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最新动态：项目案名已经公布——龙湖通派江上云启，主推116-125-139㎡房源，毛坯交付，价格待定。

一、楼栋规划与户型设计

该项目占地约17368.87㎡，总建面约58326.02㎡，计容建面42200㎡，容积率2.61。住宅建面39251.87㎡，共313户，户均建面125.4㎡。

项目共3栋楼，沿友谊大道垂直一字排开，南侧配建商铺及一所幼儿园。

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据悉，项目打造116㎡、125㎡、139㎡三款户型，且已确定为毛坯交付。值得关注的是，项目得房率约107%，还是武昌核心区最后一个花池项目，上一个同类型项目是招商武昌序。

目前 116㎡与 125㎡户型图已有手稿，设计风格和建发璞玥较为接近，户型就按照目前市面上的户型来讲解了

①、116㎡户型的整体格局与参考户型相近，因该户型为中间户，很大概率会采用电梯双开、独立入户的设计。此外，116㎡户型采用横厅布局，对比建发璟玥119㎡户型，空间尺度更显阔绰，做3+1房设计绰绰有余，即便改成4房也毫无违和

③139㎡户型，暂无类似户型，预计跟前期龙湖的175户型很像，以大横厅大面宽为主，但是只说一个夸张的尺度，主卧开间到了5.6米！

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二、区域定位与地段优势

项目位置在友谊大道高架入口处，东侧紧邻湖北大学武昌校区，往西北走约400米就能抵达武昌万象城；距离地铁7号线湖北大学站仅350米左右，步行900米还可直达武昌江滩公园。

地铁：项目周边有5号线、7号线双地铁，距离5号线三角路站约360米，距离7号线湖北大学站约430米，距离7号线徐家棚站约800米。

自驾：项目周边横向贯通友谊大道与和平大道，纵向衔接武汉长江公铁隧道、长江隧道及长江二桥，日常出行还算便利。不过需要注意，这些主干道和过江通道的拥堵概率不低，在高德地图上常呈现 “红色” 拥堵状态。

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三、配套分析

商业：项目周边最近的大型商业就是武昌万象城，步行约370米；1.5公里范围内还有武汉滨江天街、武汉亲橙万象汇、中商世界里·销品茂等大型购物中心。

医疗：项目周边就医十分便捷。直线距离不到200米处，就是武汉科技大学附属紫荆医院这所综合性三级医院；此外，武汉市第七医院新院区（综合性二级甲等医院）也在约 800 米范围内，两所综合医院能充分满足日常就医需求。

教育：该地块原先对口的学校是滨江实验第三小学（三角路小学）与粮道街中学三角路校区。不过片区内规划了一所九年一贯制新校，选址就在原武车体育场，由滨江教育集团统一管理，预计2028年正式投入使用，这也是中寰悦府重点宣传的对口学校。

本项目与中寰悦府相距约700米，按照学区划分逻辑，两个楼盘大概率会共享这所新校的学位，而且龙湖通派项目的区位更占优势，就在学校北侧，距离更近。

据项目官方释放的信息，已经明确对口这所滨江实验系九年一贯制学校，2028年开学时，还能无条件接收已在其他学校就读的学生插班入学。

其他：项目距离武昌江滩约900米，出门散步非常方便。

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四、周边竞品

目前，项目周边在售新房仅有中寰悦府、武汉印两个项目。

中寰悦府3、4号楼持续在售，主打148㎡、172㎡户型，带装修折后均价26000元/㎡。

武汉印的128㎡毛坯房总价256万起，折算单价约20000元/㎡，楼层选择空间充足；大户型价格相对偏高，该项目因主打三代住宅且超高层房源居多，成为了价格一路下行的关键因素。

再看周边二手房行情：龙湖清能天奕今年9月成交均价23439元/㎡，月亮湾壹号同期均价约25876元/㎡，月亮湾壹号二期9月成交均价24266元/㎡。

本项目户均建面约125㎡，125㎡、139㎡户型占比最高，毛坯交付的属性，决定了其面向刚改客群的市场定位。结合楼面价10941元/㎡与龙湖的品牌溢价，项目首开价格预计在22000-23000元/㎡，基本与中寰悦府的毛坯价持平。要是首开单价能低于22000元/㎡，那性价比优势会直接拉满，品质也要比同价位的绿城桂语江南更胜一筹。

但有两点需要注意：一是项目两侧高楼林立，采光可能受影响，尤其是1、2号楼低区；二是周边小区拆迁工作正在推进，后续施工的噪音和灰尘，大概率会对生活产生一定影响。

五、综合点评

目标客群：预算250-350万左右，想要在武昌内环置业的；周边的地缘性客户，以及在徐家棚或附近上班的企业精英。

购房建议：武昌名学很多，看重书包的需要慎重选择。

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