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西部新城的西派澜廷二期江御就要开盘了！这一回，温州市区楼市首次迎来了没有高低配的“纯-四代宅-大盘”。

▲项目鸟瞰效果图示意

毛坯均价约2万/㎡，实际得房率如何？

首先，咱们来看看实际得房率——

A实际得房率

以下为本次开盘推售房源实际得房率：

▲根据房管网数据测算，未计飘窗和安置设备的设备平台。或有误差，以实际为准

需要说明的是，我们这里的计算，和开发商宣传口径不一样。一是仍然做设备放置使用的设备平台，并不是室内空间的拓展，不算作“赠送面积”；二是飘窗，无论按照何时的容积率计算政策，正儿八经不能敲掉的飘窗都可以设计，也不算“赠送面积”；三是西派澜廷的电梯前室设计与其他项目不同为开放式，“走廊”面积按一半计算，且可被业主利用，算作“赠送面积”。

说完得房率，来看看吃瓜群众最关心的“价格”——

B价格分析

▲房源为毛坯交付，普惠93折。开盘期间，部分房源特惠低至91折。仅供参考，以实际和案场为准。

开盘期间，江御澜庭部分房源低至91折，折后均价约为2.14万元/㎡。同面积段下，与西派一期地块的价格差不多。

▲楼栋分布图示意

其中：

10#为一线看江楼栋。跃层160方91折惠后（下同）均价约2.4万/㎡；

118-130方平层惠后均价在1.95-2万/㎡，中高楼层看江房源则在2-2.36万/㎡之间；

6#的105方看江视线较弱，惠后均价约1.97万多元/㎡。

▲项目北侧江景面实景图示意，高度约70米

这个价格贵吗？咱们就以105方为例，参照隔壁玉锦麟二手房价格进行对比。

▲根据房管网数据测算，未计飘窗和安置设备的设备平台。或有误差，以实际为准

玉锦麟商品房零星成交，近期商品房成交价约2.0-2.4万/㎡（装修标准约2195元/㎡），扣除装修标准后，毛坯保守以2万/㎡计，如果以可利用面积折算，西派澜庭·江御的105方还是有一定的价格优势的。

C开盘楼幢

本次预售《江御澜庭 （一期）》，预售范围如下（依照地名办标注）： 6幢、10幢,建筑面积18382.02平方米 ，152套 。

▲楼栋分布图示意

本项目预计于2026年7月份主体全部结顶，计划于2027年11月份竣工验收，于2027年12月底交付 ，具体以实际情况为准。

D区位分析

西派澜廷·江御 （即C-08地块） 鹿城区双屿街道中央涂牛三角路与望江西路交汇处，即新希望·玉锦麟西侧 。

▲地块相对位置示意。/浙江省土地使用权网上交易系统

项目北侧为望江西路、沿江公园及瓯江；

东侧为广润嘉苑、玉锦麟、东瓯大桥等；

南侧为昆仑路（规划）、二中西部新城校区及其附属小学（在建）、鞋都大道、5050购物中心等；

西侧为美特斯邦威大楼、西部新城核心区（规划在建）“茶榕”地标建筑等。

这两年，随着大拆大整、大建大美，城西中央涂一带周边新建商品房密集交付，城市界面和软环境明显改善。

目前不少拆改腾挪出来的地块现状还是空地。主要规划了商办为主的西部新城。买房看规划，最怕的就是“画饼”。从规划效果图上来看，逼格挺高。当前，西部新城核心区多宗商办地块已经出让，部分已在动工。。

▲中心绿轴方案阶段效果示意图。来源：省建筑设计研究院

不过，考虑到当前房地产市场不景气，政府地方债压力较大、财政紧张，加之商办空置率持续走高。而西部新城规划以商办为主，与城东核心区相比没有太多优势，后期实施的进度和力度或存在较大不确定性。

从配套上来看，项目周边舒适的步行距离内，可以到沿江景观带散散步，可以到二中西部新城校区及附属小学（在建，预计2027年投用）接送孩子，也可以到5050购物中心吃喝玩乐。

▲项目周边配套相对位置示意。有误差，供参考，步行车行时间有误差仅供参考

▲二中西部新城效果图示意

▲沿江景观带实景图示意

从区位条件来看，周边临近鞋都大道、翠微大道、瓯江路西延线和东瓯大桥等。距离温州西收费站、BRT公交站也不远。

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再来看看项目产品——

C布局设计

西派澜庭·江御开发商为中铁建 。可以说，这是温州市区首个没有采用高低配的“四代宅”大盘。

地块容积率2.18，绿地率35%，由11幢住宅组成，其中3幢24层一类高层、8幢16-17层二类高层，南低北高。项目拥有住宅约7.56万方，住宅约662户。

▲项目效果图示意

为了更大程度利用江景面，西派澜庭·江御楼栋交错布置，二三排部分房源也有一定江景面。

▲项目江景视线示意

小区外立面为大面积浅色铝板+玻璃幕墙立面，以及局部外墙涂料。

▲效果图

项目的公区、园林、架空层及会所，可以查看相关文章，本文不再赘述，可点击链接跳转阅读：

无法想象！市区单价2万/m²左右“四代宅”楼盘，居然也要做“顶壕配置”……

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