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豪宅次新房价格仅在小范围流动,并且价格相对坚挺!
其次,现阶段市场大平层单价天花板基本上为35000左右,西安序前期售价接近3万,但市场情况较前期有所变化,两者需综合考虑。
2.从成本角度及利润考核计算:
(楼面地价+建安成本)*税率*固定利润考核,楼面价及建安成本一般情况约占项目总成本60-70%。
2025年3月26日,华润置地发布2024年年度业绩公告。华润置地综合毛利率为21.6%。其中,开发销售型业务毛利率为16.8%;经营性不动产业务毛利率为 70%,同比提升0.4个百分点,经营性不动产业务( 不含酒店)毛利率为75.7%,同比持平。
3.经营层面分析:
区域公司会根据区域公司在售项目情况分重点项目及现金流项目,通盘平衡。
该项目为公司继悦府以来近几年最具价值点的明星项目。
故优先考虑品牌号召力。
结合市场,成本、经营、营销团队架构及未来土拍价格走势综合考虑:
小高层单价接近4万或4万左右,叠拼单价大概率会接近5万。
首开价格按正常逻辑会有部分优惠,但仍然会刷新现阶段市场销售天花板,但此类项目本身就是小众产品,客户优先会考虑产品力及价值是否匹配,并且从去年下半年到现在西安市场无同等低容积率地块入市,定价在把握原则的基础上会非常谨慎。
个人意见仅供参考!
2.面积段及总价段
参考成本及利润考核计算以及周边西安序、源邸壹号、自然界等浐灞国际港纯改善项目面积段及总价范围。
个人预计:
小高层建筑面积170平米以上起步,叠拼建筑面积起步200平米以上!
小高层总价位段约700-800万起步,叠拼1200-1500万左右!
参考市场现阶段在售四代住宅,赠送率较高,本项目得房率同样会超过100%,即产品实得单价会稍低。
同步参考该项目在华润西安公司定位,此项目需重塑公司品牌号召力,从产品力角度一定会是现阶段最强产品,特别是叠拼产品。
调取华润全国以及区域公司从去年到今年最具代表性项目,平层户型暂无参考项目,需结合西安市场居住特性以及地块景观效果设计,叠拼户型设计可参考成都近期入市的华润“天宸上院”设计理念,参考西安居住习惯及地块特性落地执行。
社区平面及地块风水分析:
参考现阶段工地施工情况及周边社区情况,仅西侧和南侧为住宅区,东侧临街、临河,但距离道路有约30米左右绿化带,南侧为30层左右高层住宅区。
社区平米如下图所示(预估):
营销中心靠近西安序位置,城市建面较好,安静。
小高层的楼位大概率在西侧、南侧以及北侧,叠拼大概率在地块中间及东侧,这样设计可避免被西安序直视,南侧因采光影响,小高层设定不确定。
从风水角度,东侧临河形成“玉带环腰”格局,利于财运和事业;
西侧为住宅区西侧为“白虎方”,住宅区建筑平整、无尖角冲射,形成稳定靠山,平衡青龙位;
南侧属“朱雀位”,象征前景光明。
整体地块东水西宅,符合“青龙得势、白虎驯服”格局,利于财运和居住安定。
产品预估:
叠拼户型可以以成都新入市的“天宸上院”为参考,其新推出的“四代墅”产品让人眼前一亮,从中可以窥探到一些西安项目的户型端倪,并且其名字本身就与西安华润玺宸上院相契合。仅以成都天宸上院上叠建面约199平米为例:
1.单层面宽超过15米。
这个数据在大平层中不值得一提,180平米的平层简简单单就能做到,而在叠拼产品中绝无仅有!
西安市场单套叠拼房源面宽基本上控制在10米左右,这也就是很多客户在对比叠拼和大平层产品的时候,会觉得叠拼的尺度感太小的原因。
建面279平米叠拼单层平面图
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