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重庆龙湖揽境
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2024年，可看作是重庆第四代住宅启航的元年，今年合计有十几个第四代住宅项目入市。
而早在五、六年前，虽然也偶有开发商在渝打造带有空中花园的新一代住宅，比如金茂龙兴国际生态新城，比如龙湖揽境，但并没有形成一股潮流。
一方面，因为对容积率、计容方式等有严苛的限制，缺乏政策层面的支持。
另一方面，前几年新房热销，开发商的心思更多放在高周转上面，趁着行情好而加快去化，无暇也无心去关注产品的升级。
这两年行情急转直下，新房市场已经从卷地段、卷热点炒作，转向了卷产品力、卷性价比上去了。
伴随着政策上对高品质住宅的鼓励，开发商更加注重在得房率、舒适性方面做文章，第四代住宅应运而生。
何为第四带住宅？目前尚未有统一的定义。
图源网络
有的地方称之为“城市森林花园住宅”，有些地方则叫作“垂直立体森林建筑’，总之，其最鲜明的特点就是大阳台，就是让高层住宅实现户户有庭院，家家有花园。
第四代住宅之所有会受到市场青睐，其中一个核心原因是高得房率，因为大阳台可以不计入容积率，不计入产权面积，且部分客厅还能与别墅一样挑空，带来别墅的既视感。
像广州、佛山等城市的最新规定，阳台率最高可达30%，不仅可以实现零公摊，理论上都能做到负公摊了。
重庆主城的第四代住宅项目遍布各区，总体去化率明显高于普通住宅。
一方面，这些项目本身要么是地段绝佳，要么具有稀缺的资源配套，要么属于新兴热点区域
另一方面，此类产品作为市场新宠，在市场上仍然比较稀缺。
图源克而瑞重庆
前期的重庆第四代住宅，普遍倾向于改善型产品。特点就是大面积、高总价，起步价一般不低于150万，与刚需显得格格不入。
随着11月5日重庆市规划和自然资源局印发《支持高品质住宅建设的若干措施》，对第四代住宅取消了面积限制，将会有更多房企加入第四代住宅开发这一蓝海市场。
这也意味着，未来即便80平米的刚需户型，也可以打造成带有大花园的第四代住宅。
自去年以来，重庆土地供应大幅收缩，提质缩量成为未来2-3年的主旋律。这些有限的供应，无疑将集中在传统核心城区。
与传统住宅相比，第四代住宅的建安成本相差并不大，在取消了面积约束之后，不计容积率、不计产权面积的大阳台产品，对开发商来讲，不做白不做，且谁不做，谁将被卷掉。
这就会倒逼未来的新房市场，逐渐向第四代住宅过渡，未来再买新房，十之八九的都是这类得房率超高的产品。
但是，同质化的问题不可避免地出现了。
当一样东西不再具有稀缺性的时候，竞争变大，去化率下降 ，溢价率走低，也是不可避免的。
牛叔认为，未来，购买第四代住宅，一定要擦亮眼睛，不可盲目跟风。
首先，在看到优点的同时，也要充分认识到不足。
例如，得房率高、赠送面积大的背后，是否会牺牲采光和私密性，是否会面对蚊虫、保洁方面的苦恼等。
其次，不可轻易被产品表象所打动。
面对高端大气的售楼部，精心打造的样板间，无与伦比的效果图，甚至是实景交付的楼宇本身，要能保持理性的头脑。
千万不要因为这些表象，而头脑发热，轻易买入远郊的房子。记住，地段、配套和生活便利度，才是最先考虑的要素。
最后，高赠送的背后，要学会计算真实价值。
赠送面积再大，也要学会折算成真实单价。
正常来讲，赠送面积的价值，并不能与产权证上的那部分面积等同而论。
比如赠送面积有30平，换算成有效面积，一般要打5-7折。
举个例子，某楼盘赠送率达到30%，但房屋总价对比周边普通楼盘，如果也溢价30%，那就谈不上性价比了。
况且，一些普通住宅，算上入户花园、景观阳台和生活阳台以及可变院馆等加起来，得房率并不比所谓第四代住宅低多少。
所以，最重要的还是要看真实单价，不要为其付出过高溢价。
图源网络
毫无疑问，未来几年，第四代住宅，将成为品质新房的主流产品，特别是改善型住宅，基本都会向这个方向靠拢，未来同质化问题不可避免。且改善型住宅，还有洋房、别墅等产品与其竞争。
因而在改善型市场，购买第四代住宅不见得有什么明显优势。
考虑到目前的供应趋势，刚需类新房供应会快速减少，小户型的第四代住宅，或许会成为新的市场宠儿。
但不论如何，在庞大的存量房市场，起码未来十年，高层住宅仍将是绝对的主力。那种"高层住宅以后将沦为贫民窟"的不食人间烟火之言，还是放到一边去吧。
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