【新盘】君晖海棠湾(武汉君晖海棠湾)指定网站-君晖海棠湾楼盘详情/房价/容积率

➢➢武汉君晖海棠湾

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近期，武汉市君晖置业有限公司申报的居住项目（君晖·海棠湾）规划方案批前公示发布。君晖海棠湾位于外环外的远城区蔡甸城区，板块比较冷门，不过开发商为民营企业。

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相关消息显示，该项目规划为第四代住宅，蔡甸新闻相关报道显示，该项目为“负公摊”设计。如果没有记错的话，该盘应该是蔡甸区第三个报规的带空中花园的真4代住宅（此前有金地国际城、武汉城建金地和悦），应该也是蔡甸城区（城关）第一个报规的带空中花园的真四代住宅。

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君晖海棠湾规划详情：

14栋住宅，627户，大量楼栋带空中花园

规划方案显示，君晖海棠湾共规划有14栋住宅，2栋26-27层的高层，5栋18层高层和7栋10-11层的小高层，以及少量社区底商。

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该项目规划净用地面积约5.04万方，总建筑面积约10.62万方，计容建筑面积约7.56万方，住宅建筑面积约7.35万方，配套商业建筑面积约1454.30平方米，容积率约1.5，总户数627户，停车位659个，车位配比约1比1.05，户均建筑面积约117.2平。

该项目不计容建筑面积中包含大量空中花园，为第四代住宅显著特征。

该项目分为二期，一起包含1-3、5-9号楼，共8栋307户。

二期包含10-13、15-16号楼，共6栋320户。

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从平面图来看，项目地块形似三角形，北侧、西侧为主干道，东侧规划为公共通道，西南侧为防护绿地和水渠。项目一期与二期之间没有隔断，整体开发。楼栋分布为外高内低，10-11层洋房位于社区中部，可享较多园林景观。所有楼栋均为小角度南偏西朝向，与成功大道平行。

社区主入口和底商位于成功大道一侧，规划有社区大堂和下沉庭院，提高了住宅档次，两栋高层可见连廊结构。

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从效果图来看，高层包含未封闭的阳台，小高层与洋房除了阳台之外，还有明显的空中花园，且为错层分布，这部分不计容，可显著提高得房率。

从日照图来看，该项目周边没有建筑物遮挡，各楼栋采光都非常充裕。

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拿地情况——民营企业拿地并开发，成交楼面价约1785.1元/平

君晖海棠湾所处地块为2024年11月29日湖北君晖文化旅游发展集团有限公司底价拍得的P（2024）106号地块，成交总价约13496万元，成交楼面价约1785.1元/平。

P（2024）106号地块位于蔡甸区蔡甸街成功大道与太丰路交汇处以东(蔡甸街成功村）（具体位置及四至见本拍卖文件附图所示）。该地块规划净用地面积为50403平方米（以实测为准），容积率不超过1.5，计容建面75604平方米。规划用地性质为居住用地。国有建设用地使用权出让年限为70年。

地块主要要求：

拿地企业湖北君晖文化旅游发展集团有限公司由自然人全资控股，为民营企业。报规企业武汉市君晖置业有限公司由湖北君晖文化旅游发展集团有限公司全资控股。

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区位、交通和配套分析：

区位方面：外环外，蔡甸城区南部新城，区域价值相对弱势

君晖海棠湾位于蔡甸区蔡甸街成功大道与太丰路交汇处以东(蔡甸街成功村），在外环外约4.2公里，属于蔡甸城区（也称为蔡甸城关）板块，与汉蔡高速直线距离约1.8公里，与蔡甸大街地铁4号线新庙村站直线距离约1公里。

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微观区位：

北侧为成功大道、荣盛华庭、中建锦绣楚城、长春街小学蔡甸分校等；

东侧为P（2024）107号地块、公园路等；

南侧为规划绿化用地、规划道路、规划住宅用地等；

西侧为太丰路（西环路）、规划工业用地等。

周边蔡甸城区落位图：

（该项目所处地块之前为工业用地，后来修改为住宅）

周边最新用地性质：

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区位点评：

1、君晖海棠湾位于蔡甸城区，在蔡甸大街以南，属于蔡甸城区的南部新城板块，环线位置在外环以外，距离武汉主城区非常偏远。蔡甸城区板块主要以蔡甸地缘性需求和武汉周边城市圈的购房者需求为主。

2、蔡甸城区是一个新城和老城结合的版块，北部靠汉江的为老城基本成熟，城市面貌老旧，多为城中村。随着一批新建楼盘的交付，蔡甸大街以南的城区面貌有一定更新。

3、项目周边新建小区扎堆，楼盘比较密集，已成为蔡甸城区的新兴居住区，附近规划的地铁小镇由多个大体量综合体项目组成，项目与蔡甸大街、地铁4号线站点有一定距离，项目以南基本都是待开发土地，地段相对弱势，周边还有大量空地，好在周边新高速口通车，成为区域上汉蔡高速的门户地带。且由于楼盘供应量过大，导致价格受到极大市场打压。

周边卫星地图：

蔡甸新城实景图：

周边小区实景：

蔡甸大街以及地铁4号线高架：

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交通方面：步行约1公里可达地体4号线新庙村站，自驾近汉蔡高速入口

地铁：项目地块北侧与蔡甸大街地铁4号线新庙村站直线距离约1公里，经新庙南路步行距离差不多。不过，乘坐地铁前往主城区通勤时间仍然非常长。

地铁4号线新庙村站：

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自驾：项目紧临成功大道和太丰路，周边还有蔡甸大街、莲花湖大道等多条蔡甸城区主干道。近期汉蔡高速新蔡甸收费站已开通，就位于太丰路南端，对于项目所处的蔡甸城区西部算是利好，上高速也算方便，且汉蔡高速至汉阳三环线目前是ETC免费通行的，不过前往汉阳区核心区域仍然比较耗时。

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商业：项目北侧中建锦绣楚城有部分成熟社区底商。大商业需要依赖蔡甸老城，比如新福茂中央广场、蔡甸购物广场等，直线距离约2.2-2.5公里。此外，蔡甸城区还规划建设体量并不太大的永旺，目前还没有开工的消息。

附近的中粮祥云地铁小镇B地块自带约3万方自持商业，规划涵盖特色餐饮、生活服务、儿童亲子等多元业态，不过目前还没有明显进展。

商业规划效果图：

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教育：周边有长春街小学蔡甸分校、长春街小学蔡甸祥云分校等。根据2024年中小学划片可知，中建锦绣楚城划入长春街小学蔡甸分校，中粮祥云地铁小镇划入了长春街小学祥云分校。（项目对口学校以教育主管部门当年对口划片文件为准。）

此外，项目附近还有汉阳一中、幸福路中学、蔡甸实验高级中学等，直线距离均约2公里左右。

其他：东边直线距离约1.2公里、成功大道沿线的蔡甸城市综合服务中心已投用，业主办理不动产、人社、婚姻登记、户籍等业务将比较方便。另外，蔡甸城区有区人民医院（协和江北医院）、区中医医院、济和医院等医疗机构。

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周边价格分析：

周边在售楼盘新房现房、二手房同步在售

普遍约4XXX-5XXX元/平起

蔡甸城区为远城区楼市板块，以地缘购房为主。从今年的销量来看，蔡甸城区相对活跃的楼盘仅有中国铁建知语1901、正商书香华府、中建锦绣楚城、南德缦和世纪等。远城区多数在售楼盘基本都卖成了现房，销量逃不开用价格推动。

片区内主力楼盘大概4XXX-5XXX起，价格相比与最高峰时期的9XXX回落了一半左右。

片区楼盘近期动态：（实际价格以售楼部现场为准）

片区新房地图：

周边二手房，中建锦绣双城、中粮祥云地铁小镇近期成交均价约5XXX-6XXX元/平。

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综合来看，君晖海棠湾凭借第四代产品优势，还是可以与周边在售现房拼一把的，项目拿地价格1785.1元/平，再加上建安等开发成本，想赚钱是不容易的。项目2栋高层价格可能不高，但10-18层小高层应该会有一定溢价，起码也得卖到7XXX元/平以上才可能保本微利。不过项目是民企开发的期房，具体位置也没太多优势，能够获得多少认可是未知之数。

综合点评：

项目优势：

1、步行约1公里有地铁站，靠近蔡甸新高速出入口。

2、项目规划第四代住宅，产品有优势。另外地价便宜，预计售价不会很高。

项目不足：

1、位处蔡甸新城外围，环线位置很远，周边大量待开发土地。

2、民企期房，周边多个楼盘现房在售，生存风险大。

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