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一个好苗头：青岛新楼盘的「反差感」

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青岛新楼盘，出现了「反差感」的苗头！

具体是好设计和高品质逐渐下沉到低总价项目——这是难能可贵的现象！全国地产业内对河南金沙、新东升的称赞，也经常用「反差感」来表达。

但对于三四线城市的这种「反差感」，胡Sir却一直不以为然。

10月份，胡Sir去了趟淄博参观新东升四个盘，还有新宏程·启元。

新东升主打「成本可控的高品质」，精细化工艺打造的水包水仿石立面令人折服，其次是社区餐厅和物业服务；

新宏程·启元的精装选材和工艺工法展厅做得非常出色。

胡Sir客观聊聊亲身体验：

新东升单盘的规划设计能力非常突出，且能够高效向上沟通来突破陈规；

新东升的会所餐厅和景观，使用感＞展示形象，传统却实用；

新宏程所使用的建材成本偏高，尤其是旭格系统窗等材质，好在定位和户配不太夸张。

总之，两家房企的楼盘（宸园、之园和启元）品质不低，但定位和溢价都偏高。

其实，胡Sir回想去年参观河南金沙诸楼盘，也是同样情况。

因此，很多传播者口中的「反差感」，更多是商丘、淄博相对青岛等二线城市房价而言的。

胡Sir认为，真正要实现「反差感」，其内核在于两个突破：

本土房企实现品质升级与溢价克制，考验房企老板和设计队伍；全国品牌房企的新产品得以引入和落地，关键在于城市量级和房企城市公司一把手。

目前，青岛出现了一点点这种好苗头！

本土房企的高品质楼盘，溢价低流速快

其实，开篇谈到的三四线城市明星楼盘，其本质是服务于当地顶改客群的豪宅，溢价充分，因此并不具备真正的「反差感」。

而在青岛，像青特置业刚刚开放的青特璟云，规划建面111、123和143平，给人的「反差感」就更足一些！

看过青特璟云，胡Sir认为有三大「反差」之处：

沿街约3000平商业，巧妙利用地势高差，打造了精致的立体生活街区；

主销户型的总价170多万，妥妥的首改盘，却配备约760多平的艺术生活馆；

户型升维，均配备家政间、各空间面宽按高改盘设计，突破性强。

第一眼看到的酒店落客大门、华盖和立体街区，不像这个面积定位的楼盘该有的。这就是第一个「反差感」！

聊到楼盘打造小会所，大概有三个精髓：

无死角的艺术「对景」、以镜子和走廊实现「小中见大」，并借灰空间消融室内外界限。

青特璟云这个760多平的艺术生活馆，带给准业主的感觉——这是我这个购房预算该享受的生活吗？

这是第二个「反差感」！

以终为始，泛会所终归要回到「过日子」。

目前，支撑会所服务的方式有三种：物业费、商业运营和业主“主理人”模式。青特璟云采用第一种，3.5元/m²的物业费相对匹配。

第三个「反差感」是青特璟云的户型设计：

咱们仔细看：

这建面约111m²的户型，不仅有全明电梯厅和约4.8米面宽客厅，更拥有南北贯通、三面开窗的主卧套！

这岂是此面积段该有的配置？

建面约123平，约6.6米真宽厅户型。其他空间尺寸可见户型图，不用更多文字描述了！

青特置业擅长优化交通核，将电梯厅空间打造成业主将来可用的家政空间，配合室内玄关、柜子增加不少收纳空间。

正因溢价克制与三大「反差感」并存，该项目成功赢得157位首开业主的认可，形成了“价值超配 → 市场热销”的逻辑闭环。

全国品牌房企的新产品，首次在青岛出现「反差感」！

近两年，绿城、招商和金茂等全国品牌房企，在一线及中心城市推出多个惊艳的新产品系，如绿城的「月华」，招商的「玺」、「序」和「天青」。

可惜近两年，绿城与招商并未在青岛落地项目。

在青岛，中国金茂成为少数持续深耕的全国品牌房企。除了4.5代豪宅的「璞系」外，其「棠系」产品——中欧金茂锦棠，也于10月18日正式开放示范区。

该项目呈现出一种鲜明的「质价反差感」：单价约1万出头的楼盘，用新材料打造出堪比高端盘的实景示范区，这在全国房企的青岛项目中尚属首次。

和青特璟云不同的是，中欧金茂锦棠拥有700多户、24栋住宅！

所以，「高大美」这种“显形”词汇描述其大门、会所和景观更为恰当！

而跟青特璟云相似的「反差感」，也是大门、商业街区！

从大门、廊架、下沉景观和约2200平会所面积，给人的感觉——这难道不是Top产品系的样子吗？

单就下沉庭院，就呈现出多个新元素——「棠果IP」、「沙生植物」和「台地瀑布」！

这类风格的下沉景观与艺术光影植物廊架，胡Sir固然在其他城市见过，但出现在单价仅1万出头的中欧金茂锦棠，着实令人意外。

这就是「视觉反差感」！

中欧金茂锦棠规划建面约125、140、150和192平，凭借金茂在高新区的沉淀、超配设计和舒适入手门槛，首开也取得了不错业绩。

这种「反差感」带来的价值，就是让意向客户在比较时，有了「哇塞」的超预期感觉，加快下定的决心。

这两家「反差感」新楼盘的共性

青特璟云和金茂锦棠，相似之处颇多：

2025年5月拿地，9月底10月初开盘，4个月蓄客时间，品牌在各自片区基础非常强；

周围都是步行可达的学校，中频商业需要开车，不属于城区之核心；

各自片区都有「珠玉在前」（滨湖国际2期、中欧青特滨湖和金茂府），房企在定位面积段上进行降维，但设计上按照高端盘升维！

若以更宏观的视角看，尽管项目前期不乏可指摘之处，但房企将资源集中于创造“反差感”这一策略，无疑是推动市场流速的关键一招。

尤为聪明的是，两者均主动舍弃了维护成本高昂的泳池、私宴厅等功能，确保“反差感”体验的可持续性。

青特与金茂此举之所以在青岛显得高明且罕见，其核心在于精准把握了客户预期，并通过沉浸式场景的营造，为市场探索出了一条高效的成交新路径。

结语

本篇的主题是「反差感」，是低总价新楼盘提供超预期展示和体验的做法——高改元素下沉和设计展示升维。

这和金沙、新东升在三四线城市打造顶改盘的思路还不一样，更像成都、重庆一些城市开发商的操作，比较考验设计能力。

这一苗头若能持续，对提升青岛整体住宅水准具有深远意义，也为其他房企带来不少深思。

对于房企而言，核心还是顶层意志，非常考验掌舵者与其组织人才。

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