绿城·潮鸣东方-上海(绿城·潮鸣东方)首页网站-2025最新房价+户型图+小区环境+配套

上海【绿城·潮鸣东方】

☎☎售楼处电话：400-8787-098转接4444【售楼中心】

★彡提-前-来-电-预-约-登-记—售楼处1v1销售专业讲解〢一对一热情服务〢

★彡温馨提示：网上售楼中心〢欢迎来电咨询〢预约可享内部优惠〢匠心钜制恭迎品鉴〢

这个项目从拿地之初就吸引了整个上海乃至全国的目光，无他，因为这个项目是全国公开市场土拍历史上楼板价最高的地块，仅仅土地楼板价就已经高达131045元/㎡。

「全国地王」对绿城来说既是光环也是压力，所有人都在等着看这个一拿地就说预计售价19+万/㎡的项目最后呈现出来是什么样子，能拿到什么样的价格。

但当这个项目示范区亮相、产品呈现在大家眼前的时候，我相信去看过的大部分人应该都被这个惊艳的产品惊艳到了，确实不愧是「绿城中国30周年一号作品」。

项目整盘120套房源一次性推出，也看的出绿城对于销售去化是很有信心的。当我分析完整个一房一价之后，也从中找出了一些绿城的底气所在。

整盘19.5万/㎡的过会价格虽然是上海非别墅产品中有史以来第二高的，但其实分析下来并没有看起来那么高，单价19万以下的房源非常多。

高中低区的定价很符合顶豪产品的定价逻辑，对于户型、景观、采光等因素也基本考虑的面面俱到了，整盘定价策略还是非常清晰的，高中低区应该都不难去化。

那今天我们来完整拆解一下这个一房一价表，并配合视野信息和完整版选房攻略，来跟大家分析每个楼栋户型不同的定价逻辑和优先级。

☎☎售楼处电话：400-8787-098转接4444【售楼中心】

一、楼栋价格

我先用两张图来跟大家聊一聊，为什么我说整盘的价格实际比过会价格更便宜。

第一张图是楼栋价格，我先把6套465-585㎡顶复产品的价格从图上去掉了。因为在整个徐汇滨江，乃至上海顶豪界，这样的超级顶复产品都是顶级稀缺产品，不缺客户而且客户也都不是很在意价格。

所以这种产品的定价往往比项目均价高出不少，对价格分析是有一定干扰项的，去掉之后看各户型的价格是比较还原真实定价逻辑的。

去掉这6套顶复之后，我们可以看到2号楼和3号楼的楼栋均价其实都比19.5万的过会均价低不少。

而1号楼因为有330㎡户型，整体的看江视野非常好，不管是户型和景观都有长期溢价空间，正常定价来说要比整盘均价高出一截，但去掉顶复之后我们能看到1号楼的均价也低于整盘均价了。

☎☎售楼处电话：400-8787-098转接4444【售楼中心】

然后第二张图，我们来拆解一下01/02室标准户型以及顶复的价格，可以帮助大家把定价看的更清晰。

☎☎售楼处电话：400-8787-098转接4444【售楼中心】

6套最为稀缺的顶复产品拥有绝对定价权，定价基本在25-27万/㎡，总价1.1-1.6亿之间，所以其余房源的价格并不高。

只有最西侧的330㎡户型因为景观视野极佳的原因定价略微超过整盘均价，我原本预测这个户型均价会比整盘贵20%左右，没想到最终定价只有19.67万/㎡。

最东侧的275㎡户型定价压低到了惊人的17.75万/㎡，这个户型虽然不是全景舱，但是东侧和南侧都可以看江，而且东侧可以看到卢浦大桥下的黄浦江江景资源，江面相对还比较开阔。只有楼层最高的两套房源定价超过19.5万，低区普遍在15-17万/㎡之间了，2层和3层只有15万出头，是整个项目的最低买入门槛。

而小区中间位置的285㎡户型定价基本在19万/㎡左右。

所以最后我们会发现除了330㎡户型之外，其余5个室户的价格都是大幅低于过会价格的。

二、分户型价格

上面这张图是这次开的所有户型的套数，单价均价和总价均价。我们逐个来过一下三个标准户型的情况。

先来说275㎡户型，只有19套，位于小区最东侧3号楼的东边套。

户型格局与285㎡户型基本一致，最大的区别就是275㎡户型不是全景舱设计，所以定价只有17.75万/㎡，远远低于小区整盘均价。

考虑到这个户型的江景资源是非常独特的，这个定价的性价比可以说是拉满了，基本是上海顶豪的入门面积和价格了。

☎☎售楼处电话：400-8787-098转接4444【售楼中心】

第二个是285㎡户型，小区主力户型，275㎡户型的升级版，全景舱设计。

这个户型四个室户的高区都可以看江，而低区则可以看小区内部非常棒的立体景观。这可能是在徐汇滨江能买到的低区最好的项目和户型了，低区价格基本都在18万/㎡以内，价值非常高。

☎☎售楼处电话：400-8787-098转接4444【售楼中心】

最后还有一个330㎡的户型可以跟大家分享一下。这个户型对外宣传的并不多，因为实在是非常好，太多客户在盯着了。

无论是全景舱三面观景户型，还是从这个户型本身的景观视野来说，有江景、有香港置地金融城地标景观、有小区景观，这个户型都可以说是徐滨最强产品之一了。定价只比整盘均价高出1700元，这是又要送钱了...

☎☎售楼处电话：400-8787-098转接4444【售楼中心】

最后，总结一下户型选择的核心逻辑：

顶复拥有超级定价权，绝对的全上海顶豪产品。

330平全景舱户型，徐滨最强产品之一，有江景有香港置地的地标景观。

285平全景舱户型，中高区看江，低区看小区内部非常好的立体景观，可能是徐滨低区最好的产品，价值非常大，而且定价空间很大。

275平，常规户型无全景舱，但给了最低价格，又有独特江景视野，上海顶豪的入门面积和价格门槛。

关于绿城潮鸣东方项目这次的户型设计，还有一点特别值得再提一下，那就是绿城这次使用了特殊的承重结构，户型的边缘也特地减少放置任何立柱。

这种特殊的设计，一方面极大减少了室内空间的浪费，让室内得房率来到约81%，地毯率更是比起其他顶豪都高出一大截，实打实的「可用面积」能高出10%左右。另一方面，让外立面的连贯性更高，实现最大的窗墙比，外立面视觉效果非常惊艳。

☎☎售楼处电话：400-8787-098转接4444【售楼中心】

三、最高最低价

注意：绿城·潮鸣东方所有住宅起步都是2楼，并且1楼是6米高的架空层，你也可以理解为这个项目的2楼等于其他小区的3楼。

绿城这次没有像其他项目一样，做一个低于7折的巨大价差，三个标准户型的最低最高价差基本在72-76折之间，这也跟我昨天预测的一样。

原因就是潮鸣东方的低区，特别是285㎡的低区可以看到非常好的社区景观，而且没有大的不利因素影响。

绿城·潮鸣东方的「超级下沉空间」是小区的顶级亮点，也是顶级景观，我觉得直接看这样景观的低区未来也会有不错的溢价。

另外就是目前潮鸣东方的低区也没有特别大的不利因素，楼栋错开分布，采光遮挡很少，视野也很开阔。日照目前测算下来也不错，基本都在3小时以上，小区内外部环境都相对比较安静，没有特别大的噪音影响。

而在这个定价策略里，中高区在有江景的情况下，定价又不至于高的离谱。这就是我在文章开头说整盘的定价策略是非常清晰的，没有定价特别离谱的房源，所以最后的情况就是高中低区应该都不会缺客户。

四、楼层差、单价、景观信息

这一部分非常重要，我会结合不同楼层的景观资源来跟大家好好聊聊不同楼层之间的定价逻辑。

楼层差价我按1000万分不同颜色整理在这个表格里，大家可以清楚的看到自己的总价段在各个户型之间的区间，图表可以扫码获取。

☎☎售楼处电话：400-8787-098转接4444【售楼中心】

我们以1号楼西边套330㎡户型为例，来看一下这个项目楼层差价的大逻辑，基本所有楼栋都是按这个逻辑来的。

☎☎售楼处电话：400-8787-098转接4444【售楼中心】

从上图楼层差价这一列，我们可以很清楚的看到楼层间主要有两次大跳价的变化，一次是实际楼层8楼，一次是实际楼层14楼，这两层应该也是划分高中低区的分界线。

8楼以下是低区，8-13楼是中区，13楼以上是高区。其中高区和低区内部的楼层价差比中区高一些，这是比较合理的，但其实相比起5000-7000多万的总价来说，每个楼层之间的价差都不能说很大，尤其是高区基本没有拉开差距。

说到这里，大家有没有发现一个机会点，我拿中区的10层房源和高区的15层房源对比了一下总价，只差300多万，相比起房源总价来说，这个差价是不是可以忽略不计了，中区预算的朋友那就建议稍微拔点预算往高区选。

我们再来对比一下这两层楼的景观视野，我其实觉得视野都不错。

☎☎售楼处电话：400-8787-098转接4444【售楼中心】

而20层以上高区的视野是这样的，不管是东侧还是西侧依然有清晰的江景，而且在金融城开发完成后，城景价值也非常大。

另外，因为这个户型的右前方没有楼栋阻挡，所以低区5楼6楼也有江景。

☎☎售楼处电话：400-8787-098转接4444【售楼中心】

所以我估计选房的时候会分两段，低区根据预算单独去化，中高区从高往低去化。

285㎡户型的楼层定价逻辑与330㎡基本一样，唯一区别的一点是在中间的2号楼这里，7层和8层之间几乎是没有差价的，这主要是因为这两层楼是看江的最底楼层，江景也都差不多，所以基本没有差价。

而且我们能看到这个户型中高区的总价差更小了，基本在300万左右。

☎☎售楼处电话：400-8787-098转接4444【售楼中心】

275㎡户型的楼层定价逻辑也一样，这个户型单价是真的低，一大半房源总价控制在5000万以内，4000万出头就能买到上海最顶豪的产品，真是让人羡慕。

☎☎售楼处电话：400-8787-098转接4444【售楼中心】

这个户型的顶楼视野我觉得是极佳景观，这个方向的开阔江景视野也是其他户型没有的，这套顶复也就自然成了这次所有房源里单价最高的一套房源。

☎☎售楼处电话：400-8787-098转接4444【售楼中心】

最后总结一下选房方向：

330㎡户型中高区还是从高往低选，这个户型的江景+城景景观非常稀缺，是顶豪客户的极佳选择。而低区也有江景，户型本身又很不错，我觉得去化速度也不会慢，如果特别喜欢这个户型和楼栋位置，这个低区也可以优先选。

285㎡户型中高区总价差更小，也是建议从高往低选，低区没有江景，但是有很好的小区内部社区景观，可以根据自己预算选择。

275㎡户型是这次上车上海顶豪项目、也是绿城最顶级作品的最低门槛了，超高性价比，而且有非常独特的江景视野，我感觉这个户型也会非常热门。

五、总结

以上就是绿城·潮鸣东方的一房一价表信息了。

最后复盘了一下，猜对了大概90%左右，有一些房源比我预期的要定价更低，是我完全没想到的。

好的项目定价的魅力就是如此，让一个19.5万的价格最后变得每个预算段买起来都还挺舒服的。

这次的高区我觉得机会非常好，价差并不算大。

低区则有独一无二的社区景观作为价格支撑。

作为绿城三十周年的壹号作品，潮鸣东方在产品上做到了所能做的一切，提供了完全Next Level的设计水准。

接下来就等到他实景呈现，碾压整个徐汇滨江的所有顶豪了。

上海【绿城·潮鸣东方】

☎☎售楼处电话：400-8787-098转接4444【售楼中心】

★彡提-前-来-电-预-约-登-记—售楼处1v1销售专业讲解〢一对一热情服务〢

★彡温馨提示：网上售楼中心〢欢迎来电咨询〢预约可享内部优惠〢匠心钜制恭迎品鉴〢