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万 科 未 来 之 光 家 园

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万 科 未 来 之 光 家 园

关 于 开 发 商

《万科未来之光》项目发展商为：深圳市安万置业有限公司，工商信息显示，该公司是由深圳万科（持股51%）和深圳人才安居集团联合出资组建（持股49%）。

万科大家应该不陌生了，它的项目在国内遍地开花，据不完全统计，目前万科在国内项目多达800多个，是名副其实的龙头房企。2015年宝万之争爆发，深铁出资救场，2017年万科大股东华润将持有股份转让给了深铁，目前深铁持有万科27.89%的股份，因此万科也可以说是半个国企。

深圳人才安居集团是深圳国资委下属的独资公司，其以筹建人才住房、安居型商品房和公共租赁住房为主要业务，充分发挥公共住房建设筹集主力军作用。目前，集团在深在建项目达70余个，总建面约1182万㎡，累计筹建公共住房15.8万套，供应公共住房5.8万套，服务超4000家企业、10万人才及其家属，在稳地价、稳房价、稳预期中发挥了积极作用。

项 目 简 介

项目位于宝安区西乡街道尖岗山片区，广泰路与广盛路交汇处东北侧（曦城南区东侧、大井山生态公园北侧、尖岗山公园西南侧，距离5号线兴东站步行约1.8公里）。

项目宗地A012-0112，地块于2022年3月31日在深圳国土资源局挂盘出让，2022年4月29日万科集团+深圳人才安居集团经过33轮竞地价+36轮竞自持租赁面积，最终以70.51亿+2.6万㎡自持租赁住房的条件竞得该地块。根据出让合同，建成的普通商品住房毛坯限价8.74万/㎡。

项目总占比面积约7.4万㎡，规划总建面积约31.58万㎡，计容建面约22.46万㎡，其中住宅约19.1万㎡，商业约1.05万㎡，幼儿园约4000㎡，社康中心约3000㎡，公交首末站约2900㎡，文化活动室约1000㎡，老年人日间照料中心约1500㎡，另有部分基础配套设施。

项目共分为4个地块，其中01地块主要是商品住宅+2000㎡商业；02地块主要是商品住宅+幼儿园+3350㎡商业；03地块主要是商品住宅+社康+文化活动室+老年人日间照料中心+1590㎡商业；06地块分布有少量商品住宅，主要以自持租赁+交付政府的保障性租赁住房+公交首末站+3260㎡商业。

项目规划由21栋建筑组成，其中1栋是2层高的商业楼，2-3栋是无偿移交政府的保障性租赁住宅楼，4栋是开发商自持租赁住宅楼，剩余13栋是3层高的幼儿园教学楼、剩余16栋是10-23层高的普通商品住宅楼。

目前，项目主体正在建设中，4个地块主体竣工时间都是2023年底。国庆假期小编跑去实地看了一下，建筑主体基本都还没出地面。最近开发商的动作比较多，又是各种推广，又是直播的，有望在今年第四季度入市。

目前，项目在工地附近设置有展示中心，样板房也已开放参观，对该项目感兴趣的朋友可以提前预约前往实地了解。

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户 型 介 绍

项目首批入市的是02地块的6-12栋，推出建面约80㎡三房两厅两卫，98㎡四房两厅两卫，125㎡四房两厅两卫。

06地块的5栋，推出建面约73㎡的三房两厅一卫。

目前开发商还没有对外公布带尺寸的户型图，具体得房率怎么样不得而知。不过，根据建面和功能间配置来看，虽然得房率高低不敢妄下定论，但实用性超强。

73㎡三房一卫、80㎡三房两卫，近两年入市新房中，能达到或接近这种条件的屈指可数。100多平的四房常见，但100㎡以内的标准四房两卫还真不多见，虽然说即没有看上次更宽敞的横厅，也没有大面宽景观阳台，但这个实用性也没啥好挑剔的。

户型结构设计一直是万科的拿手绝活，历次开盘的万科项目，户型产品方面消费者都给予了比较高的评价。就本项目来说，除了部分户型存在入户门直视客厅的缺陷（可加以屏风改善），户型结构、功能间布局、通风采光性能、动静分区等各方面还真就挑不出什么毛病来。

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5栋-9栋为2梯4户；10栋为2梯4户；11栋-12栋为2梯2户。除了73㎡的03和04户型是西北朝向外，其它要么是西南、要么是东南，或者是通透户型，都可以称之为优势朝向。

优势朝向并不代表一定有好的景观视野，本来我是想把每个户型的朝向视野都给详细分析一遍的，但编辑的过程中发现有太多想表达的内容，篇幅太长不利阅读，我就放弃了。

主要有几点想提醒大家：①73㎡西南朝向看宝安公园的同时，不要忽略了京港澳高速的车流噪音影响；②其它几栋西南朝向虽说受车流噪音影响相对较小，但一定不要忽略了前方同小区其它楼栋的视野面遮挡；③80㎡A户型只是理论上的通透，其实西南和东南除了墙，啥也看不见，所谓通透应该加引号；④东南方向是朝着大井山生态公园没错，但请不要忽略了东南方向的6号地块的4栋（22层）、及3号地块的14栋-20栋（10-23层）建筑的影响，有这几栋楼在，东南侧看山景的视野会非常局限。

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配 套 介 绍

项目自身配建有约1万的商业，可满足小区居民日常生活购物需求。

除自身商业和零星分布的商铺外，项目1公里范围内再无其它商业。项目西南侧的万科都会四季商业还没运营起来，曦城商业中心的商业运营的比较糟糕，没啥人气，对于本项目来说，中短期内需要依赖新安中心区的商业来满足小区居民购物娱乐需求。

项目距离5号线兴东站步行约1.8公里，在该站点乘车1站即可到达留仙洞总部基地，4站到宝中，6站到前海。不过可惜的是超出了步行可接受距离，需要借助短途交通工具换乘；另外，距离12号线上川站步行约2.5公里，同样是需要借助交通工具换乘。

从项目出发5分钟内就能上京港澳高速，1.5公里范围内还分布有西乡大道和宝石路，对外通勤如果走京港澳的话还是比较方便的，缺点就是通勤成本有点高。

项目自身配建有一所幼儿园学校，1.5公里范围内还分布有南科大附属宝安学校（九年制）、曦城协同学校（九年制）及宝安中学实验学校（九年制）。

根据宝安区教育局2022年秋季的学区划分，项目小学对口学校为【凤岗小学，新安中学(集团)外国语学校小学部，南方科技大学附属宝安学校小学部】。初中对口学校为【新安中学(集团)外国语学校初中部，南方科技大学附属宝安学校初中部】。

尖岗山片区目前没有医院，就医只能选择附近小区的社康中心，或民营小门诊。

项目距离宝安区中医院驾车约3.7公里，约10分钟可达，通行时间倒是不久，就是有点过度依赖交通工具，如遇紧急情况比较不方便。

尖岗山之所以能够被称之为“豪宅区”，其中一个很重要的原因是片区生态环境非常丰富，尖岗山不仅背靠铁岗水库623公顷的山水资源，周围更是聚集有尖岗山公园、大井山生态公园、宝安公园、企龙山公园，四个大型生态公园。

项目所处的位置，同时毗邻尖岗山公园、大井山生态公园、宝安公园三大公园，居住在此，别人节假日才能享受到的休闲娱乐资源，对于你来说就是家常便饭。

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项 目 区 位 、现 状 、规 划

新安街道是深圳西部中心城区，宝安区委、区政府的驻地，自深圳建市以来一直都担负着宝安政治、经济、生活、文化中心的角色，商品房化程度高、人文底蕴深厚、居住氛围好、配套成熟、产业基础扎实，是它的优势标签。

新安与前海蛇口自贸片区一桥相连，与南山行政文化中心、留仙洞战略性新兴产业总部基地、西丽国际科教城、深圳湾超级总部等互为支撑。其又处在深港经济圈的核心区域，是穗深港发展轴黄金走廊的重要节点，是联系粤港的桥梁和辐射内地的重要窗口，具有得天独厚的区位优势。

新安街道地形呈东西狭长布局，街道西部的宝中，是以区政府、欢乐港湾、大批商务写字楼、壹方城综合体等为代表组成的滨海商务中心；中部是以大悦城、中洲华府、勤诚达22世界、万达广场、中洲购物中心及大量成熟老小区为代表组成的中部特色商贸区。

项目所处的新安东片区由两部分构成，其一是以中粮创芯研发中心、中粮创新科技园、民俗文化产业园、留学生创业园等一千多家公司/企业组成的尖岗山兴东产业聚集区。其二是背靠铁岗水库、生态资源丰富，以曦城、新世界、尖岗山壹号花园等小区为代表的尖岗山豪宅居住区。

尖岗山之所以能被称之为豪宅区，除了与片区早期推出的产品都是大平层或别墅外有关外，最底层的因素还是它拥有“豪宅”必不可少的基因-生态环境。不管是深圳市区，还是郊区，亦或者是其它线城市，生态环境好的不一定就是豪宅区，但能称之为豪宅区的，山/河/湖/海，这些与生态环境、景观密切相关的因素它至少要占一样。

尖岗山目前最“硬气”的就是生态环境，但凡有项目入市，开发商都会花很大篇幅来介绍这个卖点。整个片区被铁岗水库、尖岗山公园、大井山生态公园、宝安公园、企龙山生态公园、平峦山生态公园环绕，为片区带来超高森林覆盖率的同时，也为这座繁华都市营造了一个纯粹悠然的居住环境。而《万科未来之光家园》与尖岗山公园、大井山生态公园、宝安公园都是一路之隔，可以说整个尖岗山生态优势它占了大半。

尖岗山片区的居住生活集中度是比较高的，早期招商华侨城曦城、新世界名镌、中海九号公馆等几个别墅、纯大户小区，奠定了尖岗山的豪宅基础。近几年，片区又新建了尖岗山壹号花园、越秀和樾府、万科都会四季、凤鸣水岸、安居鸿栖台等几个小区，片区规划已趋于完善。

结合法定图则和现状来看，尖岗山片区土地开发已经饱和，除了同期在建的几个项目外，《万科未来之光家园》宗地或是片区拍出的最后一块住宅用地。片区近两年新建项目推出的产品与早期项目产品有所不同，由豪宅属性、稀缺性转变为货量多、刚需化，这也就意味着随着新建项目陆续交付，尖岗山的片区面貌和居住氛围将会大幅提升。

正常来说，一个片区趋于完善是件好事情，但对于尖岗山来说除了自身拥有的丰富生态资源和基建完善带来片区面貌改善、居住氛围提升的同时，也暴露出了一些问题，如缺少生活配套、辐射周边配套不太便利等缺陷，这些都随着规划完善成为定局！

受京港澳高速和大井山生态公园、尖岗山公园等地势影响，尖岗山处在一个相对封闭的环境中，想要享受宝中心的配套非常依赖交通工具，如若不然只能依赖自身片区的生活配套。而尖岗山片区即没有地铁覆盖、自身生活配套也比较弱，除了生态公园选择性和便利性比较突出，和教育资源可圈可点外，其它与生活密切相关的集中式商业、医院、市政配套、文体配套等都是非常欠缺的。

新安是一个非常成熟的街道，土地利用已经非常饱和，与很多发展起步早的片区一样，新安的轮动发展也依赖城市更新。据不完全，截止到2022年10月份，新安街道明确公示立项未实施项目约21个。与大多数依赖旧改的街道不同，由于新安的商品房化程度比较高，旧改大多属于工业类。众所周知，相较于城中村旧改而言，工业类具有拆建效率高、实施进度快等优势，这也就意味着，新安虽然老态，但“造血”能力依旧很强。

项目1.5公里范围内就分布有4个旧改项目，其中距离项目最近的两个，甲岸工业园和雪花啤酒厂都已在实施。值得大家特别关注的是雪花啤酒厂旧改，它属于尖岗山战略性新兴产业集聚区的重要组成部分，占地面积约13.34万㎡，规划总建面超百万㎡，将打造几个集企业总部大厦、企业研发中心、啤酒历史展览广场、精酿啤酒生产基地、啤酒文化小镇等多功能于一体的大型综合体。

很多人对尖岗山片区的认知还停留在环境好、宜居性强的层面，殊不知，除居住属性，尖岗山的产业其实也是非常成熟的，其北部布局有国家级科技企业孵化基地“桃花源创新科技产业园”，南部布局有总用地面积约3.92平方公里，聚集有800多家企业的“尖岗山战略性新兴产业集聚区”，东部毗邻被定位为“新兴产业总部基地的”留仙洞总部基地。

尖岗山临近宝中、前海、南山中心，与南山留仙洞总部基地和西丽湖国际科教城尤其近。无论宝中、前海，还是南山，都早已是深圳价值高地，企业进入、人居门槛都已经比较高了。唯有尖岗山片区既有适合企业孵化的产业园区，又有利于企业长足发展的新兴产业集聚区，更有不可复制的低密生态区标签，加上自身区位所赋予的优秀承载力、相对较低的企业入驻成本及安家置业成本，未来势必会发展成为价值高地。

前不久，宝安区政府确定了“创业路商务大道”城市设计咨询预审名单，意味着一条崭新的“宝安都市发展中心轴”将在入围单位的精心设计下即揭开神秘的面纱。据悉，招标预算是380万，足以可见宝安区政府对这条商务大道的重视。创业路商务大道的规划将进一步优化新安街道的空间形态和功能业态，稳步提高辖区商办服务品质和竞争力，打造消费新高地。

这条商务大道位于新安中心区，横跨整个中心中轴，南、中、北三个区域，串联前海合作区、宝安中心区、新安商贸区及尖岗山新兴产业聚集区的同时，南端毗邻腾讯企鹅岛、前海桂湾，北部毗邻留仙洞总部基地、西丽科教城。随着商务大道逐步实施、影响力提升，沿途区域都将成为展现宝安城市繁华与创新力量的重要组成部分，对提升沿途物业价值起到关键性作用。

尖岗山产业新城正加速蝶变，借力前海、宝中、南山高地、以产业规模化、高度市场化的优势，进一步打造国家级智能制造战略高地。未来大批高新企业与高净值人才集聚于此，将助推让尖岗山成为高新产业与生态生活双高地。

未来，尖岗山不仅要实现国家高新园区建设，更要打造宜居宜业产业新城，其环山邻水自然生态丰富，是深圳人居的理想之地。等片区及周边产业与人才深度融合，凭借自身区位的良好的辐射性能，和高品质居住环境，形成居住、人气、配套、产业、创新合力，将持续推动片区向高质量发展，成为追求居住环境和居住品质高端商务人群置业人群的热门之选。

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