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12月17日（周三），位于滨江CBD桃花岛板块，一线江景“四代宅”项目——建发滨江置地·望江（备案名：观江阁）就要开盘了！

A

开盘楼幢

一期开盘2幢、5幢、6幢，建筑面积21062.01平方米，144套。

▲楼栋分布图示意

本项目预计于2026年12月份主体全部结顶，计划于2027年12月份竣工验收，于2028年6月底交付，具体以实际情况为准。

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最惹人关注的还属实际得房率和价格。

B

实际得房率

以下为本次推售房源实际得房率：

▲根据房管网数据测算，未计飘窗和安置设备的设备平台。望江“9折均价”为所在室号均价。或有误差，以实际为准。面积均为建筑面积。点击可看大图。

需要说明的是，我们这里的计算，和开发商宣传口径不一样。一是仍然做设备放置使用的设备平台，并不是室内空间的拓展，不算作“赠送面积”；二是飘窗，无论按照何时的容积率计算政策，正儿八经不能敲掉的飘窗都可以设计，也不算“赠送面积”。

平层建面约125方实际得房率在96.39%，错跃实际得房率随着面积增大有所增加，基本上在106-115%左右。

C

价格分析

▲房源为毛坯交付，普惠93折，最大折扣可至9折。仅供参考，以实际和案场为准。

普惠93折折后均价约为2.55万元/㎡，9折折后约为2.47万元/㎡。

整体上来看，价格差距拉开较大，主要分为三个梯度：

一线看江错跃185方，东边间边厅户型，东侧、东北侧看江，定价最高，9折折后均价约3.06万元/㎡；

一线看江错跃143方和二线看江错跃165方次之，9折会后均价相当，分别为2.51万元/㎡、2.54万元/㎡；

▲一线江景错跃相对位置示意

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6#143方东边间错跃有一定东北侧、东南侧江景视线，2.34万元/㎡；其余普通143方和125方，9折折后均价约为2.2万多元/㎡。

这个价格贵吗？5年前，一路之隔的瓯江峯汇，首开普惠均价约3.3万元/㎡，还被一抢而空。8年前，新希望·天麓西苑首开均价也要3万元/㎡。具体性价比如何，咱们来比对下……

二手房价格对比

目前，瓯江峯汇挂牌近200来套。今年以来，瓯江峯汇成交约10多套。多数房源成交区间价在2.3-2.6万元/㎡左右。目前部分满二。

天麓依然是滨江CBD板块桃花岛片区卖得最好的二手房楼盘。今年以来，天麓成交约20多套，目前毛坯成交均价在2.5万元/㎡左右，含装均价基本上在2.9万/㎡上下，急卖房源略低些。

数据据片区中介阿锋，若您对桃花岛二手房感兴趣，可致电15057556660咨询。

由此，我们对望江和天麓、瓯江峯汇部分房源价格进行对比：

▲天麓、瓯江峯汇部分指标为预估，或有误差，以实际为准。望江“9折均价”为所在室号均价。二手房大致成交均价参照近期成交和挂牌房源。点击可看大图。

简单对比可以发现，望江因为得房率优势，与二手房相比，绝大多数面积段实得价格还是有性价比的。

唯独一线看江的185方“独树一帜”“价格坚挺”。据我们估计，可能有以下几点原因：

185方一线江景房9折折后平均总价要570万元，主流购房群体对价格不那么敏感，反而对品质敏感很多；

185方户型设计有两点，270°看江，江景面足足30多米，且多是大面积落地窗处理，江景视线得到了高程度利用，类似产品在周边少见；

▲建面约185㎡户型图江景视线示意

▲建面约185㎡效果图示意

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周边如瓯江峯汇交付品质不尽如人意，而建发在温交付展现的产品力还是过得去的。具体如何，还需要等实景呈现！

再来看看项目其他情况……

D

区位分析

望江位于鹿城区滨江街道瓯江路与蒲江路（在建）交汇处，即 瓯江峯汇北侧。

▲地块相对位置示意。

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项目北侧为公园绿地（规划）、供电用地（规划）、污水处理厂、桃花岛体育休闲公园等；

东侧为公园绿地（规划）、瓯江路、及瓯江等；

南侧为蒲江路（规划）、七都二桥（在建，或有一定噪音干扰）、瓯江峯汇、外滩首府等；

西侧为经三路（规划）、二类居住用地（规划）、会展路（规划）等。

相比周边其他楼盘，望江最大的优势，或为东侧、东北侧等一览无余的江景，西侧为大片空地，或将规划成住宅等。项目施教区为温州实验小学（桃花岛校区）、温州第二实验中学。

▲项目周边江景视线实景

▲图据规划在线

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另外，项目东侧、北侧、南侧规划公园绿地都将由开发商代建，形成一个“半包围结构”，届时周边公园绿地或与小区能够无缝衔接。

▲规划示意图，以最终交付为准

E

布局设计

望江开发商为建发、滨江置地 （温州城发）。地块容积率2.34，绿地率35%，由13幢住宅+1幢100米超高层办公楼+5幢3层商业楼组成 。

其中，8幢20-24层一类高层、5幢11-16层二类高层，南低北高排列。项目拥有住宅约8.14万方，住宅约576户。

▲项目效图示意

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建筑立面整体为新中式，基座石材，采用大面积玻璃，搭配香槟金色等铝板，部分为涂料。

▲外立面效果图示意

还有下沉式飞瀑庭院设计：围绕着飞瀑景观，规划了下沉式会所，有恒温泳池、私宴厅、健身房、行政酒廊等；架空层泛会所有品茗区、儿童空间等。

▲下沉式庭院效果图示意

▲效果图示意

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间距和日照

望江的住宅楼栋，头两排为南偏东约27°，后两排为南偏东约34°，由于整体偏角较大，建筑实际正南向楼间距会大于图注的楼间距。

▲望江住宅楼间距，仅为示意，以销售口径和实际为准

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本次开盘房源的日照情况如下：

日照简评

本期预售的2#、6#一类高层南侧均为高约54米的5#。

其中，2#正南楼间距约58米，间距比大于1:1，且2#一楼架空层高约7.8米，预计大寒日正午低楼层的日照质量都还不错。

同时，2#东南侧为高约100米的超高层办公楼，且二者间距大概80米出头，预计大寒日上午7点半到11点期间，超高层的投影会自西向东扫过2#，不过日照整体影响不大。

而6#正南楼间距在60米左右，楼距比大于1:1，预计大寒日正午低楼层的日照质量都还不错。

与2#状况相似，由于遮挡楼栋在东南侧，因此预计大寒日上午5楼及以下房源，会被5#和超高层的“投影”扫过。

5#二类高层南侧为高约36.8米的4#，正南楼间距约35米，且5#一楼架空层高约6米，预计大寒日正午，除2楼日照大概率被遮挡外，其他低楼层日照都还不错。

注：若某楼层房源在大寒日正午日照被南侧楼栋遮拦，意味着该楼层以下房源在冬天大多数时间日照会被南侧楼栋遮挡，该楼层以上房源日照条件逐层转好。

下方日照模型仅供参考：模拟2025年1月20日（大寒日）日照时长。

▲望江模拟日照，仅考虑本项目，未考虑周边项目影响。仅供参考，或有误差，以实际为准。

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户型分析

本次开盘，共推出4个户型，分别是平层125方以及跃层143方、165方、185方。标准层层高约3.15米，架空层挑高约6-7.8米。

其中，平层125方和跃层143方、185方这三个户型，此前我们已经分析过，不再赘述，可点击链接跳转查看：

CBD一线江景“第四代宅”大盘“剧透”！建发来“压轴”？！

下面，我们主要来看看新亮相的户型：

一线江景跃层143方：

▲建面约143㎡江景错跃户型图示意

---143方江景错跃核心亮点是起居室东侧、东北侧约11.8米的江景观景面：

▲建面约143㎡江景错跃户型江景视线示意

---除了如户型图这样的摆法外，还可以将餐厅挪移到黄圈处，将红框处调整为多功能空间，西厨岛台也好，书房钢琴室也可，空间利用率更高；

▲建面约143㎡江景错跃户型图局部示意

---143方过道浪费少，搞了四房三卫，且尺度大多较为舒适，是一个设计的不错的户型。

再看错跃165方：

▲建面约165㎡错跃户型图示意

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---以165方偶数层为例，南向面宽达到约23.25米，比同类面积段错跃多处近10米，可以说与之拉开了几个档次；

▲建面约165㎡偶数层错跃南向江景面示意

---2#与南侧写字楼之间间距有约80米出头，正对中庭花园。因楼栋南偏东约34°布局，因而与江景面形成一个夹角，瞰江视线更舒适：

▲2#165方楼间距（红色箭头）、观景视线（绿色箭头）、与瓯江江景面夹角（蓝色实线）示意。点击可看大图。或有误差，以实际为准。

---建面约165方四房四卫，做了三套房全明格局，市面上罕见。可以视自身需求，改成三房三卫，将南向一房纳入客厅，做成横厅，尺度感和排面感更足，可以排布中西厨、岛台、大圆桌，或者开放式书房等等：

▲建面约165㎡偶数层错跃横厅二改示意

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