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郑州招商时代映江河

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先通过一张图，对老鸦陈的区位有个大致的了解。

老鸦陈整体属于惠济区，西临高新区、东临金水区，默默处在高新和金水之间。

因为与金水北的关系亲密，老鸦陈周边的成熟度还不错，1公里内有裕华广场商业、宜家以及普罗旺世社区，已经有生活的烟火气。

作为郑州北部起步较晚的区域，老鸦陈城改，该拆的拆该挪的挪，改的很彻底很干净。

整个区域内的安置房全部集中在京广快速路以西，京广快速路以东全部为商品房。

相比郑州绝大部分的城改，未来这里的城市面貌会很好，居住环境非常纯粹。

老鸦陈的底子并不差！

西侧有贾鲁河流经，环境优美，多个住宅地块都能观赏到河景，贾鲁河沿线打造的滨河公园已经呈现，绿意盎然。

地铁3号线，斜跨郑州，未来可换乘6条地铁线，通达全城，4号线西北起自老鸦陈，经金水北、中原科技城北龙湖、CBD，沿途大量商务办公区。

双地铁线环绕，再加上三全路、江山路、京广快速路等三条城市主干道贯穿，老鸦陈可以说是四通八达，轻松融入金水区的生活圈。

江山路、国基路上的郑大一附院北院区正在建设。

老鸦陈最大的问题是商业缺乏和教育资源一般。

这里没有高端的规划，没有资源的倾斜，所属的惠济，更不是教育强区，教育资源要弱不少。

板块内规划有多宗教育用地，目前只落地有一所初中，也就是招商时代天宸南侧的地块，签约了郑州一中，其余均没有动静。

三全路与江山路两侧规划有TOD商业中心，原本规划6宗商业用地，已经减少了两宗，不仅商业中心的体量缩小了，而且商业中心从规划建设到落地招商都并非易事。

毫无疑问，老鸦陈的完全成熟需要一定时间周期，是需要熬兑现的。

但是相比新区，老鸦陈的优势在于，等自己配套起来的同时，凭借交通条件和距离优势，可以享受金水北的各种配套。

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不同于其他城改项目，都是交给了一个开发商，老鸦陈采用新的城改模式，由天河投资、万科、招商共同参与。

天河投资负责区域内的城市更新、学校、商业的落地，万科和招商共同负责商品房的开发。

三方分工明确，劲都往一块使，很大程度上能缩短配套兑现周期，加快老鸦陈的开发进程。

目前万科、招商在老鸦陈一共开发了五宗住宅地块。

招商时代锦宸（一期）已经交付。

招商时代天宸（二期）毛坯均价15500元/㎡左右，大面积，价格贵。

万科翠湾中城二期精装均价14500元/㎡ 左右，最近推出12600元/㎡起的特价房，率先打响了价格战。

两个地块均处于尾盘清盘阶段，预计明年都能交付。

接下来，老鸦陈的主场是招商时代映江河和万科翠湾中城三期。

万科与招商即将迎来第三阶段的PK！

招商时代映江河在锦宸的西侧，临贾鲁河、贾鲁河滨河公园，生态环境不错，距4号线老鸦陈站约300米，西南侧是地铁上盖商业，老鸦陈非常核心的地段。

学校方面，招商宣传的是长兴路小学和天宸南侧刚刚签约的郑州一中。

万科三期悦澜园的位置更靠南，不过老鸦陈不大，后期地铁、商业配套基本共享，距离老鸦陈站约600米。

万科一路之隔规划有小学用地和初中用地，后期在距离上有优势，但目前学校具有不确定性。

悦澜园北侧距离贾鲁河更近了，这算是一大优势，硬伤依然是西侧临近京广快速路，会有一定的噪音影响。

位置上，招商优于万科，教育资源方面，也是招商优于万科。

再来看产品。

招商时代映江河占地约27亩，规划有4栋楼，跟时代天宸差不多的体量，产品定位也都大差不差，偏刚需。

三梯六户为主，两个面积段，98平、118平的三室。

主卧以及客厅+次卧联通式的开敞阳台，通过大面积赠送，提高得房率。

另外98平户型放弃了1.5卫设计，做成了双卫，是招商的一大改变 。

万科翠湾中城三期悦澜园的地块也不大，32亩地，规划了5栋楼。

相比于一期二期，万科三期最显著的变化是，具有标识性第四代住宅外立面换成了当下流行的现代风格外立面，万科也卷不动了！

根据已经公示的平层图，两梯三户，中间户为三室，两个边户为四室。

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