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中海终于出牌了！而且是第四代精装洋房产品。

就在今天，沈阳自然资源局官网正式发布公示信息：

“沈阳中海海嘉房地产开发有限公司位于浑南区浑南西路57号的居住、商业（浑南西路南新科街东-3地块）项目规划许可批前公示。”售楼处电话400-8787-098接通后输入5678【营销中心】

也就是最近半年，沈阳楼市口口相传的“中海榆树台”项目，现已公布其产品规划设计图、技术指标、鸟瞰效果图等。网传项目案名为“中海·盛京玖璋”（暂定）售楼处电话400-8787-098接通后输入5678【营销中心】

本篇文章，谢老板将全面分析中海新项目信息，以期对关注这个项目的购房者朋友们提供参考。

今年3月14日，沈阳市浑南区【浑南西路南新科街东-3地块】（宗地编号：SYTJ202506001）挂牌交易，引发了两家头部房企激烈竞拍的情况。历经60轮竞价“厮杀”，最终由沈阳中海地产公司成功竞得。

地块起拍价6000元/平，最终中海以楼面价7050元/平，总价6.9亿元成交，溢价率17.50%。（多掏了近一个亿）

项目位于榆树台板块，在奥体与长白两大成熟片区交界，可享受两大板块的成熟配套。

交通配套方面，“浑南西路南新科街东-3地块”，北向紧邻浑南大道快速路，东北角即为地铁9号线榆树台站，向西步行约700米即为南京南街主干路及4/9号线中转换乘站长白南站，轨道交通完善，方便日常出行。

商业配套方面，项目一街之隔即为【中海和平之门3期】，楼下门市底商相对丰富；西侧约800-900米左右即为中海环宇城、山姆会员店两座大型商业，西北3公里可达长白岛内的华润万象汇商业；东侧1.7公里可达麦德龙商场，地铁10分钟可至奥体中心，招商花园城、大奥莱，满足生活所需。

医疗方面，地块需要依靠北侧长白岛内医院，或奥体中心附近的东北国际医院。

至于学区配置，地块行政归属浑南区，目前来看，就近划分应为浑南区第八小学与辽宁省实验中学浑南附属学校。（具体情况需参考实际学区文件）售楼处电话400-8787-098接通后输入5678【营销中心】

从公示的建设项目经济技术指标统计表（全期）来看：

项目占地约8.2万方，建筑面积约9.8万方，容积率1.2，绿化率35%；

地块的四至——北侧为浑南大道快速路与长白的【中海·和平之门3期】，东侧为维科街与退休老干部住宅，南侧为美园路及榆树台板块部分待开发土地，西侧为紧邻地块新科街（规划路），紧邻园区西北角为规划的商业用地与社会停车场用地；

正如效果图所呈现的，项目共规划住宅25栋，其中2栋11F小高，23栋5/6/7F洋房；

其中2栋11F小高1层均为架空层，连接裙楼，面对北侧设置有物业、社区、养老等属性用房。

地块东北角临近地铁口-建筑S1#，为2F商业（可设置餐饮），前期的营销中心会坐落于此；

项目在北侧与西侧设置有人行出入口，面向浑南大道一侧未来会作为项目主大门。

表面来看，这个项目还是较密的，跟中海在北部开发的【源境】类似，当然作为纯洋房园区，整体还是比较难做出“花样”的，楼宇呈阵列排布；

结合项目的规划设计图来看，项目洋房的楼间距均在40米左右，能够保障园区获取优质的采光资源；

项目的户型范围为【90㎡-144㎡】636套，【144㎡-200㎡】56套，【200㎡】26套，整体偏改善定位，园区中轴景观旁的8栋洋房设置大面积户型，用于拔升项目调性；

谢老板结合图纸与自身地产专业经验，做出了“中海·盛京玖璋”项目的户型排布图（下图），仅供参考，有可能与项目最终正式版略有差距：

结合规划图纸尺寸，经谢老板估算，中海的项目户型共有6款，合计718套房源：

项目为第四代住宅的洋房产品，100%得房率，标准层精装修交付，特殊楼层（洋房一楼、顶楼）带有跃层的超大赠送为清水交付。售楼处电话400-8787-098接通后输入5678【营销中心】

【三室户型】

2栋11F小高1#2#预计面积段为【125平】，共120套；

前排4栋洋房26#、27#、28#、29#预估面积段为【115平】，共120套；

【四室户型】

园区东西两列7#、8#、12#、15#、19#、20#、25#大部分为【135平】，共285套，占比40%，是项目的主力户型；

靠近中轴的两列7#12#19#25#的西侧梯腿+9#、16#、21#为【143平】，共111套；

园区中轴10#、17#、22#、23#预计面积段为【170平】，一层2户；

中轴的5#、6#、11#、18#预计为【200平】，整体开间来到了21.3米，一层1户。

中海的产品设置实际上已经全面对标华润和平湾代建【润启·和平里】，华润产品为27F高层100-140平，洋房145-200平，两家面积段全面重叠，今年势必在南部展开一场厮杀。

“中海·盛京玖璋”洋房楼体外立面如下图所示：

最后，说说项目的几个问题：

1）项目配置：项目并未设置业主会所，据传由于上文提到中海花费近1亿的溢价，与保利“血拼”60手，导致成本增加，相应的社区配套会有所“缩水”；

2）项目案名：目前网传案名为【中海·盛京玖璋】，这个案名应用的可能性还是比较大的，按照各大开发商起名逻辑，一贯延续近几年取得不错成绩的项目名称。如华润的“悦府”系列、万科的“樾”系列、金地的“阙”系列；

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