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原创 胡Sir聊青岛房产 胡Sir聊房 2025年12月1日 14:19 山东

两年多来，西海岸高端新楼盘的去化压力始终未见缓解：

唐岛湾核心的别墅洋房项目——萧山路88号，其93套房源，至今一半以上未签约；

金沙滩的建大悦海，77套房源中仅签约17套；

而配套成熟、理应具备流速的唐岛湾君汇，即便将精装“卸甲”、叠加“以旧换新”等促销手段，目前也仅签约200余套（数据来源：青岛网上房地产）。

……

这一系列数字，折射出西海岸高端市场的异常冷淡。

经常浏览短视频的读者也不难发现，西海岸正是“大砍价卖房”视频中的高频出镜地。

青岛西海岸的新盘，是否真的与高端市场渐行渐远？

本文，胡Sir分享西海岸几个存量高端盘的现状和未来新盘的开发方向，并为中产及以上家庭梳理置业建议。

存量高端盘的难，只有自己知道

据青岛网上房地产数据，瑞源名嘉荷府自2022年初开盘以来，近4年时间已售出800多套房源，在西海岸改善型项目中属于去化较快的案例。

名嘉荷府坐落于开发区主轴长江路，既有教育资源成熟，加之瑞源在当地积累的良好口碑，这是其核心优势。

该项目虽未赶上早年外地客户涌入西海岸的“拓荒”红利期，但凭借其自身优势，主要依靠存量地缘客群便实现了稳健去化。

尽管项目容积率高达3.0，但其南向是石油大学低密园区，前排开阔视野价值突出。

更重要的是，从2022年至2025年唐岛湾君汇交付之前，开发区改善市场中瑞源缺乏明显竞品、一路畅通。

可以说，名嘉荷府在这4年中，几乎吸纳甚至透支了黄岛绝大多数中产及以上的改善购房群体。

但是，我们仍要留意：目前，这盘还有700余套房源可售。这些房源，还面临着新的竞争——交付后的唐岛湾君汇。

胡Sir认为，荣泰君汇颇为不易。

在交付前两年多里，它持续面临外界质疑；而如今以现房状态呈现时，又遭遇了像中海天空之境这类拥有“新规后书包房”优势的强劲对手冲击。

荣泰君汇面临产品代际差、面积稍大，优势卖点在下降，好在地段还不错。

至于萧山路88号，之前文章聊过好多次了，定位、设计、营销和品牌各方面的系统化问题比较多，只能慢慢碰客户。

总的来讲，青岛西海岸这几个高端盘的问题在于定位过高，聚焦于总价300万以上的地缘客群，市场的消化过程自然需要更多时间。

个别卖得好的改善盘，要么非高端，要么路太窄

看到这篇内容，有读者会惊讶：不是中海天空之境首开销售不错，不也是高端产品？

据说，中海天空之境“预选房107套”!

这盘本身没竞品，关键开盘还比前期释放的单价低不少。

基于此，胡Sir认为这个数据真实度相对比较高。

至于这盘是不是高端产品，之前胡Sir讲过很多，包括其会所、景观、户型和产品系。中海在青岛开发项目，整体比较保守、客研非常准。

因此，从天空之境的产品和实际成交总价看，它还不算是黄岛高端盘。

不说这些，中海这种定位和营销方式，也是其他项目该学习的。注意，不要学其糟粕，很多本土房企还是要跟城市深度绑定。

从这个盘看，「乖乖当好孙子」、「坚决不超标」和「价格释放策略」这些办法还是能够让盘转起来，没必要非得「充胖子、做高端」！

此外，黄岛还有一个盘销售不错，那就是海信金沙滩。

海信金沙滩，其打法和中海完全两样！

从设计、营销和展示上看，中海是“卖门”、会所简单、景观不搭，而海信是从建筑、会所等方面几乎是按照东岸张村河标准来落位的。

当然，这两家项目，也都有同样的不足之处——一楼带院、没有架空层。放营销上叫货值最大化、满足不同客群的差异化需求；放在设计和服务上，牺牲景观价值，减少运维难度。

好在，海信金沙滩的会所约5000平，只有300户左右。

而天空之境，会所户均使用率就没法比了。

但是，海信金沙滩也贵，洋房的毛坯单价比中海精装还贵。

像海信金沙滩这种盘，不具备黄岛中产所需要的综合配套，为啥卖得好？经济上行期，或在外地客群拓荒期，很容易理解，但现在……

据胡Sir了解，海信金沙滩成交客群，多数来自东岸改善家庭。一是海信本身有自己的社群基础，二是相对东岸高端盘不算贵，再就是保利瑞海地这种盘的“神助攻”！

东岸改善客户来到海信金沙滩，还是能眼前一亮，当天下定者甚多。

建面260平竖厅户型和顶底复式，非常抢手。

而且，此盘在户型报规阶段，赶上新规对阳台赠送上限的空档期，不计容面积赠送更多。

海信是全维度高端盘的打法，不论是面积段、户配、会所展示和物业支撑都是。

只是，这种盘的筛子孔有点大。回款速度和兑现进展的平衡能力，只有海信地产具备。

学不了海信，那就学中海？

其实，中海和海信这两个成功案例，一般开发商没法照抄。而且，学中海也成不了真正的高端盘。

从这两个盘看，中海仅仅是把高端盘的局部元素下沉到了首改盘；而海信金沙滩的客群，别的开发商也不太容易再从东岸挖掘。

因此，以黄岛地缘改善来定位的盘，就不要在无脑做高端了；而打算卖给东岸客群的高端盘，在开发设计时，要想想有没有海信的底子。

自2024年到现在，黄岛核心区还有瑞源的34万方土地（比天空之境大3倍多）、城发珠江瑞城和金沙滩地块，以及福瀛衡山路壹号。

新项目要学习中海的定位，该装孙子就要装孙子，但尽可能在平衡成本的前提下，给客户更多品质保障。

黄岛项目在测绘、封窗计算上还是有优势，只要不太贪、户型面宽不太受限的话，还是能设计出比天空之境更好的户型。

而且，黄岛城区还具备山海优势，教育优势也很强。

在消费降级的现状下，新规划楼盘要多让改善客户占便宜（高赠送），设计出让他们眼前一亮（设计好）的产品。

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