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项目历史：

武汉华润中寰悦府项目的拿地情况如下：

拿地时间：该项目在2024年12月26日经过25轮的PK，由华润置地旗下的御江丰(武汉)房地产开发有限公司以以7.118亿溢价20.28%代价去拿下的202号地块。

2022年的时候，这个地块被九坤以18000元每平的楼面价拿下，是当时武昌单价次地王。后来由于相关的问题，退地后重新出让。现在不仅楼面价降了，容积率也跟着降了。看来，房企就跟我们买房一样，也需要在正确的时候拿到对的土地，时机很重要。

地块信息：根据规划信息显示，华润中寰悦府项目净用地面积17930.56平米，总建面71460.89平米，计容建面53800平米，其中住宅建面52628.14平米，规划户数344户。项目规划有71.52米的风雨连廊，1163.65平米的架空层，容积率3.0，规划机动车停车位377个，均为地下停车位，非机动车停车位219个。

成交楼面价：楼面价为13231/㎡。

地块要求：建筑界面应与道路平行布置，相邻建筑应形成统一的道路退界，保证建筑界面的连续性。临团结路控制不少于10米宽防护绿带。

中寰悦府项目包含5栋楼，主打面积在148-172平方米的准四代住宅，户型设计注重实用性和采光效果。

项目分析：

一、地段

项目位于武昌区徐家棚团结路以西，紧邻长江团结路，挨着湖北大学附属中学。

靠徐家棚地铁站不远，这意味着乘坐地铁5号线、7号线、8号线，可以通达三镇，再加上公铁隧道，开车去哪也都方便，交通通达性是比较好的。

但如果你要以为这个地段多么无敌，那就不要多想了。

虽然周边有商场、地铁，但是你去了解下，华润旁边的武汉印位置更好，为啥价格越卖越低，价格低了还没有卖完？

二、周边配套

1、交通：

地铁方面：项目离地铁枢纽徐家棚站&徐东站——距离超级TOD国际空间站三地铁交汇徐家棚站（5、7、8号线）约600米，距8号线徐东站约900米。

双隧道枢纽：长江公铁隧道+二七过江通道

武汉大道&友谊大道——迎宾级双大道交汇，构建内环效率十字轴；

公铁隧道&地下环路——长江公铁隧道联通全国至大TOD地下环路工程，跨江效率翻倍；

2、商业：

项目2KM范围内密布武昌万象城、亲橙万象汇、M758、京东MALL、龙湖滨江天街（建设中）、群星城等9大商业，项目内部打造漫行花园街区。

武昌万象城

3、学校（滨江实验系：项目东侧九年一贯制学校（滨江实验教育集团托管）

中寰悦府在土拍时就已对配套的教育做了单独说明：将拟建一所九年一贯制学校，建成投用后由滨江实验教育集团统一管理。同时，距离湖北大学约850米，书香氛围浓厚。

该学校建成后将安排团结路25号地块（华润团结路地块）及周边部分区域内房户一致的适龄子女对口入学。

只是这个学校什么时候建成尚不得而知，就算按照置业顾问的说法，两三年之后能建成，滨江实验集团又能带来多少惊喜呢？

这一学校位于武车路体育场，距项目步行约850米左右。

学校地块现状

不过呢，在徐东谈学区，本身就是个伪命题。

但华润试图再次拿出学区这个必杀技，早早就把学校贴出来了。

其用意很明显：看在学校的份上，你买不买？

问题是，这是个啥学校呢？

各种说法都有，无论是这一个完全新学校，还是在育红小学班底上组建的新学校。

从华润的体量来说，基本不大可能独享这个学校，也就是说旁边的小区也会共享，所以学区溢价不仅只给到了华润。

很多人说滨江实验第一小学的管理层和师资力量都是来自于南湖一小、武汉小学、实验小学等名小。虽然是新开的学校，但周围生源比较纯粹，滨江实验第一小学一致被认定是黑马学校。

华润本身只有344户，周边很多老破小，潘哥认为生源不会纯粹，是否能再造复地东湖国际的神话呢？很难！总之不要抱太大希望。

4、医疗：

项目距离武汉市第七医院新院区约500米，武昌医院约2公里，中南医院约4公里，医疗资源比较丰富。

5、休闲：

项目西北角为湖北大学附属中学，房子楼层不高，没什么遮挡，视野较为开阔；另外，项目步行约600米即可抵达四美塘公园，约1.3公里可达武昌江滩，茶余饭后散个步就过去了，休闲锻炼很方便。

四美塘公园

三、产品（主打建面约148-172平，得房率约93%左右）

中寰悦府全部为高层，其中1、2、4#均为33层，5#32层，均为一个单元，3#两个单元，分别是22层和25层。（首开1、2、5号楼）

所有楼栋均为两梯两户布局，主打面积148、172平，每个面积都有边户，主体偏改善，但最小就是148平的户型，门槛在区域内不算低。

首开的1、2#，全部为148平；5#全部为172平户型。

148㎡四房实得140㎡，电梯入户，带一个超大电梯厅，入户独立玄关设计，厨房带生活阳台。客厅开间5.8m，有3个阳台可以优化，得房率93%。主卧大套房，独立衣帽间和卫生间，主卫可以做双台盆。

建筑面积约148㎡四房两厅两卫

172㎡边户独创“双主卧套房+独立家政间”，直接可以电梯入户。双主卧套房，超大客餐厅面积有60平，客厅开间6m，南向面宽达约15米，主卧、次卧、客厅、书房均朝南布局，94%的得房率。

建筑面积约172㎡四房两厅三卫

其中，5号楼直面约中央园林水景名副其实的楼王栋。

四、价格

项目开盘价格，148平折后26000元/平，172平折后27500元/平

1、2、5#包含148、172平两个户型。

1、2#，2T2户，全部为148户型，1#备案均价29439元/平；2#备案均价28896元/平，折后2.6万/平左右；1号楼同楼层价格相同，2号楼西边比东边贵一点。

以1-2101号房建面约148平户型为例，备案总价449.72万，备案单价30299元/平，折后395.59万，折后单价26652元/平，相当于88折。

1号楼内，148平户型1、2号房同楼层的价格大体一致，区别不大，2号楼内，2号房的价格要比同楼层1号房的价格高一点；整体单价上，1号楼价格略高于2号楼，不过区别不大。

5号楼172平均价2.75万/平左右，同楼层东边户（1号房）总价会比西边户（2号房）高一点，成交价同层相差7-9万左右。

这里提一下，中寰悦府首开的1、2、5号楼中，143平户型所在的1、2号楼为偏东西朝向，5号楼未来建成后对2号楼也会有一些光照遮挡，所以，虽然5号楼的单价看上去高一点，但绝对值高的不多。

至于这个价格性价比如何，我们也可以对比看一下。

周边新房中，项目对面的武汉印毛坯价格2.1万起，不远处的联发悦榕华毛坯均价2.3万左右。

这二个项目中旁边最近的武汉印，交房更早，离阿里巴巴更近，离地铁更近点，且有5号8号二条近地铁自由选择，产品加个装修我们就按3000每平的计算，装修成交价也就是2.4万起，虽然中寰悦府属于准四代产品，产品以及得房率上会更有优势，但项目产品在四代中不算惊艳，且还有一个暗卫，教育配套一样，所以这也是华润不小的一个竞争对手。

稍远一点，还有中海东湖玖章也算是中寰悦府的竞品。

两者都有学区潜力，且处于同一环线上，不过中寰悦府更靠近滨江板块，中海更靠近沙湖板块。

中海东湖玖章目前带装修2.8万起，均价3万左右，比中寰悦府高不少，看似没有太直接的竞争，但中海东湖玖章最小的125平户型总价刚好跟中寰悦府143平户型差不多（相差不算太大），中海东湖玖章近期价格也有调整，这反过来又会对中寰悦府产生竞争。

两者也都有各自的优势，比如中海体量更大，中寰悦府为更高得房率的准四代，产品上有一些区别，但学区方面，两个都是新学校，都有品牌背书，都不仅仅只是针对本小区，生源上没有本质差别。

中寰悦府现在带装修2.6-2.75万左右，跟福星惠誉月亮湾壹号的毛坯成交价（税费不计）持平，单看价格还是有一些优势。

不过福星惠誉月亮湾壹号今年下半年就会出现满2的房源，到时候税费降低，性价比会提升不少；

此外，福星惠誉月亮湾壹号的学区更被看好，滨江实验一小对口的长江中心、福星惠誉月亮湾壹号、国樾滨江，生源会更为纯粹一些，加上中寰悦府1、2号楼非南北朝向，多少还是有一些遗憾，这也是中寰悦府与与武昌滨江板块打出价格差异的重要原因。

其实这两年，那一带的房价，基本被拉到了200-300万的刚需区间。现在华润来了，试图拉到400-500万的改善区间。在没有明显学区和湖景资源加持下，不得不说，华润在挑战市场。毕竟，周边的楼盘要便宜很多，华润能凭一己之力拉升片区价格？

五、项目加推信息：

5月29日已加推4号楼，总高33层，两梯两户，共66套房子，148+172户型，带5000标准精装。

4号楼是小区最里面的一栋，不靠近马路会安静很多，东南朝向，前面是佳馨花园的小高层，后面是学校，整体采光比其他楼栋好一些。

但需要注意3，4号楼的侧向间距只有15米，低楼层采光会有影响。

华润置地旗下四大明星产品系：瑞系、悦系、润系、时光系，其中悦系为TOP级占位。只是从首开战绩来看，有点“盛名之下，其实难副”，在顶级的光环下，藏着几分落差。

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