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福州【左海望悦】

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基 础 指 标

仓山区烟台山板块，北园片区，容积率1.93，纯商房，总计1489套，项目分AB区共规划27栋8-15层洋房及小高层产品，其中A区10栋，B区17栋，产品面积89、97、108、124、148平三至四房。

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土 地 信 息

福州市城投建筑有限公司（福州工业园区集团的原名称，隶属于福州左海集团）于2021年12月28.42亿竞得榕宗地2021-55号地块，楼面价17106元/㎡，底价成交，地块住宅限价30000元/㎡。左侧的地块A内部存在保护古建，地块B临近则徐大道高架桥。

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区 位 地 段

项目处于仓山区烟台山板块较成熟的北园片区，临近南二环路，项目周边社区居住氛围较好，地段成熟度超过71%的在售项目。

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配 套 环 境

【商业】距离SM广场（在建）约100米，正祥广场约500m，距离中骏世界城约1.7公里。

【交通】项目约300m是地铁1号线白湖亭站，周边公交站点也较多。

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【教育】项目土地公告未明确划片，周边学校是东升小学--四十中，北园小学--仓山高盖山实验学校，项目周边临近已有的小中学教学资源较一般；据了解，项目可能划片麦顶小学北园分校，在建的麦顶小学北园分校作为仓山头部小学的分校，有一定预期，但是得综合考虑，毕竟麦顶小学的浦下分校目前的口碑较一般；同时小学分校对口的中学目前并不明确，所以项目学区价值较一般。

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土 地 信 息

项目规划为洋房和小高层，产品有89三房，97/108/124/148㎡四房。

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项目定位刚需首改，主要是小高层和洋房，户型整体设计中规中矩；其中89平三房为两梯四户的中间户，三开间，带双开间阳台，通过采光井实现通透；97平四房为洋房产品南北通透，三开间朝南；108平四房为两梯四户的端户，三开间朝南；124-148㎡独体独户，四开间朝南，双面宽阳台，舒适性较好，但148平有个客卫为暗卫。

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楼 栋 日 照

项目整体日照表现较好，内外部干扰少。项目呈现列阵式排布，整体的楼栋高度不高，楼间距较宽敞，故项目内部采光效果较好，周边高层建筑少，故来至外部日照影响较小。

项目内部视角看，楼间距较适中，视线通透性较好。

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去 化 表 现

项目于2023年2月开盘，为北园四大金刚中开盘最早的，目前全盘已经推出648套，全盘仅推出4成左右，首开均价精装2.7万/平左右，后去化表现较差，虽然中间推出2.4万/平左右的特价房等促销动作，经过24个月左右的去化，已推产品去化49%左右，占项目全盘不足20%，则意味着项目还需要卖8年左右。所以左海望悦项目的去化表现是四大金刚中最差的项目，真是“起得早，卖得少”。

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综 合 点 评

左海望悦项目与其他北园项目在城市配套上基本一样，同样的百亩大盘，小区的内部的园林、社区配套配置也有自己的特色；但项目的不利因素则较其他项目，就非常突出；如：①南侧的高架桥，距离太近，噪音影响严重；②北侧距离SM广场也太近，未来会受到商场的噪音和车流影响；③A地块的古建，部分客户对此存在抗性；相较其他项目竞争力就明显不足。

项目同样的也是左海高价兜底的地块，楼面价略低于榕发475元/平，项目首开带精装开盘2.7万/平，基本是贴在利润线上销售，但由于降价促销动作不如榕发项目快，客户大量被低价分流，故去化更难了。

总之，左海望悦项目的不利因素较多，同时价格优势并不明显；但距离地铁和商业更近，内部园林配套有一定特色，若意向客户可以多对比后再购房，同时在选房源时尽量避开沿路的楼栋。

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