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基 础 指 标
台江区中心城区板块，茶亭片区，容积率2.0，纯商房，总计248套，项目规划6栋楼，其中2栋20层高层、2栋33F高层、2栋13-17F小高，规划产品面积149㎡四房、170-186㎡四房、217-236㎡四房。
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土 地 信 息
建发房产于2023年11月以12.8亿（溢价41%）竞得榕宗地2023-43号地块，成交楼面价28734元/㎡，楼面价高于建发璞云1900元/平，地块不方正，同时出让条件上要求：地块与规划地铁8号线五一南路站合建，合建费用由竞得人与市地铁集团共同核定，合建费用1000万元由竞得人承担，超出1000万元部分由市地铁集团承；这个条件意味着地块接驳规划8号线五一南路站。
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区 位 地 段
项目处于台江区中心城区板块，周边社区居住氛围较好，地段成熟度超97%的在售项目。
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配 套 环 境
【商业】距离五一广场、香格里拉约1.2公里，距离上下杭约1.5公里，项目周边小型商业、店铺众多。
【交通】项目约0.8公里是地铁1号线茶亭站、规划接驳地铁8号线五一南路站，同时周边公交站点较多。
【教育】项目项目土地公告未明确划片，周边学校有国货路小学--第八中学，群众路小学--闽江学院附中，台江第五中心小学--第十五中学；其中国货路小学和群众路小学，口碑相对较好，但国货路小学有限制三年提前落户要求；而台江第五中心小学教育表现相对一般。
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户 型 产 品
项目规划小高层和高层，产品面积149-236平的改善型四房，其中149-169平四房集中在6#、7#楼延主干道国货路，2梯2户；185-216平四房集中在1#、3#位于小区北侧；5#楼小高层产品149-171平四房，南侧有楼栋遮挡；2#楼产品236平，为项目楼王产品，看小区中庭水景。
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项目整体户型方正，长开间短近深，南北通透，拥有独立的电梯厅和储藏室，得房率较高，其中169-236平的3卫以上的大户型产品次卫有1-2个为暗卫。
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楼 栋 日 照
项目采用围合式布局，中间带中央花园，楼间距较大，但由于6#、7#楼南侧两栋楼为33层高并列排布，导致上午时间内部小高层会受到6#、7#楼的遮挡；项目外部的高楼栋较少，日照来自外部的影响较小。
项目内部视角看，楼间距较大，5#的南侧有8层左右楼栋，会导致视野受限。
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去 化 表 现
项目于2024年4月26日开盘，目前248套已经全部取证，目前全盘网签超过七成，剩余产品主要集中在1#和3#的185-218平产品；项目去年四季度去化表现较好月均去化40-50套，但今年市场上竞品项目增多后，一季度表现较一般，月均去化10套左右。
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综 合 点 评
建发瑞云项目位于台江老核心区，周边配套成熟且完善。由于项目为原为汽车南站旧址，在老福州人印象里留下较多记忆，周边有较多老旧小区，景观环境一般；同时地块临近五一路和国货路两条福州主干道，对6、7#楼栋噪音、粉尘影响较大，5#楼低楼层有外部楼栋的视野遮挡，客户应注意筛选楼栋。
由于项目容积率较低，楼栋高低错配，预留较大的园林空间，提升了整体小区的整体品质。但从风格角度上看，建发的中式园林已经很成熟、很标准化了，并近几年的产品设计风格，没有颠覆性的创新，导致客户存在一定的审美疲劳，但是从成交表现来看，客户还是比较认可建发的产品。
综上，建发瑞云项目延续建发浓烈的中式风格，产品品质发挥稳定，为周边的老社区居民改善性需求，提供一个很好的选择。
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