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上海【保利海上印】

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闵行梅陇热盘，保利海上印首开共吸引248组客户参与认购，认购率超230%，入围分:51.8，市场反响热烈！首批房源今日盛大开盘！

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根据项目公示的一房一价来看，这个价格体系真的很“劲爆”！

一、分楼栋价值分析

本次的首开房源位于项目东北角位置：7幢的17#/18#楼，还有5幢的11#/10#楼，总计推出104套房源。

其中10#与18#楼为建面约110㎡的3房2厅2卫；17#楼主打建面约131㎡的4房2厅2卫户型；而11#楼占据景观中轴线的“楼王”位置，推出建面约152㎡的4房2厅2卫，价值更为突出。

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5幢南侧楼间距达30米，采光条件优越；7幢南侧楼间距虽拓宽至32米，但因北侧临近地下车库出入口及垃圾房，价格较其他楼栋更具优势，加之首开红利，成为全盘性价比标杆。

因此首开房源分楼栋价格排序为：11#＞17#＞10#＞18#

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10#/18#楼（建面约110㎡3房） ：均价约74568元/㎡，套均价约824万，以价格优势吸引刚需及首改客群。52套供应中，18#东边套（01室）为同面积段唯一带转角飘窗房源，均价75687元/㎡，比没有转角边窗的10#东边套（01室）要高出约484元/㎡。

17#楼（建面约131㎡4房） ：均价约81233元/㎡，套均价约1066万。户型四开间朝南，南北通透无硬伤，西边套配备270度转角飘窗，均价达82233元/㎡，较中间套（均价约80233元/㎡）溢价约2000元/㎡。

11#楼（建面约152㎡4房） ：作为首开的楼王产品，其户型设计、景观视野及区位优势均拔尖，价格也领跑首开房源，约为83853元/㎡。

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值得一提的是首开楼栋均为首层架空，架空层不计入建筑面积，仅入户大堂计入建面。

架空层以人文主题打造全龄共享空间，涵盖学习区、亲子种植区及艺术体验区，既规避低层潮湿问题，又提升归家仪式感。此类设计在二手市场流通性及升值潜力上表现更优。

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二、户型价值拆解

项目首开共计3个户型，建面110/131/152㎡的3-4房。从产品梯度看，首开房源覆盖总价约757万至1320万之间：110㎡户型以低单价降低置业门槛；131㎡户型以功能性与性价比平衡改善需求；152㎡楼王则定义高端改善标杆。

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1，建面约110㎡的3房2厅2卫（套均价824万）

大横厅设计，连通宽景阳台，整体南向开间达到了约4.85米，视觉空间感显著提升，实际尺度可对标市场上建面约120㎡产品。

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该户型分布在7幢18#及5幢10#，共计包含三个户型：

①7幢18#01室（东边套）

作为首开110㎡户型中唯一带270度转角飘窗的房源，均价达75687元/㎡，属于同面积段最高价。

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②5幢10#01室（东边套）

虽同为边套，但因缺失转角飘窗设计，均价调低至75203元/㎡，价差约484元/㎡。

③ 5幢10#02室/7幢18#02室（中间套）

5幢10#02室无遮挡或噪音干扰，均价74318元/㎡，定位刚需市场，性价比均衡；7幢18#02室受北侧临路及垃圾房影响，均价仅约73064元/㎡，为全盘最低单价，首付预算有限者可重点考虑。

2，建面约131㎡的4房2厅2卫（套均价1066万）

在客厅的面宽尺度上，四开间朝南，大南向采光面，带来了空间上的通透感，更带来了居住上的舒适度；

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超高窗墙比，放大了每扇窗的面积！显著提升室内通透感，凸显对居住品质的极致追求。

该户型位于在7幢17#，分为两种细分户型

①02室（西边套） ：配备270度转角飘窗，中高区可俯瞰下沉式庭院景观，均价82233元/㎡；

②01室（中间套） ：无转角飘窗设计，均价80233元/㎡，两者单价差约2000元/㎡。

同一楼层边套因景观及功能溢价，总价较中间套高约26万，整体总价区间约998-1112万。西边套凭借稀缺飘窗与庭院视野，成为改善客群的高价值选项；中间套则以更低单价满足功能型置换需求，两者形成精准价格梯度。

3，建面约152㎡的4房2厅2卫（套均价1273万）

作为板块内稀缺的大四房改善产品，保利海上印推出的建面约152㎡户型以功能完善性与总价可控性，精准匹配终极改善客群需求。相较于同板块动辄170㎡以上、总价超1300万的高门槛产品，该户型以不到1300万的套均价重构高端置业逻辑，未来资产稀缺性优势显著。

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该户型位于5幢11#楼“楼王”位置，为梅陇板块罕见的中大户型标杆，兼具居住舒适度与资产保值潜力。其设计打破传统大户型对面积的依赖，以“功能不缩水、总价更可控”为核心竞争力，通过空间高效利用实现四房功能，既解决改善家庭对多房间的刚性需求，又以精准定价填补板块内高端产品空白，成为区域内高净值家庭“一步到位”的优选。

分为两种细分户型：

02室（西边套） ：配备270度转角飘窗，均价85053元/㎡；

01室（中间套） ：无转角飘窗设计，均价82653元/㎡，单价差约2400元/㎡。

同一楼层中，西边套总价较中间套高出约36万。边套凭借稀缺飘窗带来的景观延展性与空间灵动感，形成核心溢价点；中间套则以更低单价满足基础功能改善需求，两者形成差异化产品矩阵。

三、楼层价差体系

在楼层价格梯度上，顶楼房源价差尤为显著。

11#楼顶层单价直降1200元/㎡，与同楼栋9层价格持平。虽市场对顶层存在传统抗性，但其性价比优势显著，而且14层更坐拥小区最优视野与全天候日照资源。并且，保利海上印的顶层与传统印象中有所不同，项目作为超低能耗建筑，顶楼采用保温层及屋顶光伏板，有效阻隔阳光直射带来的热量，完全规避传统顶层直晒与闷热问题。

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10#、17#、18#顶层直降1600元/㎡，单价同样对标同楼栋9层，此类高性价比房源值得“捡漏”！

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与此同时，在楼层定价中，可见3层与5层也存在明显的跳价现象。

5层以上房源因超越树冠高度，视野通透性大幅提升，溢价空间自然形成。但实测数据显示，4层及以下低区房源采光与通风均符合居住标准，尤其适合预算敏感型客户。

1-4层内部价差梯度较大，例如同一户型中，1-4层的单价差可达1000-2000元/㎡，而且总价跨度较大，几乎每个总价段都可有所涉猎，为不同支付能力群体提供弹性选择。

对于资金有限的购房者，低区房源是“用空间换价格”的核心机会。这种阶梯式定价既保障基础居住功能，又通过价差筛选客群——注重性价比者可优先考虑2-3层，平衡成本与舒适度；追求采光升级但预算有限者，可选择4层实现有限预算内的品质提升。需特别关注的是，部分楼栋低区存在细微差异：18#楼因北侧临近社区道路，1-2层需评估噪音干扰，但相应单价较同户型中高区低约8%，价差红利依然可观。

写在最后

保利海上印项目首次开盘均价定为7.91万/㎡，性价比&诚意十足！结合当前市场现状及土地拍卖价格持续走高的趋势判断，此次推出的房源价格正处于最佳购房窗口期。

项目在空间设计方面采用架空层构造与风雨连廊连接各楼栋，显著提升居住舒适度，具备较高性价比优势。

本次首开房源包含多种户型，其中建筑面积约110㎡的三房户型占比最高。该户型不仅享有价格优势，其中7幢18#东边套的转角飘窗设计更成为亮点，喜欢转角飘窗的建议关注该房源；

而对于预算有限的购房者，建议优先考虑四层以下房源，该部分房源与高层单位存在显著价差，能最大限度降低购房成本。

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