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长沙锦海棠
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我特意拿出了玉海棠的大门效果图，继玉海棠接近50米的气派大门后，这次绿城在观沙岭掏出了宽55米，高近10米的大尺度门庭，门中间运用了大量的奢石和铝板点缀。
（锦海棠大门实景航拍图）
我们知道，绿城并不是主打“卖门”的开发商，但目前的市场卷产品必然是全方位的卷，门头自然是脸面，毫不含糊。除了尺度上的大，门口两颗罗汉松也异常抢眼。目测来看，高度超过3米，与成片种植的海棠形成较好的搭配。
（锦海棠大门实景航拍图）
从航拍视角看，更能感受这个大门的尺度。总的来讲，在观沙岭内卷的当下，这个门头绝对是有脸面的。
进门后就是归家大堂，是目前流行的酒店大堂式的设计，挑空接近10米。大堂内部综合运用金属格栅、湘绣织锦纹、木饰面，传递一种海派风情——这种手法和绿城在杭州、上海的项目很像。
（锦海棠大堂实景图）
再往内，由于项目是整体抬高了接近5米，需要穿过一个楼梯进入庭院（也有电梯），这个楼梯通体用石材铺就，我感觉属于这个里面最出片的地方。
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（锦海棠大堂实景图）
这个项目地库的标高基本持平北侧道路，所以给出空间中，会所略微下沉。在庭院中心是一个较大的水景，其中亭子处造了一个类似“莫奈花园”的景观，可能是下雨，水略显浑浊，建议开发商处理下。
（锦海棠园林实景图）
从现场来看，在目前展示的内容中，园林的层次还是有的，树种也看得出都是全冠移植而不是小树苗，只是树叶稍显稀疏，是运输过程掉落导致，用一些时间会长出来。
（锦海棠园林实景图）
二、沙盘与楼栋布局
来看看项目的沙盘，锦海棠一共11栋住宅，得益于其片区最低2.65的综合容积率，排布是3栋小高层、8栋高层，无超高层。11栋住宅均为纯板楼，单单元布置，每一户都是边户，边户在通风采光上相对中户肯定优势巨大。标红的1、6、11# 即为本次首开的楼栋。
区别于片区内其他项目，这个项目立项之初就确定要做围合式布局，把中心园林空间留出来。整体园林空间接近2.5万方。
围合式的布局好就好在可以大面积造景，同时每一栋楼栋都能看到中心园林，不会像有的项目只有少数栋是“楼王”，大部分楼栋当边角料，只能看硬化登高面或消防回车场。
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围合式布局另一个好处就是楼间距。项目整体的楼间距在高层小区还算阔绰。10-12# 算是南向正面园林的楼王栋，楼间距普遍达到65-80米，对面多为小高层，实际楼间距比超过1.0，这意味着底楼也有很好的间距；其他楼栋，哪怕是隔着马路对着观云的小高层，普遍都是40米以上。楼间距最短的是8栋，虽然间距只有35米，但考虑它对面是7# 小高层，楼高只有54米，这个间距比达到了0.7，对楼栋没有太多影响。
不同于观沙岭乃至周围其他改善盘都不爱设置会所（如旁边的几个盘用架空层来替代）或会所设置不全（如滨江境，不带泳池），锦海棠基本延续之前玉海棠的设置，在庭院设置了一圈会所——并且锦海棠的面积段和用地面积都更小，但会所却更大，功能齐全。
除了会所外，架空层也没有缩水。锦海棠大部分楼栋都做了封闭的架空层，且会所和架空层联通了起来，比起其他项目仅利用架空层做“泛会所”，扩大了小区可利用的公共空间。其架空层每一栋都有不同主题，比如在不同楼栋为女士、男士、儿童都打造了专属主题的空间。
（锦海棠泳池实景图）
值得一提的是，此项目也打造了目前观沙岭新住宅中唯一的泳池，规格达到了25*10米，是标准半程泳池，超过绝大多数五星级酒店的规格，并且设置了独立的男女更衣室以及额外的儿童淋浴间。泳池的侧面，大面积的落地玻璃，正好把下沉庭院的景观引入泳池，确实有一种度假体验。
（锦海棠会所实景图）
之前的文章我也提过，小区里的水，无论是大面积的水景还是游泳池，开发商建设容易，物业来维护难。大家去看交房一定时间的小区，水景要么荒废，要么乱七八糟。所以对于我来讲，如果维护不好，还不如不做。考虑到这个项目这么多“有水的地方”，绿城的物业在，至少能给业主安心一点。
最后这个视角，就是从顶部拍过去，绿城这次展示的园林。实际上就是这一坨。
四、其他公区
（锦海棠停车场效果示意图）
车库是近几年内卷的另一个维度。这两年先是星空顶，再是车道吊顶，再是落客区酒店化，我们一步步看到升级。这次锦海棠的车库，相较去年的产品，升级还是很明显的。去年一个典型的改善盘的地库，应该是怎么样的？ 地坪用金刚砂或者环氧、行车道铝格栅、落客区做星空顶。
而锦海棠行车道地坪采用了水磨石，相较原先的地坪材料更耐磨且防止开裂。落客区的海棠纹星空顶光厅营造的氛围感也明显提升。车位尺度上，标准车位宽度多了10公分，而三联车位的宽度提升至8米，中间车位宽度额外多了20公分，也算是适应目前新能源车越做越大的趋势。
（锦海棠停车场实景图）
如果说遗憾，那就是确实还有提升的空间。比如车位上方吊顶、再比如导视标志的优化设计提升质感等。
大堂是这几年卷的另一个地方，和老项目的显著区别是，现在锦海棠地上地下的大堂为一个规格，不像以前的项目重一楼大堂，轻地下大堂。
（锦海棠地上地下大堂实景图）
可以看到，双大堂采用了一块巨大的普拉达绿奢石作为主背景，顶部是工艺复杂的弧形多层吊顶，再运用其他大理石、铝板、格栅作为点缀，设计感还是比较强的。
目前各个项目近年在对石材的运用上，明显多了起来，其实严格来讲，开发商配的奢石肯定是不如自己家装修名贵的，比如同样是普拉达绿，黑龙江产的、伊朗产的，还是意大利产的，差异巨大。但我认为价差带来的差异远比有没有石材带来的差异小。还是建议开发商多选用大理石甚至奢石。
还值得一提的是，在项目中南入户的楼栋里，锦海棠居然为一个单元的两户分别做了独立的入户大堂，这个规格只能说过于奢侈。
（锦海棠入户实景图）
外立面是这两年客户重点关注的一个地方。我们去看绿城的大本营杭州，新房外立面设计内卷全国领先，还能看到有业主众筹升级外立面。
项目如何卷外立面，从几个维度来看：
第一自然是统一封窗，只要开发商不统一封，后面谁来管都是乱七八糟（签不许封窗协议没用，最后物业都会放弃）。
第二，窗墙比高，达到了0.3，以往很多项目最多也就0.26。窗子越大，肯定越好看，同时采光也更好，锦海棠在主立面和山墙侧开窗明显大于老项目。
第三，外立面材质。就是看谁用的涂料少。锦海棠运用了金色的铝板作为线条，但不得不说肯定是没有到第一梯队的。
第四，封窗的玻璃也决定了外立面效果，锦海棠封窗采用的是6平左右的玻璃，肯定比大量隔断小玻璃好看。
（锦海棠11# 外立面实景图）
上图为项目11# 南向外立面。众所周知，南向是楼盘的主要脸面外立面，锦海棠主要采用的灰色底漆+金色线条点缀，搭配双层玻璃。这配置怎么说呢，肯定不算强，从涂料为主的角度，确实配置偏低。不过项目楼栋的南侧是一整个平面，没有凸出，后期修好后，效果会比现在更好一定。
（锦海棠1# 外立面实景图）
上图为项目11# 山墙侧的外立面。配置和南向基本一致，但这个色系搭配相对很多盘清一色一个涂料明显舒服很多，如何在控制成本的前提下增加美感，其他开发商确实可以和绿城学习下。
这次锦海棠的户型全面做了升级。最典型的就是得房率。和观宸类似，锦海棠将在满足要求的前提下尽可能利用了最新规范——所以相比早一批所谓“0公摊”新房，实际高层得房率多了5%左右，可以预见未来还会这么搞——不过这也意味着得房率大跃进基本也就止步于此了，未来政府也不太可能继续突破建筑规范让得房率更高，因为哪怕目前建筑面积都已经明显失真了。
另外我们可以看到目前的新房，套内的承重墙明显比以前少，空间跨度更大，未来对不同装修风格的适配程度更高。
133/138平户型，基本上可以看做是一个户型，差异主要是分属小高层/高层导致的核心筒差异（小高层少了一部楼梯，省了公摊）。两个户型的实际得房基本一致，按得房率来算，133约为105%，138约为110%（得房要考虑墙体厚度、墙垛等，不能保证十分准确，可以参见《不再被忽悠！细究公摊、得房率之谜》一文）。
整体评价的话，都是典型新规后的户型，和老房子的户型比肯定是吊打。我们先看下优点。得房率不说了。
【尺度】首先这俩户型面宽都达到了15.6米，在老规下143户型做得好的也就是14米左右。3卧室朝南的情况下，客厅5.6米，还是LDK设计，餐厨客公共空间联通；主卧3.8米，都是比较舒适的水平。哪怕是两个次卧，也有3-3.2米，算是可用级（毕竟是不到140的，次卧就不能要求太多了）。
（锦海棠实体样板间实景图）
【电梯厅】户型做出了完全独立的电梯厅，功能性强，隐私较好，同时是半墙全明设计，无论做鞋柜、收外卖快递、还是吸烟都能使用。采光、透气都远比传统电梯厅强。
（锦海棠实体样板间实景图）
【三卫】户型卫三卫设计，其中两个是套房内带的卫生间，这种在140平以下可不常见。
【层高】133户型层高高于5月1日施行的建筑新规3米的要求，层高达到了3.05米，为地暖和复杂吊顶留出了高度空间，而138户型倒是3米。
当然也有些遗憾，首先自然三个厕所中，有是一个暗卫；其次餐厅比客厅面宽短了50公分，使得通透感一下弱化了；再者北阳台动线相对复杂；电梯厅布局导致不太好打柜子；第四主卧打床尾柜面宽紧张了一点，不打柜子又不够，不过这些大部分可以通过装修来弱化，比如扩大主卧，把北向卧室取消做成衣帽间，这样主卧尺度就很大了。
锦海棠这次的168户型，和别家有一些区别。
【尺度】首先户型面宽约16.9米，肯定不低了，但也没有往极限去做，为了保证舒适度，只留了三个房间。客厅开间提升到了7米2，大横厅LDK设计，面积接近80平；
（锦海棠实体样板间实景图）
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（锦海棠实体样板间实景图）
主卧4米3（不含2米1的卫生间），南向次卧3米3，都是比较舒适的维度了。主卧套间设计，面积达到了36平。在山墙侧，没有很激进选择大端厅或者弧形玻璃设计，但也还算开了一个大窗户采光，算是兼顾了隐私、能耗与视野。北向的卧室均为3米2，能用级，倒不算大。
（锦海棠实体样板间实景图）
【窗墙比】窗墙比高于很多项目，山墙侧多了两个窗子，采光提升不少了。
【得房】由于公摊面积基本一样，分母大了，所以高层168户型得房率相对138会高一点，接近110%，比例接近小高层的133户型。
当然，168户型的遗憾也与138类似。首先同样是一个暗卫；其次餐厅同样比客厅面宽短了50公分；再者北阳台同样动线相对复杂，而且面积还小了点；再者电梯厅布局导致不太好打柜子。不过主卧倒是没有138的问题了。
总的来看，这两个户型在新规下，虽然谈不上极致，但都是新规的优秀解法，比起老产品还是好不少。
六、工地航拍视野
从东南方向拍过去，目前起来的几栋就是本次要开的楼栋。
从正北方方向拍过去，这个角度可以看到锦海棠整个项目，目前起来的几栋就是本次要开的楼栋。前面更高的就是建发观云。
项目往北看，西北方向是实验二小和南雅观沙岭中学。两所学校均已封顶，正常今年即可开学。
北边待开发土地再往北是长望路西二环互通立交，正在建设中。正北则是岳鞍阁公园，目前还在拆迁中。
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放大看，拆迁进度还是很明显的。往东南方向看，就是滨江新城了。
长沙锦海棠
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