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项目效果图，非交付标准

月亮湾新房断供已经一年多了，之前三个盘都是要摇号的，一方面是当时市场的倒挂，第二个方面确实是对板块的认可。不同于当时的奥体新房，还有很多120-140平左右的小户型摇号，月亮湾上来就是200+平大面积改善，纯圈层客户，冲着千万总价去的。

|月亮湾实拍图

2022年6月，苏高新拿下的苏地2022-WG-29号地块，楼面价31621元/㎡。2022年底该地块招商文禧花园首开，整体备案均价约48500元/㎡，两个月左右就实现了清盘。

2022年12月，华润置地通过摇号竞得苏地2022-WG-66号地块，楼面价34500元/㎡。2023年上半年华润润月雅筑首开，备案均价52500元/平，成为苏州首个备案均价突破5W的纯新盘！项目相隔1个月，两次开盘都实现了100%的去化。

2023年5月，路劲通过摇号竞得苏地2023-WG-16号的地块，楼面价36800元/㎡，其57000元/㎡左右的备案均价突破了苏州新房价格上限！

|月亮湾实拍图

要知道月亮湾之前几个盘都是以200+平为主力户型，客户买了就自住，几乎断了炒房的念头，毕竟总价段放在那里，很多终改家庭是非常看好月亮湾的，普通人的最后一套改善之地，未来的二手市场砸盘的风险极低。

新项目一共270套，未来顺销没压力，毕竟从土拍到现在，整体的关注度一直很高。

这里就不得不提一下，象屿之前在苏州积累的口碑确实让人心动。

02 品质有迭代 圈层更纯粹

|效果图，非交付标准

犹记得奥体当时因为现价，几个盘的装标一直被人吐槽。直到象屿拿了斜塘姊妹地块，从天悦东方到天誉东方的转变，当时参观天誉的大户型样板间，眼前一亮，天字系2.0的产品已经吊打限价品质。后面示范区公开，地下停车库公开，星空顶等等，慢慢积累了一波口碑。

这次的3.0产品，是有期待的。

限价的年代，除了能套利，对于买房者来说，品质和圈层都做出了让步。现在价格放开了，客户看的样板间也多了，对好产品有了认知的提高，随随便便的敷衍注定是卖不动了，必须下血本。

这一次是天字系的3.0产品，必将超越目前园区的天字系，装标比之前要更高更好，细节和品控会更注意。

|效果图，非交付标准

第二个是圈层比之前更加纯粹，摇号那几年前，几个人合买一套大户型，小户型杠杆自己上，很多投资客都这么搞，当现实的收入匹配不了真实的行情，等满二刚开卖的初期，会出现大量的踩踏抛售的阵痛期。

这20平方公里的“烫金三角”，几乎框柱了苏州70%的豪宅，三角之内，是苏州圈层俱乐部，三角之外，充其量只能是高级改善。双湖“烫金三角”的三条边，是苏州城市价值的等高线，也是圈层分野的隐形标尺。

6公里的东西向轴线，串联东方之门到国际博览中心，沿星湖街，从当代美术馆向南延伸至独墅湖，轴内代表着老牌权贵与金融资本，越靠近金鸡湖、独墅湖的房子越贵、越稳。

说句大白话，客群很清晰的，2000万以上预算的，都会考虑双湖晋合和湖西绿城的联排。1000万以上预算的，天熠东方这个产品优势很大，位置好，装标高，纯洋房，客户比较纯粹，终极改善为主。

03 客群清晰 终改为主

本来独墅湖核心板块已经断供一年多了，内部是有很多改善需求。要么是十来年房龄的老换新，或者是最早一批次新房的置换，像铂悦犀湖和中铁建花语江南原住户。

对于二胎家庭未来的配置，就是大面积低密度改善+小户型顶级学区房。或者是一家三代，终极改善。

第二个就是这两年赚到钱的企业主和上市公司高管。

独墅湖的科技学术氛围浓重，都是高层次人才聚居地，是生物医药、人工智能、纳米技术应用和数字经济“3+1”核心产业，都是园区的发力重点，红利赛道。

|高教区实拍图

超5000家优质企业，随处可见独角兽企业、上市公司，可以这么说，独墅湖的未来，一定程度决定了园区的未来。（数据来源：苏州工业园区发布）

第三个就是整个园区改善客户，孩子读完书工作后，好学区好位置的老破大高层换成低密度洋房大平层，或者老旧叠加换成精装大平层，后半生舒适度的直线提升。

最后第四个就是，跨城市资产配置的，看好苏州未来发展，把自己手里房子整合一下，换一套东部地区重要的中心城市，“苏州”核心板块的优质资产，千万级低密度大平层。

|高教区实拍图

目前改善客群和未来的二手市场，客群就摆在那里，目前二手房可以参考的，是铂悦犀湖的小高层价格。

|贝壳成交截图

约180平，约1125万，单价约6.3w。目前市场成交周期30天，仅带看17次就成交了。可以适当的作为参考，也是属于上一代产品了。

显而易见，这次象屿新项目的户型和品质，都是大大优于上一代产品的。一些还在犹豫的改善家庭，该出手时就出手，未来新房的备案价会越来越高。

04 纯洋房 4大改善户型

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