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汉口甘露山文创城·朗园
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在住宅产品生态位上，别墅依托独特的产品价值，始终占据重要位置。
以市场行情、购置门槛、客源基数的角度，别墅的销售难度显然更高，但在目前武汉别墅市场激烈竞争下，仍有少数企业锻造出新的能力，操盘项目取得了销售业绩的突破。
比如武汉城建的甘露山文创城，2024年以成交备案145套成为全市别墅销量TOP1。（注：别墅定义为有天有地的独栋、联排、双拼及合院等建筑形态的产品，含商业性质别墅）
其中甘露山臻园2023年入市，甘露山江南里2024年入市，两期别墅项目都取得不俗销售业绩，今年将推出第三个别墅地块——甘露山朗园。
甘露山做对了哪些事，能在当下市场走出独立行情，或许可以为武汉高达20万方的别墅存量市场提供一些借鉴。
简单回顾下武汉的别墅市场。
高点无疑实在2016年，当年别墅成交达2900套，随即限墅令颁布，2017-2023年成交在1000套左右波动，直至2024年降至400余套，环比下降61%。
值得注意的是，市场需求下降，但客户对别墅面积的需求反而增加，套均成交面积由过去的170-200㎡增长至200-230㎡。
商墅的整体需求同样下降，2023-2024连续两年成交套数在500套左右，是2020-2022年成交高峰期的一半，面积需求则相对稳定，始终在100-140㎡。
如果看近三年的武汉别墅市场，既有市场容量风险也有细分市场的机会，可以看到三个市场变化：
跨区域购置别墅的客户数量在减少，马太效应下置业需求集中于区域内的头部红盘，甘露山一个项目既吸纳了全区36%的别墅成交，而黄陂区在售别墅项目多达11个。如江夏、高新在售项目相对少的区域，头部项目成交占比可接近70%。
整体看，市场行情正在对在售别墅项目进行正向淘汰，对区域内优质的头部项目反而是机会。
同时，度假旅居、首置别墅圆梦、终极改善置业、居住圈层提升、社交&会所接待……不同客群对产品需求的分化越来越明显，这就需要企业对高净值地缘客群特征有深刻的理解，针对不同客群的需求提供对应的产品。
应对不同客群的需求方面，甘露山具有天然优势。
首先，项目建面560万方，体量够大。已报规的别墅地块就有3个，其中江南里53-96㎡度假商墅，臻园143-205㎡改善级别合院，以及即将入市的朗园192-266㎡四代宅概念合院产品，项目有条件通过多产品线策略取得市场突围。
其次，地缘别墅客群相对厚实。
黄陂区本身就有规模庞大的陂商群体，从80、90年代至今从事仓储物流、批发贸易等相关行业，积累了足够财富，需要既能维护家庭成员的独立空间，又能让大家庭聚居的别墅产品完成终极置业。同时，紧邻前川城区，可以稳定吸纳体制内和城市中产客群。
另外，甘露山文旅目的地和相关产业配套引入，有足够条件吸引全市乃至全省的旅居客群。
最后，地块之间有清晰的产品差异路线。
三个别墅项目之间做出相对差异化的总价定位和面积定位，根据客户不同的置业目的提供有针对性的产品。
吸取麓湖的经验进行生态环境改造，做临湖岛居、温泉入户，100万起为度假客群打造第二居所。
放大地上、地下、院子做超高赠送，为地缘客群进阶改善居住品质，圆其有天有地的别墅梦。
定位于终极置业兼顾圈层社交，将归家体验、庭院、空中花园、拓展空间等产品层面的细节做到极致。
立足于大盘优势，抓住有珍贵的市场机会，通过不同的产品满足细分客群的需求，包括朗园在内的优质别墅项目，面临的更多的是需求选择的问题，而不是需求不释放的问题。
前期别墅地块热销，朗园新品能否在其基础上更进一步，最重要的是能否构建项目独有的价值体系，我们看到朗园的产品打造理念，主要包括：
①重塑项目稀缺价值
规划指标赋予了土地独一无二的标签，朗园地块容积率仅0.53，比较近10年的土地供应数据，地块属于历史级别的超低容积率，其他住宅土地容积率均超过1.0。对比武汉同类项目，朗园别墅建筑单体之间南北间距富裕，足够规划合院之间的宅间花园，保证户间观景和采光。
结合文旅产业和生态再造重塑了外部资源配套，2020年至今，经过5年高强度开发，整个甘露山的国际滑雪场、西嬉里商业街、民宿酒店、育才小学分校、水景公园等配套均已建成运营，完全可以为朗园所用，围绕冰雪+文旅的全域旅游目的地，滠水东岸的城市面貌焕然一新。
②提供竞品难以匹配的产品力
采用别墅项目较为罕见的双重人行归家动线设计，主次两个出入口设计美学风格也完全不同，其中主出入口采用新中式设计，挑高6米、长度近40米，墙面辅以云朵拉灰奢石与爱马仕灰仿石砖，显得大气、高雅用以彰显业主身份。
次出入口前场将占地10000㎡绿地改造为业主专属的“甘露秘境公园”，以“山、水、林、院”四重景观融入归家场景，更具亲和力。
约2.4米高的实体围合院墙，白墙黛瓦、石制影壁融入传统中式元素，强化有天有地院落感，保障业主私密生活不受打扰。
高赠送为一大亮点，首层户均享有约150㎡私家庭院，空间赠送率达到218%。以项目192㎡户型为例，二层赠送露台约22.4㎡，三层赠送露台约17.8㎡，屋顶约42.6㎡天台赠送，实现多元化墅居生活场景。建筑设计上则引入第四代住宅的设计理念，空中花园特设三重防水屏障，以及叠加耐根穿刺防护层，兼顾生态美学和建筑安全。
终极置业别墅需要满足每一位家庭成员的独立空间需求，朗园192㎡/215㎡/266㎡三个户型均采用了全套房设计，主卧套间连通露台，更附设独立书房、mini瑜伽室、衣帽间与私密卫浴，赋予空间自成一体的生活功能。
③赋予客户独特的生活方式
最后，结合文旅配套服务和定制化物业服务构建新全新的生活方式。
朗园业主服务方面提供商务秘书、无忧焕新、爱宠专属计划等16项定制服务和25项增值服务，包括别墅业主迫切需要绿植养护、设备维护服务，让业主享受媲美星级度假酒店的服务标准。
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