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项目位于浑南区浑南快速路以南，新科街东，地铁9号线榆树台站出门即是。

是为榆树台板块正式拍出的首宗地块，也是中海在沈阳今年经历了大量“换仓”之后的亮相新作，意义不凡。

中海·盛京玖章，属于低密洋房园区，总共718户房源，全部精装交付（洋房顶底清水），层高3.1米。

项目大部分户型均有外延露台设计，得房率超100%，是真正意义的第四代住宅产品。

产品规划为：

11F小高2栋，面积为124平；

5-7F洋房25栋，面积段为109、124、132、143、1832、198平；

交付时间：2027年7月末

说句题外话，也难怪房产爱好者们会把中海和华润的新盘做对比，看这面积段规划（润启高层107-140平、洋房143-200平），基本相同的面积段设置，这是真要面对面“亮刺刀”了。

不再废话，先看户型：

1）洋房109平

一梯两户，三室两厅两卫户型，标准的三叶草格局，餐客一体的LDK设计，客厅开间5米，主卧套房，配有独立家政间。

且无论中间户还是边户，均为全明户型，而且是少见的5F洋房，定位为刚需入门产品。

该户型套内面积达到111.01㎡（含赠送面积），得房率102%；

PS:事先声明，谢老板团队户型套内面积是使用户型图供尺计算，为理论上最高值，涵盖了墙体投影面积。非实际地砖面积，后文不再重复说明。

再说说户型缺点，109户型全部排列在地块南侧，临近美园路（规划），随着板块的发展，后续噪音问题是无可避免的（相对的采光会非常好）；

其次，109户型南北向共设置了3处空调机位，可见并未精装标准里并没有配置中央空调。

2）小高124平

一梯两户，四室两厅两卫，偏四叶草格局，第四代住宅产品，分奇偶层的错层露台（奇数层在主卧南侧，偶数层在南次卧外延）。客厅开间5.1米，主卧套房，全明户型，配备独立家政间，中央空调。

124平奇数层套内面积为134.24㎡（含赠送面积），得房率108%；

124平偶数层套内面积为133.34㎡（含赠送面积），得房率108%；

说下124户型的两个缺点：

第一，虽然是4间卧室，但北侧中间卧室开间仅有2.8米，没有达到放置正常床的3米开间标准，后续只能通过定制榻榻米或作为书房使用；

第二，入户为“单开门”，刚说完109平洋房也存在同样问题。不同于目前洋房主流的“三七开”，单开门最大的问题在于开门会遮挡电梯，属于小缺陷。

当然这也是中海的一贯设计，目前仍在售的中海·源境、中海·汇德理也是这类洋房设计。

3）洋房132平

一梯一户（电梯AB门），四室两厅两卫，相当于124平的优化升级版，格局大体一致，提升了开间和进深尺寸，拥有5.6米客厅开间，主卧套房，独立家政间、中央空调。

相较于124的2间北卧，132平北卧中间无承重墙，后续可进行拆改合并，结合封装后的北侧露台，届时会有一间超大北卧房。

此外，132平的外置露台的设计略显“花哨”，奇数层3处露台（2南向卧室+1北次卧），偶数层2处（南向客厅+1北书房）。

132平奇数层套内面积为150.14㎡（含赠送面积），得房率114%，配以约7.05㎡的电梯前室，使用率可达119%；

132平偶数层套内面积为146.90㎡（含赠送面积），得房率111%，配以约7.05㎡的电梯前室，使用率可达117%；

4）洋房198平

今年沈阳中海设计最大胆的产品，也是全沈阳首个一层一户的洋房产品，什么概念？

配上落地窗，室内能实现360度采光，这个房子真正做到了没有邻居，南向开间达到了21.25米。

四室两厅三卫，双侧开窗的边厅设计，198户型排列在园区景观中轴两侧，拥有不错的景观视野，客厅开间6.4米，南向双套房，主卧套尤其“恐怖”——在没有设计南向主卫的基础上，主卧开间就已经达到5米，套内可达44.82㎡。配备“五五开”入户门及主卧门。

奇偶层同样为外延错层露台，奇数层在餐厅侧面、主卧侧面及书房北侧，有3处露台设置；

偶数层在客厅侧面，两间南次卧的南向，有2处露台设置。

198平奇数层套内面积为239.65㎡（含赠送面积），得房率121%，配以约7.82㎡的独立电梯前室，使用率可达125%；

198平偶数层套内面积为237.85㎡（含赠送面积），得房率120%，配以约7.82㎡的电梯前室，使用率可达124%；

目前谢老板就拿到这4款户型，后续新增也会持续更新，敬请期待。

总结一下

1、中海的四代住宅设计还是很惊艳的，虽然设计晚于万科·雲樾（产品定价不成立，短期很难开盘），中海·盛京玖章会是沈阳首个在售的第四代住宅洋房，也配备了【玖章•荟】会所；

2、中海盛京玖章的精装标准，大概会参考目前的【中海·领馆壹号】，略微提升细节，但不会达到领馆开盘时的高标准；

3、产品定价问题，谢老板凭经验预判：中海的小面积（109、124）均价在1.6-1.7万/平，中间段（132、143平）均价在1.8-2.0万/平，大面积（182、198平）均价在2.1-2.3万/平。

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