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先唠拿地：

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咱先把时间线捋清楚，今年8月28日，沈阳自然资源局挂出北行-1和北行-2两宗地块，9月29日中海就以3.24亿拿下，起始楼面价分别是6234元/㎡（北行-1）和7910元/㎡（北行-2）。

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别光看表面价，这里头有个小门道：此前中海源境项目调整容积率时和相关部门有协商，有一定土地款退回，后续用此再补资金拿下这两宗地块，实际拿地成本比明面儿上低不少，这也留下不少操作空间。

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两宗地块虽挨得近，但定位差不少：北区（北行-1）是居住+商业用地，占地1.27万方，建面2.54万方，容积率2.0，还得配约32%的商业；

南区（北行-2）是纯居住用地，占地1.3万方，建面2.1万方，容积率1.6——就这1.6的容积率，才是能做出洋房的关键，搁皇姑一环，这密度真不多见。

配套：老城区的底气

买主城房子，图的就是一个“不用等”，这项目把这点拿捏得死死的。

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先说说大家最关心的学区：小学敲定是岐山一校总校，皇姑老牌名校，师资和口碑都不错；中学是43中学总校，属于皇姑初中第一梯队，具体学区文件，会在项目首开前公示，属于纯“双总”学区房。

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再看其他配套，全是老北行的家底儿：

-交通：离地铁2号线岐山路站1.2公里，10号线长江街站就800米，周边20多条公交线，甭管是上班还是遛弯，去哪都不费劲；

-商业：千盛百货、地一大道、居然之家都在跟前儿，老商圈的烟火气，下楼买个菜、逛个街，都很方便；

-医疗：沈阳市第四人民医院、沈医二院都不远，家里有老人孩子的，看病不用跨区折腾；

-社区配套：北区西侧规划了4层回购商业，交付后政府回购给原门市业主回迁，还配了托儿所、社区养老设施，有娃的不愁托管，有老人的能享便民服务，比纯住宅项目更有生活味儿。

产品：304套房源，一环低密的“扬长避短”

小地块做低密产品，最考验开发商的本事，中海这次的规划，算是把优势发挥出来了，也得客观说说短板。

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项目分南北两个独立园区，各有各的主入口：

北区主入口在南侧巴山路的9#（物业用房），配了园区大门；

南区主入口在东侧金川江街的10#（物业用房），后期可能还会留洋房示范区，看房能直观感受。

整个项目合计304套房源，北区134套，南区170套，不算多，后期大概率得抢。

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北区：就一款户型

北区就2栋17层小高，就一个130平的户型，四室两卫四叶草布局。

总开间11.6米——客厅5米开间；主卧3.6米，1.8米床+双床头柜+衣柜，再塞个梳妆台都够；预计两个次卧都是3米开间，不管当儿童房还是老人房，都够用。

具体格局可参考中海青云筑126平和盛京玖章132平户型

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南区：小高+洋房

南区是1栋17层高层+4栋洋房（2栋8+1层、2栋5+1层），户型更丰富：

-高层109平：三室两厅两卫三叶草户型，总开间10.7米，客厅4.2米，主卧3.5米，次卧3米，格局可以参考中海青云筑108平，实用性没的说；

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-洋房有4种面积段：

95平仅1条梯腿，8套房源，东侧临街，三室两厅两卫三叶草格局，大体是109平的缩小版；

114平多在园区外围，临街稍重，面宽10.6米，客厅4.2米，参考青云筑118平；

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143平全在园区中央（仅6#北向临街），面宽13.3米，客厅6.2米，主卧3.8米，次卧3.3米。

虽因面宽限制没做成四面朝阳，但四叶草户型的舒适度在线，得房率大概率比中海源境云起147洋房还高——要知道，皇姑一环内近5年都没新的143平洋房，这户型算是补了空白。

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当然也得说缺点：南区西侧有13层原有建筑，会影响2#和5#的采光，尤其是低楼层；南侧临岐山中路主干道，早晚高峰车流量大，南侧楼栋会有噪音，介意的选房时得避开这俩位置。

另外提一嘴交付：全案精装修，就洋房顶底房源是清水，但有大量赠送——一楼送花园和下沉庭院，顶楼送阁楼和露台。

价格&人群：

结合拿地成本、学区溢价和皇姑核心区房价，及谢老板打探到的消息：

高层大概率23000-25000元/平，洋房26000-30000元/平，全是标准层精装，直接对标隔壁华润中寰悦府。

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中海对这项目预期不低，定价不会便宜，毕竟就300多套房子，人家也不愁卖，还想靠这项目补汇德理的亏空呢。

适合买的人群很清晰：首先，预算要足够充足。

想让孩子上总校学区，又不想买老破小的；

偏爱老城区便利，不想等新区配套的；

看重低密居住感，又不愿离开主城的。

但追求大社区园林的慎选，两个园区加起来才2.6公顷，顶多有口袋花园和小型活动区，别指望有大地块的中央景观。

最后唠唠进展：

目前项目营销团队已组建完毕，有临时展厅和概念沙盘（不体现楼体外观），正式售楼处最快本月底开放。

开盘时间分两种情况：

中海今年任务完成了，就明年一季度开；

要是需要冲业绩，今年12月就可能首开。

主城高热度小盘，“能买到”比“等折扣”重要，这项目就304套，首开大概率得抢，感兴趣的朋友提前准备准没错。

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