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01 从拿地到开盘，花了1年零8个月

2021年12月，中信泰富地产摘得青岛市北欢乐滨海城的7宗土地，其中3宗商住用地，楼面地价7906元/㎡。

众所周知，欢乐滨海城板块被一些楼评人称之为“伤心滨海城”。

这里能够斩获如此诨号的原因，除了前期商业开发难，再就是后海不被青岛土著认可。

因此，早年开发的住宅项目多是刚需小户型，拿地主体也多具备国资背景。

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现在的欢乐滨海城，已经大变样：

滨海栈道等硬件向前海靠拢，山姆会员超市也在快速施工！

这一切，要感谢城市规划和房企。

此前，青岛城投、青铁华润、新凯达和中信泰富等房企为海岸线优化改造做出了突出贡献！

青铁华润在拿地后，次年即开盘。而中信泰富滨海国际中心的住宅部分，则在2023年8月份才开盘！

从拿地到住宅开盘，中信泰富一共花了1年零8个月。

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这一点，非常不符合房企的早开、早收原则！

作为重要利润点的住宅被拖延开发，优化海岸线和处理商业关系可以被理解，但客研、营销和设计均没有产生“慢工出细活”的效果！

导致的结果：青铁云上观海把区域中高端消费力几乎榨尽后，中信泰富滨海国际中心严重缺乏高预算客户的来源！

可项目和营销却相当自信，仍延续其在2022年3月报规的图纸和早期定位！

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一期九著的户型，规划建面115-135-145-175㎡，其中175平的大户型规划了两栋！

02 首开业绩不济，后续只能降价，改善盘标签缺失

我们认为：项目本身定位失策，其推楼顺序和定价更是出现了重大失误。

据青岛网上房地产和了解到的信息，咱们复盘下项目推盘、定价及销售情况。

2023年8月，项目拿了#6、#8和#11的预售，涉及建面约115-135和145平的房源。

高层备案价大约2.6万/㎡，小高层备案价在2.8万/平方左右。

结果，只有少数人买单。

而在2023年11月，项目又拿了#9的预售，是建面175平的大户型，备案价每平3万+。

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从这时起，滨海国际中心就开始慌了！结果不会陪人演戏，半年时间只去化掉28套房子。

胡Sir不会打牌，但稍微了解打牌的几个禁忌，比如开局乱出王牌、中期乱跟大小牌和不留后手等！

九著项目，一上来就把全部户型对应的楼座都拿了预售！这可是当初定位高端的楼盘，凉凉的销售业绩让房企很是难受！

如果项目真的是以高端来定位，那起码该把楼盘的品质和配套做好！可事实是，九著的呈现面让人有一种“不情愿”的感觉：

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除了其大气的入户门外，其他方面没有找到太多亮点。

有人硬说它的会所能媲美崂山高改项目，可事实是除了外包出去的健身房（定位下沉、物业费包不住），其他几样功能区（经常关着门）真没有什么展示力。

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别人有下沉庭院，九著做了“塑料大棚”似的地下景观，让人不知道其想表达什么。

既然想做高端，设计得到位！既然如此不情愿，可以把精装“卸甲”，何须这么麻烦？

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胡Sir曾去参观南京的中信泰富九庐（水石、正象的建筑设计、顺景园林和名谷设计会所、CCD室内装修），其展示效果和品质让我对这家央企产生了尊敬！

咱们青岛原本定价接近3万每平的楼盘，虽不能与之对标，也不该在设计上如此偷懒！

我们猜测，九著的早期定位就不是高端，而是混合大户型的一个普通楼盘！

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2024年初，项目面对过去月均5套的历史业绩，终于不再掩饰：

推出#1，渠道释放的均价在2.1万/㎡左右，起价1.9万/㎡；#11高层的均价在1.8万/㎡左右，起价1.6万/㎡。

低廉的成交价，吸引了不少首置客户入手，早期入手的客户只能“愿赌服输”。

当然，这些房源拖了好久才签约。

同年9月和11月，项目陆续推出#3小高层和#10大高，

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2025年上半年，九著推出#2，并把#8的存货拿了出来，通过攒单开盘的形式进行去化。

低价甩货换来一点业绩，真不知道有啥值得庆祝？要是民企，早不知道换了几任操盘手了。

近期，项目推出175平楼王房源，估计也是衬托下#9的性价比，推进下进展。

建面175平大户型，如果按照备案价，则严重超出青岛市北西部的客群购买力。

虽然这个大户型是住建规范调整前的产品，但毕竟是整盘目标盈利的高溢价房源，总不能也按照建面145平的单价出货吧？

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我们回头看：

中信泰富一期以不算正确的定位一路走下去，设计和产品力形成了严重阻力，后续操盘和定价又连续补刀！

如今，项目形成了骑虎难下的窘境。

03 定位、设计和营销失策，但不能苦了业主，后续开发需脱胎换骨！

有人问胡Sir：中信泰富一期，交付会不会降配？

我的回答——我们一定要记得，去寻找项目的良好意图！

本身项目没有太复杂的设计，但降价幅度着实太大，站在房企盈利角度，肯定是降配！

好在一点，这个盘一共有3期的住宅，卖家秀必须要做。最起码，项目会学习下当年的融创，把一期做好。

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再者，济南的中信泰富玖著，给业主带来14项品质提升的明细表。咱们青岛后续还有2期住宅要开发，增配服务一定不能输给济南！

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聊到这里，我们猜想：中信泰富一期，真能有利润吗？真的不亏钱吗？

假如真的不亏钱，接下来的二期、三期继续多做大户型！

假如项目想赚点钱，真该用心复盘一下组织和营销方案，避免一期出现的系统化失策！

结语

在外界来看：

中信泰富滨海国际中心一期，在过去2年和将来加推大户型的动作中，年年降价、不思进取！

从其定价“高开低走”的结果看，定位、设计和操盘很难说是符合预期、更别说是成功的。

这个项目，实乃脉冲式降价活着的盘。要是民企，别说换人，连开发商都要换了！

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