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重庆中央公园悦府
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说这个项目拿地即C位几个原因，第一点是因为这个项目的鸽子沟地块算是所有中央公园北的板块里面位置最好的，和中央公园正北，只隔了一个小山丘，比现在所有中央公园北的项目位置都要近，这个也是这个项目被称为“中央公园的皇冠”的原因；第二点是这个项目自带水系，并且容积率1.2，算是天生的豪宅基因；第三点是这个项目的地价只有9400，比更远的花石公园的大部分项目楼面价还低，给了开发商充足的利润空间。
在一个依山傍水，容积率1.2且离集中商业体如此近的一个位置做一个怎么样的产品是很多朋友最关心的问题，特别是临湖豪宅业态的打造已经如何处理椿萱大道这一不利因素的方法。
而华润在这两点的破局上都算有不错的方式。项目一共规划三种业态的产品，全部清水交付，分别是建面95的T4洋房产品，目前首开五栋楼，价格区间为170-190W，且全部不临椿萱大道；建面100-143的T2洋房产品，价格区间180W-350W，其中建面100的板式结构三房产品成为该项目的“断臂”，用厨房、两个卫生间和一个次卧对椿萱大道，两个卧室及客厅依旧对中庭，这样一番操作使本来我们以为的要牺牲一大排T4产品作为“挡噪音”的损失降到最小，算是本案操盘的第一个亮点。另外两个板式结构的洋房122的户型没有太多亮点不做赘述，143区别与其他项目主要是露台的设计以及看护的楼栋；而最大的临湖产品则没有规划别墅业态，取而代之的是1T1户建面大概173平-182平的大平层产品，其中一二楼为一套底跃，两套平层，相当于一部电梯只服务七位业主，非常奢侈，而且每户都有不同朝向的露台赠送，目前的价格区间为400W-500W，其中三楼的户型最贵，看湖户型在500W左右，其他楼层的实际成交价在450W以内；不看湖的楼栋价格基本在头排的基础上便宜30W-50W，最低的价格差不多400W左右。
这个产品无论是社区的业态、自然资源、物理位置、甚至于对于板块的重要程度和关注度，比起中央公园北的绝大部分在售项目都有与生俱来的优势，说得夸张一点，这个项目如果没有好的教育，吊打现在除了璞园和金科美的原上之外的中央公园所有项目，如果有，吊打所有项目。如果给这个项目找一个模板，最类似的就是壹号湖畔，或者说是一个MINI版的麓悦江城。
项目的主要劣势来自三个方面，一来是椿萱大道的噪音，二来是目前所了解到的项目单价来看，单价并不低，且跨度大，从建面1.7W-2.6W不等，清水的单价基本和周边的精装持平，三来是华润在重庆目前还没有做出来非常拿得出手的项目，最好的品质也就是万象城悦府、润府和半山悦景，如果用这三者的品质来做这个项目，显然不太够格，必须要有破圈的能力和决心才能有所突破。
项目正儿八经对标的竞品我个人认为有两条线。
在高端线，主要的竞品一个是龙湖北岛，一个是麓悦江城。先说麓悦江城，这两个产品之间的竞争在客观上说并不是对位竞争，而是所谓的鸡头和凤尾之争，悦府的大平层产品的价格基本上是麓溪半岛入门产品的价格，一边是占据小区绝对的核心景观和自然资源，一边是绝对的圈层和品质，应该会让高净值的购房者纠结。
而之于北岛，在我看来，悦府的优势是巨大的，作为一个重庆人，在山水之城很难接受一个没有水系的豪宅，况且北岛连景观资源都缺乏，本来北岛可以依靠双教育资源俘获一些踮脚买豪宅的中产，但按目前的形式来看，颇为困难。当然我们也不可否认，龙湖在豪宅领域在重庆是非常有建树的，并且精装和不断的所谓“工抵房”的价格攻势依旧可以抢占一大群客户，从而在价格体系上和悦府形成错位竞争，至于高净值们的选择是怎样，我认为，因人而异。
在首改和改善产品线，我个人觉得悦府有点不讲武德，从建面95的T4到建面143的T2，基本上覆盖了周边所有的首改和改善产品的价格区间，况且这一切的产品还都是在一个环湖的大社区里面，在重庆我相信没有一个了解地产行业的购房者会拒绝“大社区”这个概念。抛开教育不谈，这个项目要说和周边的劣势相比，可能只有一个字，贵。
这个项目毫无疑问，最大的未知因素一定是教育，虽然离得最近的教育资源是渝八、渝巴和人和街，但是这几个学校的学位紧张程度大家都是有目共睹的，除此之外周边还有数据谷、中原山小学（规划地块，名字瞎编的）、悦港中学等学校，如果有一个至少有一个数据谷或者优质小学打底，项目的去化和竞争力肯定在区域上都有巨大的优势，当然，这个可能也只是笔者的一厢情愿。
由于这个项目业态太浩罕，以至于在辐射了几乎整个中央公园北绝大部分的需求，因此任何一个180以上预算的购房者，可能都有机会成为这个项目的业主，但就目前的信息和市场情况来看，首改产品上，更多暂不考虑教育、但对小区品质、自然环境有要求的业主很多都会由周边诸多的项目北虹吸到这里来，毫不夸张的说，悦府、万科璞园、金科美的原上应该会去化掉整个中央公园北90%以上预算200W-300W的购房者。而对于那些500W左右究极改善或者说超高净值收藏的业主而言，这个项目的大户型具有足够的稀缺性，起码在自然景观上来说，比同样一层楼一户的金科九曲河而言有更大的优势，大户型的去化应该不会有太大的问题，而事实也证明，十月的最后一个周末，首开的两栋大平层也基本已经去化完毕，而过滤掉的是大部分是预算不足，且仅有唯一住房的考虑教育的家庭。
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