2025聚焦:南京【上城十号院】售楼处电话→地址→【上城十号院】户型→【上城十号院】价格→楼盘详情→南京【上城十号院】2025最新销售动态
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前不久，我们实地探访了桥北首个低密四代宅项目——上城十号院刚刚开放的实景示范区。
示范区实拍
从去年底土地落槌算起，项目推进整一年，在追求“快周转”的行业背景下，这个节奏不算快。但也正是这种“慢”，让概念有足够的时间沉淀为实体，也让作为观察者的我们，得以在一个相对完整的实景展现中，重新审视那个核心命题：
当规划图纸上的所有承诺，都具象化为可步行、可触摸、可沉浸的生活场景，它所构筑的价值感知，是否足以支撑并引领一场关于桥北居住方式的深刻革新？
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01
错配还是破局？
从市场数据看桥北改善的真实水位
当容积率仅1.2、248户纯改善的项目规划，落在了以“刚需流量”为传统认知的桥北，这可能会被视为一种“市场错配”。然而，项目尚未公开实景示范区，就已积累超2000组意向客户的数据，则给出了截然不同的答案。
更具信号意义的是，12月12日项目取得销售许可，首推5#10#建面约130/140m²户型房源，取证3小时认筹36组。这一速度，已不是简单的意向积累，而是改善客群用“房票”和“资金凭证”进行的集中表态。它清晰地揭示：在桥北，一个能够匹配真实改善需求的产品，其市场响应可以如此迅速、如此具体。
桥北板块内部，长期压抑着一股规模可观、且购买意愿明确的改善型需求。这股需求此前因缺乏匹配产品而被迫外溢或蛰伏，得益于上城十号院的出现，为板块的改善势能提供了首个“泄洪口”。
示范区实拍
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02
门面担当的底气：
设计、空间、产品“多核卷”
上城十号院的“卷”，并非参数的简单堆砌，而是围绕当代改善家庭真实生活场景展开的一场系统性“升维竞争”。它通过设计、空间、产品三大核心维度的“超配”，构建了一个完整且自洽的高阶生活解决方案。
设计超配
第一重设计：城市界面的艺术宣言——80米艺术大门
抵达上城十号院的落客区，80米横向跨度的艺术门头，以6米挑高之姿展开，在冬日的阳光下形成一道沉静而有力的界面，连同周边的超长沿街界面，据说整个有约260米。在嘈杂的都市背景中划出一片沉静的精神领地，实现从“街道”到“家”的戏剧化过渡。
第二重设计：可沉浸实体空间真诚兑现——实景示范区
完整呈现的实景示范区往往是项目的“信任锚点”。建筑的尺度、材料的质感、园林的层次、架空层的功能乃至科技的体验，全部转化成可触摸、可游逛、可沉浸的实体空间。
从大门进来，茶梅、羽毛枫与乌桕交织出这个季节特有的色彩层次，而背后，10层左右的建筑轮廓在低容积率的土地上舒展呼吸！
示范区实拍
穿过门厅，镜面般的静水被一道悬瀑打破，上城十号院将这座城市度假般的松弛感，凝练为一道名为“悬瀑吐瑞”的风景。
它是南京首个悬瀑式戏水池，更是一处融合在地记忆与当代美学的精神装置。池下悬挂的瀑布画面与镜面水景动静交织，而一旁叠水墙的潺潺水声，则源自那些自带故事的石头。
示范区实拍
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设计师特意选用了部分来自老建筑回收的旧石，它们可能是过去桥北某段台阶、某面院墙的一部分。
对旧石材的留存与再造，不仅是对桥北记忆的温柔承接，更是上城十号院对这片土地脉络的深刻尊重。这些来自老建筑、旧台阶的石材，曾见证过桥北从工业脊梁走向繁华新城的完整历程：
1.0时代·工业荣光：地块不远处的南京毛纺织染总厂，曾是全国纺织业的骨干，以硬核实力筑牢城市发展的根基，“毛纺厂路”之名承载着一代人的奋斗记忆。
2.0时代·商贸觉醒：随着江北第一家大型建材家居市场“装饰城”的崛起，桥北实现了从传统住区向产城融合的转身，以全业态商业激活土地价值，成为经济跃升的重要引擎。
3.0时代·人居焕新：而当城市发展进入提质阶段，土地稀缺性日益凸显。桥北已近十年未有新增低密住宅用地供应，高容积率开发成为常态。上城十号院以约1.2的超低容积率在这片成熟区域“破土而出”，带来板块等待十年的一次居住范式迭代。
因此，那些被精心重置的旧石，不仅是景观构件，更是土地记忆的符号。它们串联起从毛纺厂的车间、装饰城的货架，到今天十号院庭院的生活场景，让一部“桥北进化史”在社区中得以物化留存。
第三重设计：光影与景框的魔法——超高窗墙比
极高的窗墙比设计，是上城十号院对居住本质的又一洞察。它采用进阶的现代风格设计，将建筑立面最大限度地让位于通透的玻璃，将外部园林、天空与光影变成室内生活的动态背景墙，焕新桥北美学封面。
外立面实拍
第四重设计：社区活力的立体引擎——“1+6+∞”泛会所体系
项目独创的“1+6+∞”会所体系，是对社区公共生活的系统性构建。
“1”：指约3000㎡的会所体系，集茶室、私宴厅、会客厅、棋牌室、书吧等功能分区于一体，是社区的精神文化高地。约3000㎡会所空间，只有248户，这个户均享受面积大家可以测算一下，以其他地方为例：河西多数千万豪宅的户均会所面积仅5-10㎡，上海3000万级别豪宅大多也只有4-7㎡，上城十号院户均享受面积远超上述。
“6”：指分布于各楼栋的六大主题架空层，针对全龄段需求（儿童娱乐、青年社交、长者康养等），将灰空间转化为全时段、全场景的活力场。
“∞”：象征着由此衍生的无限社群活动与邻里关系，让社区真正成为一个有机生长的情感共同体。
大堂吧 背后是31m长的苏绣《金陵图》
未来使用场景较多的私宴厅空间
茶室
室外戏水池 与园景无界交融
儿童架空层空间 珍藏亲子时光
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空间超配
· 从“居住面积”到“生活容积”的跃升
楼市下半场，大面积的舒展空间构成了改善换房的核心诉求。上城十号院实际使用率在108-117%，“户户带露台”，容得下140㎡做近50㎡的主卧套间，这不是面积的单纯放大，而是基于家庭结构演变与生活场景细分的功能重构，直击上一代户型功能混杂、尺度局促的软肋。这意味着，业主购买的不仅是固定的平方米数，更是一套可以自主定义、持续生长的立体生活容器。
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建面约140m²洋房产品，匹配一梯两户双开门设计，南向双套房，带来仪式感的同时又能实现多代户的“平权”；主卧两面开窗L型采光设计，配备独立卫浴与独立衣帽间；LDBK空间设计，以开放式布局、多功能融合，将公共空间随机切换成亲子游戏区、家庭影院、阅读角或工作台。
露台空间
建面约140m²样板间
建面约140m²样板间
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产品超配
· 从“功能住宅”到“生命系统”的范式跨越
当南京迈入从“有房住”到“住好房”的改善深水区，一个结构性趋势已然显现：低密住宅正成为品质生活的实体注脚。
而桥北板块目前的住宅产品多为大高层及上一代的老别墅，改善平层断代已久。而上城十号院以1.2容积率、纯洋房/小高层布局，对抗老旧小区的拥挤与嘈杂。这不仅是居住升级，更是生活方式的“降级”——从高密度回归低密度，从生存空间回归生活场所。
实拍
而六恒科技系统的引入，则将住宅从一个被动适应的“壳”，升级为一个主动调节的“生命系统”，恒温、恒湿、恒氧、恒静，从物理层面保障了居住的舒适与健康底线；同时，通过市场化招标引入金基物业。这双刃剑，恰恰显示了开发者的另一种诚意：不回避科技住宅的长期承诺，并以独立的服务采购机制，来保障未来数十年的居住体验基线。
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毫无疑问，上城十号院几乎是以断层级的产品配置，接过了桥北“产品及服务门面担当”的旗帜。艺术级酒店归家体验、实际使用率超越100%、户均会所面积超越大多数、江北最新一批四代住宅新盘中唯一的低密科技住宅......这些过往常被视为“高配”甚至“超配”的居住要素，如今被完整集成于一个单价约3万的改善项目中。
上城十号院的“多核卷法”，本质是以设计塑造仪式与共鸣，以空间释放自由与可能，以产品保障舒适与未来。它提供的不是单项冠军，而是一套全方位的“改善生活总分解决方案”，这正是在同质化竞争中实现价值突围的关键所在。
03
3万内“卷王”的野望：
用“确定性”与“兑现力”构筑新价值锚点
如果说产品的革新定义了未来的生活高度，那么上城十号院的另一重价值，则在于其对当下生活确定性的坚实保障和对长期承诺兑现力的制度化安排。
在房地产市场深度调整的当下，什么才是穿越周期的真正底气？
是地段的稀缺与醇熟，是产品力的绝对硬核，更是对时代人居趋势的深刻回应。当这三者交汇，往往能催生出超越市场波动的价值支点。在南京桥北，上城十号院正以一场关于“确定性”的完整实践，试图回答这个问题。
它的底气，首先源于对 “好房子”三大基本面的牢牢把握：
板块占位——雄踞桥北核心，享尽成熟便利；
人口基底——辐射超50万常住人口，改善需求深厚；
供应真空——板块近十年无同类产品，断供即机遇。
区位图
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更深层的支撑，则来自其对 “好房子七大基本点” 的系统构建：
低密：容积率仅1.2，低密即稀缺；
科技：全系六恒系统，科技赋能恒温恒氧恒静；
四代宅：立体生态空间，引领居住范式升级；
服务：市场化精选金基物业，以独立机制守护长期体验；
轨交：步行300米可达S8号线毛纺厂站，1站换乘11号线（在建）、2站换乘3号线，无论前往江南主城，还是奔赴南京北站，都十分方便。
商业：紧邻弘阳广场、大洋百货、印象汇、金象城购物中心四大商业体超百万方繁华；柳州东路 PARKTOD，旗舰商业咫尺繁华(信息来源于新区枢纽办2023年1月信息)。
教育：板块教育资源丰富，附近有明发一中，还有北小分校、力小分校、琅琊路分校、浦口外国语等一众名校分校（学区最终以教育局公示为准）。
这“3+7”的价值体系，共同拼合出一张清晰的“确定性图谱”。它不依赖于单一亮点，而是通过地段、产品、资源、服务的多维夯实，构筑起穿越市场周期的复合护城河。
当“卷”成为南京楼市的常态，上城十号院的出现给出了一个明确的指向：真正的内卷，不是价格的厮杀，而是在确定性上的全方位竞逐，是产品维度对居住本质的深度回归。
它的“卷”，是用低密对抗高容，用场景替代功能。在桥北这样一个被高层住宅主导了十余年的板块，它以1.2容积率、纯改善社区的形式，宣告了一个低密时代的来临。
这不仅是规划指标的差异，更是生活方式的根本分野：从“住进楼房”升级为“住进社区”，从垂直的生存空间转向舒展的生活场域。当市场共识从“有房住”转向“住好房”，那些同质化、低品质的高层产品，其资产属性正在褪色，而如十号院这般兼具“低密基底”与“场景营造”的项目，正重新定义“好房子”的标准。
上城十号院的探索，其意义不仅在于打造了一个桥北标杆，更在于为市场揭示了穿越周期的确定性路径：唯有回归人性尺度、兑现品质承诺、并深刻契合改善时代生活向往的产品，才能跨越周期波动，持续承载家的温度与资产的尊严。 这或许就是当下最宝贵的确定性，在喧嚣的市场中，看清什么才是值得坚守的长期价值。
上城十号院即将开盘，主力建筑面积约130-140m²宽境洋房，有改善需求的朋友尽快把握机会！
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