可能是我的感动点很低，也可能是这几年自己见过和经历的问题楼盘太多了，看到这样的信息，我总是莫名的感动。
1，20年前的主流房企，走到今天，不占用政府资金进行交付的楼盘真的已经凤毛麟角了。
2，如今的交付，在交付前不和业主斗争而是在岁月静好中排查最后问题的楼盘也寥若晨星了。
璟云筑是杨金核心区的盘，定位品质改善，我们简单看看它的交付品质。
以下全部为项目实景照片。
来看一下，即将交房的正弘璟云筑。
上图：正弘璟云筑
项目有南门和西门2个大门，其中西门是一栋二层的物业、会所兼入户大堂，上图是它的夜景实景呈现。
上图：正弘璟云筑
上图是项目从入户大堂进入小区后的水景，水景旁边是一片千姿百态的乌桕林（上图右）。
我去过一次，正值夏日，乌桕林下，掺杂着水系的凉意，微风拂面而来，真的如沐春风。
上图：正弘璟云筑
小区内部设置了休憩空间，和入户大堂隔水系向望，建筑的质感以及小区的高级感瞬间拉满。
上图：正弘璟云筑
小区内部绿化所涉及的树种十分丰富，乌桕、银杏、水杉、紫薇等树种随处可见。
上图：正弘璟云筑
楼栋的入户大堂以及楼栋外立面的色彩搭配甚至有了点豪宅的味道，简单简洁简约，但看起来不简单，金属线条的使用可谓是恰到好处。
上图：正弘璟云筑
电梯大厅的墙面墙砖处理，消火栓等部位也实现了“内嵌工艺”，顶部进行了吊顶。
上图：正弘璟云筑
项目是精装修交付，电视背景墙、踢脚线、洁具、厨房电器等部位的品牌配置在杨金地区遥遥领先，看齐杨金南典型项目。
上图：正弘璟云筑
在项目部分楼栋的一层，正弘进行了首层架空，在架空层做了健身房、瑜伽室、棋牌室、儿童乐园等空间。
上图：正弘璟云筑
上图是项目首层架空的儿童乐园。
璟云筑一圈看下来，作为杨金核心区的品质标杆楼盘，交付标准基本上完全超出业主的预期。
不需保交付，不占用政府资金，即便在地产低迷周期，即便行业普遍躺平，正弘住宅依旧在坚持品质匠心，这也是正弘可以重回高端住宅之巅的根本。
【3】
潜力正弘
重新把战略中心回归高端住宅的正弘，对于竞争对手来说是可怕的。
但现实是，正弘如果回归，本土房企已没有对手，必须加入国央企混战。
深厚的品牌底蕴，强大的现金流支撑，高端商业配套资源加持，多年的本土深耕经验，面对这样一个对手，对谁来说都不可忽视。
这样的正弘，如果重回郑州本土高端市场，对郑州市来说，对郑州楼市来说，都是一件幸事。
近几年，曾经占据郑州市场份额1/2的本土房企圈，有一种“万马齐喑究可哀”之感，这种感觉给人窒息感和无力感。
2024，茶余饭后，行业里，不止一次盘点过本土房企的生存现状，论综合实力和现金流情况，如果正弘自称第二，目前已无房企敢称第一了，即便是销售额几十亿的流量型房企。
无奈，这几年正弘在高端住宅领域的步伐有所放缓，此时正弘审时度势，重新回归住宅开发，高端住宅开发，是其从“强”到“强大”的战略性一步。
此时此刻，天时地利人和均恰逢其时。
1，郑州楼市否极泰来关键时刻
前几天，楼八文章说过，郑州近几年已经积压了二千多亿的置业需求，这些需求只会迟到，不会消失，而近日，中央又明确表示房地产必须“止跌回稳”，再加上股市的强劲，郑州楼市等待五年的触底反弹时机到了。
憋太久了。
2，改善产品是未来楼市的硬通货
不论是过去20年的地产高速发展时代，还是过去3年的楼市低迷时期，改善产品从来不缺市场，而未来，更是如此。
目前，城市90%的居者是并不满意自己居住条件的，未来，只有5%房子可供他们改善，打掉头争抢是必然的。
正弘，作为曾经高端住宅的抗旗者，也是时候提枪下场了，此时不动，更待何时？
3，行业也需要标杆企业
郑州楼市这一轮的调整，不仅对行业造成了巨大的打击，更重要的是，对本土房企也进行了毁灭性打击，以至于很多房企，即便2025风来了，市场好了，也很难再恢复元气了。
这时候，更需要一批有实力、有开发经验的房企站出来，引领行业新风气。
4，商业住宅齐飞
在高端商业领域，正弘如今是一枝独秀。
未来，高端住宅对高端商业配套的需求会愈发强烈，二者一定是相辅相成，在最好的时机。
战略增强高端住宅的份额，不仅仅是正弘新的利润增长点，更是对正弘商业的有力补充。
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