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武汉方岛金茂观棠
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地产风云观
主城区一线临湖，
低密湖居准四代，
中、小学双名校组合，
汉阳四新板块核心，
高层开盘卖爆！
又是一“神盘”吗？一起随老陈来看看。
【项目名称】方岛金茂观棠
▎开发企业：中国金茂
▎总建筑面积：约83505万㎡（A3地块）
▎商业住房：196套（68套洋房+128套高层）
▎容积率：约5.59
▎得房率：93%-107%
▎交付标准：毛坯
（以上信息来源网络，具体以项目官宣为准）
【项目背景】
项目位于汉阳区四新大道以南、凤凰湖环路以西，规划总用地面积14942.28平方米，计容建筑面积5.96万平方米。该项目一共4栋楼（拟建一栋人才公寓、3栋住宅楼）及其他相关配套设施等。
该地块在2025年2月14日，方岛金茂A3地块即P（2025）002号地块被武汉煜茂置业有限公司（金茂）拿下，成交总价约27590万元，成交楼面价约4629元/平。
方岛金茂A3地块规划已公示，共规划4栋楼（1栋人才公寓，3栋住宅）1号楼47层超高人才公寓，2号楼为11层，3号楼为6层洋房，4号楼33层普高且作为首开4号楼户型108/129平，得房率95%。
洋房面积段都为140平。项目规划容积率3.99，项目一共包含796户，其中商品住房196套，人才公寓600套，规划停车位572辆，均为地下停车位。
【效果图】
楼栋及项目户型
方岛金茂A3地块住宅位于汉阳四新大道与凤凰湖环路交汇处，靠近方岛凤凰湖湿地公园。
根据规划，住宅部分一共规划了4栋楼，只有3栋对外出售。
其中：
4号楼，总高33层，户型为107㎡和129㎡（更靠近凤凰湖）；
2号楼，总高11层，户型均为139㎡；
3号楼，总高6层，户型均为139㎡。
项目首开4号楼，目前已经开盘，107㎡中间户可看湖总价155万左右，107㎡西边户可看湖总价165万左右，129东边户看湖房源总价约195万左右。
【户型鉴赏】
• 107㎡户型：
南北双瞰湖，2.4米南向全景阳台，23㎡南向主卧，6.7米大开间，烟道外置，全景落地窗交付。
• 129㎡户型：
南北双观湖，3+X房两厅两卫，63㎡的LDKG设计，6.2米横厅，25㎡全景270°观湖主卧套房，9.2米跑步阳台连通次卧。
• 137㎡户型：
湖景洋房，优化后约107%得房率，6.4米横厅，主卧5米面宽，主次卧270°转角瞰湖。
区位及配套信息
交通：项目直线距离约200米，就是地铁11号线和12号线交汇的芳草路站（在建），目前两条地铁都在施工中，其中12号线预计2026年通车，11号线预计2027年通车。项目周边汇集了龙阳大道、芳草路、江城大道，三环线、四新南路、四新大道、杨泗港快速路等。
商业：一路之隔在建览秀城、万达广场购物中心。
教育：项目自建了3所幼儿园和钟家村方岛小学，目前，钟家村方岛小学已开学。项目周边还有晴川英才中学。（备注：学校划片每年都有变动，具体以当年为准）
医疗：泰康同济医院和武汉市中医院汉阳院区都在3公里范围内。
自然环境：该项目附近有凤凰湖湿地公园，海格公馆规划的约8万方的综合体育馆， 包含约2.1万方的室内滑雪场已经开业。
陈实房研社综合点评
金茂方岛观棠项目分析
一、项目背景与整体规划
方岛金茂观棠是中国金茂在武汉四新方岛打造的“棠系”作品，定位为岛外收官之作，也被视为之前红盘“晓棠”的升级版（PLUS）。
项目坐落于汉阳四新板块的核心区域，四新大道以南、凤凰湖环路以西。作为方岛智慧科学城大城规划的一部分，观棠享有前期已逐步兑现的成熟配套，同时自身主打一线临湖和低密宜居的特性。
该项目规划了3栋住宅楼（1栋33层高层、1栋11层小高层、1栋6层真洋房）以及1栋人才公寓，总计仅196套商品住房，体现了其“稀缺”和“绝版”的定位。
二、项目特点分析
（一）位置与交通
交通便利：项目临近地铁11号线和12号线（在建）的换乘站——芳草路站。12号线是武汉的环线地铁，通车后（预计明年三月份）能极大方便通往武汉三镇。自驾方面，周边有四新大道、江城大道、龙阳大道及杨泗港快速通道等主干道，路网条件较好。
（二）产品设计
极致得房率：观棠主打“准四代PLUS户型”，通过优化设计（如贯通飘窗、大进深全景阳台等），实现了非常高的得房率。高层户型得房率约91-93%，洋房户型得房率更是高达107%（部分户型甚至宣称负公摊）。这意味着：
· 建面约137㎡的洋房，套内实得面积可达约147.66㎡。
· 相比普通得房率85%的住宅，同等建面能多出约30㎡的使用空间。
户型亮点：
· 灵动空间：普遍采用大横厅+X空间的设计，赋予空间改造灵活性，适应不同生活阶段需求（如书房、儿童游戏区等）。270°转角阳台不仅提供开阔视野，也增加了使用可能。
· 细节考量：“S墙”设计便于嵌入储物柜或冰箱，节省空间。行政级主卧套房追求舒适和景观最大化。
主力户型：
棠悦（建面约107㎡）：高层入门户型，约6.7米南向阳台，约42㎡LDKG餐客厅一体化，承重墙少改造空间大。
棠锦（建面约129㎡）：高层明星观湖户型，约64㎡横厅+X空间，约9.2米超长南向270°观景阳台，约25㎡行政级主卧套房。
棠逸（建面约137-138㎡）：洋房产品，一梯两户，四叶草造型减少面积浪费，约51㎡大方厅+约6.4米开阔阳台。
（三）社区与环境
低密湖居：项目东面紧邻44.48公顷的凤凰湖湿地公园，是罕有的城芯一线临湖低密住区。建筑呈南低北高布局，尽可能保证观湖效果和日照。
品质景观：社区采用柏悦系现代美学立面，规划约1650㎡乐活区和300㎡棠果花园，选择季相植物打造四季景观，并与湿地公园无缝衔接。
（四）配套设施
方岛金茂观棠的最大优势之一在于共享方岛智慧科学城大城的成熟配套，且许多配套已在逐步兑现：
三、价格与价值
（一）价格信息
备案与成交价：观棠A3地块近期开盘。根据2025年8月底9月初的信息：
· 107㎡户型：均价约1.45万/㎡，总价约150万起。
· 129㎡户型：均价约1.52万/㎡。
· 137㎡洋房：均价约1.9-2万/㎡。
清盘优惠：A2地块（晓棠）此前有清盘特价房，单价约1.3万/㎡起。观棠A3地块也有消息称129㎡户型有约1.28万/㎡的清栋特价（请注意核实最新优惠）。
（二）价值点
产品稀缺性：一线临湖的真洋房和低密住宅在武汉市场本就稀缺，加之方岛大城配套和金茂的品牌加持，以及仅有196套的稀缺属性，使其具有较高的市场辨识度。
超高得房率：极高的得房率意味着实际使用面积远超房产证面积，相当于变相降低了单位使用面积的购房成本，提升了性价比。
配套兑现度：相比许多规划中的新区，方岛区域的配套（学校、公园、交通、部分商业）已逐步落地和建成，减少了购房者的等待风险和不确定性。
四、适合人群
综合来看，方岛金茂观棠可能特别适合以下购房者：
追求高品质湖居生活的改善型家庭：尤其看重生态资源、居住舒适度和社区品质。
看重孩子教育的家庭：项目周边已开学的钟家村方岛小学和口碑不错的晴川初中是重要吸引力。
青睐低密度和稀缺资产的购房者：洋房产品和一线湖景资源具有一定的保值增值潜力。
依赖地铁通勤的上班族：未来双地铁换乘站提供便利的公共交通出行条件。
五、项目主要优缺点
优点：
一线湖景资源：紧邻凤凰湖湿地公园，生态景观优势突出。
产品力突出：“准四代PLUS”户型设计，得房率极高，空间利用和功能性创新性强。
配套日益成熟：坐享方岛大城逐步兑现的优质商业、教育、交通等配套。
低密社区：建筑布局和容积率控制较好，居住舒适性高。央企品牌背书：中国金茂开发，项目交付和品质保障相对更可靠。
需要注意的方面：
价格因素：特别是洋房产品，单价和总价相对较高。虽然得房率高，但需根据自身预算权衡。
周边界面与发展：项目周边仍有在建项目，完全成熟尚需时间。高峰时段四新大道可能存在拥堵情况。
部分配套待兑现：览秀城等重要商业配套预计2027年开业，地铁12号线也未通车，需要一定等待期。
人才公寓影响：社区内配建有人才公寓，不同购房者对此接受度不同，可能对未来居住纯粹性和社区氛围产生影响。
六、 总结
方岛金茂观棠凭借其一线临湖的稀缺地理位置、颠覆传统的高得房率产品设计、日益成熟的大城配套以及低密舒适的社区规划，在汉阳四新板块乃至武汉市场都具备了较强的产品竞争力。它更像是一个为追求生活品质和改善需求的家庭打造的“藏品级”住宅。
虽然价格尤其是洋房价格不菲，且部分配套仍需时间完全兑现，但其提供的产品价值、景观资源和圈层氛围，对于目标客群而言具有相当的吸引力。如果你预算充足，且十分看重湖居生态、产品创新性和综合配套，那么观棠无疑是一个值得重点考虑的选项。
武汉方岛金茂观棠
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