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杭州『江河鸣翠』

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当下的杭州“拥江发展”，无疑是城市扩张的主旋律。伴随着南星收官、核心区留白填满，江河汇正成为沿江两岸“皇冠上的明珠”。

江河汇的热度有多高？以待售新盘江河鸣翠为例，即使售楼处已经采取了预约参观制度，但在开放的短短1个月时间里，依然累计接待了超过1万组客户，排队看房的豪车将运河东路堵得水泄不通成为区域内一大景观。

江河鸣翠规划图

江河汇的大热，与一步步从蓝图到落地的综合体关系很大。

2020年11月8日，全城瞩目的新鸿基江河汇项目在汇西地块正式举行奠基仪式。

项目位于钱塘江与京杭大运河交汇处，总投资约300亿元，建筑面积约82.2万平方米，由办公楼、商场、高端住宅及五星级酒店等多元业态共同构成。

大体量商业、钻石切面造型的写字楼、媲美“伦敦眼”的摩天轮，江河汇已经具备了冲击杭城商业“头牌”的潜质。

江河汇综合体效果图

Part.2

如今的江河汇星光熠熠，一举一动都吸引着全城目光。将时间翻回五年前，却是另一番光景。

在钱江新城初期规划中，江河汇流区块所处的钱江新城核心区东侧，和西侧的上城沿江区块犹如“两翼”，烘托着中间的核心区CBD，形成“一心两翼”的发展格局。

然而现实情况是，伴随着万象城、来福士两大重磅综合体相继开业，汉嘉大厦、华润大厦、迪凯国际中心等高端写字楼依次拔地而起，核心区商务氛围逐渐浓厚，顺利成为了城市新中心；而西翼住宅区，先有金色海岸、阳光海岸和蓝色钱江等老牌豪宅打开局面，又有望江府、候潮府、钱塘印象等一大批新贵接力出场，“首席豪宅区”地位稳如泰山。

钱江新城核心区

反观东翼的开发，则慢了不止半拍。彼时的江河汇流区，城市扩张还是严格以运河为界，运河以东紧邻核心区，已经初具城市面貌；运河以西，还是一片荒芜。

起点甚高、落地缓慢的江河汇，也是不少房企的折戟地。

早在2009年，杭房就以近万元的楼面价拿下三堡宅地，即今日的东方御府。

杭房拿地后，楼市就遭遇了持续下行行情，项目迟迟无法开盘，熬到2014年准现房阶段方才入市。

14年的三堡

2012年和2013年，中海分两次拿下三堡沿江四幅宅地，构成了今天完整的中海·御道。在中海二次补仓的同一天，鲜有出手市中心的万科，也顺利拿下中海相邻地块，成就了如今的万科杭州标杆：大都会79号。

回过头看，2013年可以说是杭州楼市“失去的五年”大周期中的一个小反弹，因此拿地价并不便宜的中海和万科同样陷入杭房的困境，高位站岗，迟迟无法开盘，大都会甚至成为杭万史上最慢的住宅项目；至于中海，更是遭遇了入杭以来最大的滑铁卢，此后几年，在土地市场销声匿迹。

与前几家相比，绿城无疑是幸运的。同板块的留香园15年初拿地，到年底开盘时，楼市已经吹起了暖风，原本预计三年去化完成的项目，变成了“光年盘”。

伴随着14年底东方御府入市，15年成为江河汇第一次供应高峰。大都会、留香园、中海御道作为主角同台竞技。

当时的江河汇，并没有那么多故事可讲。江对岸的世纪城尚未获认可，如今如火如荼的亚运村当时还是一片荒地，拥江发展更像一个停留在纸上的蓝图，沿江两岸还未成为楼市绝对主角；区域内主干道凤起东路刚刚开通，城市发展到塘工局路戛然而止。

犹记得15年冬天冒着小雨到留香园看房时，临时展厅设在天虹对面，销售花费大量篇幅介绍了“钱江金融城”概念，向我描绘未来这里将与核心区一样繁华，拥有大量写字楼和商业。听的云里雾里的我，只知道这是绿城在钱江新城继春江花月、新绿园、蓝色钱江之后的第四子，“绿城”两字，成为了项目最大卖点。

原以为楼盘离展厅不远的我，对周边环境还算满意，想着至少距离天虹不远，庆春银泰也在步行范围内，生活基本配套不成问题。但出了临展，打开地图导航到楼盘现场，却彻底傻眼，因为下雨而泥泞不堪的马路上，除了川流不息的工程车外，私家车都属稀少。周边有的是连绵不断的工地和呼啸而过的高铁。

建设中的留香园

转了一圈沿钱江路回程时，突然发现四根“大烟囱”造型的建筑矗立在南面，与传统住宅迥异，那是我对大都会的最初印象。

为了在苍白的城市界面前赢得购房者青睐，三个楼盘各有奇招。大都会以空前规格邀请了新古典主义大师罗伯特·斯特恩量身设计，打造杭州住宅新模板；留香园则贵为“四大名著”压轴之作，要“涵养一座城市的高贵”，并在户型上下苦功，弥补绿城最后一块短板，品牌号召力是热销的最大底气；御道主打性价比，贴近楼面价入市，只为赢得开门红……“离万象城只有三公里”，则是所有销售都会强调的重点。

大都会实景图

后来的事情发展证明，当初有眼光落子江河汇的购房者，在觅得良宅之余，都收获了不菲的增值回报。

特别是近两年来，凭借着不断释放的利好，江河汇的次新房开启了快速上涨行情。以板块内最为活跃的留香园为例，交付后短短一年多时间，成交价已经从最初的7万左右，迅速攀上10万大关，而且有价有市，贴近市场价挂牌的房源都可以快速成交；而大都会诚心出售的房源就更少了，偶有一套出手就是11万以上的“天价成交”。这些楼盘目前的现状是挂牌量普遍稀少，区域内品质住宅惜售严重。

按买入价计算，几年时间，这里的房产价值翻倍有余。

Part.3

江河汇的腾飞始于19年。

14年上半年，钱投下属杭州金融城建设发展有限公司就拿下了如今的新鸿基地块，定位钱江金融城，计划于2015年动工。

幸运的是，钱投及时总结了教训，改变思路，将项目暂时搁置，决定“让专业的人做专业的事”，寻找富有经验的商业地产运营商来开发这一绝版宝地。

到18年，“钱江金融城”的说法渐渐沉寂，香港置地的一张汇东规划图将大众的目光再次拉回了这幅巨无霸地块，并在钱投年底发布的《钱江新城2019读地手册》上对江河汇城市综合体进行重点推介。土地出让，已经箭在弦上。

19年中，江河汇的绯闻对象变成了港资大鳄新鸿基。无论是江干区官员和新鸿基高层之间的互访，还是几乎“量身定做”的招标要求，都使传言愈显逼真。

在地块首次发布招标公告后，适逢杭州推出“限房价”的楼市新政，好事多磨，最终，江河汇还是如愿被新鸿基和平安联手拿下，只是住宅均价被牢牢钉在了69800元/㎡，又给富人结结实实省了钱。

拿地后不久，艳惊四座的Zaha事务所方案就全网流传。接着就是那个广为人知的一个综合体带动板块站上城市地产价值之巅的故事了。

广为流传的新鸿基江河汇效果图

站在更高的角度看，江河汇的板块价值不仅仅是综合体自身。

在江对岸，无数塔吊正在日夜不停地工作着，未来这里将是囊括大牌购物中心，滨水商业，江景写字楼和高端住宅的亚运村。沿江两岸通过地铁6号线串联在一起，形成璀璨的“钱塘江门廊”地标建筑群，代表拥江发展的新里程碑。

新鸿基江河汇效果图

除此以外，江河汇也是钱新一期和二期的交汇点，是一期的收官作，也是二期的领头羊。政府花大力气引入新鸿基来操盘商业，就是希望借此提高二期发展起点，为下一阶段沿江建设定下基调。

根据规划，钱新二期将重点围绕“TOD模式”进行规划设计。地铁9号线贯穿整个新城，途径御道站、五堡站、六堡站、七堡老街站。将来，钱投集团要在这里建造一个地上地下联通的不夜城。整个地下联通项目已经有了一个非常形象的名字——“连堡丰城”。而江河汇正处在了9号线一期核心区和二期中间，成为一二期承上启下的桥梁。未来二期的利好，也将进一步推动江河汇板块的价值。

随着杭州的城市扩张，在沿江两岸一座座新城将拔地而起，透过地铁6号线和9号线，江河汇变成了链接江对岸和钱新二期的枢纽，城市下一轮发展的原点。

Part.4

大都会、留香园二手房价快速上涨，除了源源不断的板块利好外，还与待售新房稀缺有关。

虽然江河汇的建设才刚开始，但板块的宅地却已经出让殆尽，除了新鸿基自身配套住宅外，仅剩的纯新盘只有绿城、滨江继武林壹号后再度携手的新作——江河鸣翠。

江河鸣翠位于钱江路与运河东路交叉口西侧，与新鸿基汇东地块仅一路之隔，并共享地铁6、9号线换乘站“三堡站”。从地段上看，江河鸣翠可以说是“长”在江河汇综合体上的新盘。

江河鸣翠效果图

地块总建筑体量13.24万方，其中商业占比30%，建筑面积约3.99万方；住宅建筑面积约9.25万方，精装均价68500元/㎡;自持比例11%，无公租房配建要求。

项目采用围合式分布，共规划了15幢建筑，其中有9幢可售的纯高层住宅（15F-24F），另有4幢商办物业和2幢自持住宅，交付后由滨江物业统一管理，保证园区质素。

江河鸣翠业态分布图

住宅楼幢分布在1号楼和4-11号楼，层高3.1米，外立面风格与最近交付刷屏的凤起潮鸣高层相似，以灰色铝板和大面积玻璃幕墙为主。户型规划为143㎡四房、165㎡四房、195㎡五房和229㎡五房，打造纯大户型改善社区。

在杭州楼市，“绿城”、“滨江”、“江河汇”，这三个词，任何一个单拿出来，都意味着“火爆”和“低中签率”，而集齐了三要素的江河鸣翠，一出世便已经万众瞩目。根据销售经理的说法，售楼处开放的一个月里，就没有休息过一天，即便是工作日，至少也要流水线接待几百组客户，硬是把千万起步的豪宅卖出了流量盘节奏。

当然，江河鸣翠也并未完美无缺。最令购房者芥蒂的是园区内包含了普通住宅、商办物业和自持住宅三种业态，不同群体混居，难免影响小区品质。

所幸的是，300㎡起步的商业平层，并不会拉低业主圈层；自持比例不高，且剔除了最易引发矛盾的公租群体；再加上以“硬核”著称的滨江物业，整体居住体验依然有所保障。

瑕不掩瑜，用这个褒义词来形容江河鸣翠，只能说是一种过于谦虚的评价。能被选中扛起这份担忧的购房者，本就是足以书写一大段“凡尔赛式”炫耀的锦鲤。

对江河鸣翠来说，与周边楼盘3万起的倒挂，固然诱人；但如果只盯住这点倒挂，那格局未免又太小了点。

要知道，在城市地标处配置一套品质房产，它的天花板将是城市所能达到的最高限度！

杭州『江河鸣翠』

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