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今天跟大家聊一个很特殊的产品，相信绝大多数人都没听说过--40年产权的商业独立房。

项目名称叫

——开发大院

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这是一个比较“小众”的新项目，主要体现在：

1、40年产权的商业独立房，商用水电（交付时带光伏发电）、能通天然气；

2、体量小，一共只有30套；

3、面积大，清一色是510-580㎡的独立房，不过相对正常独立房而言价格也便宜了很多，总价在550-650万之间，毛坯交付。（具体以售楼处为准）

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项目位于金沙江路18号，也就是原来常熟大酒店位置。

从位置上来说，这里算是常熟真正的市区核心，边上就是常熟市政府所在地，从这里往印象城、往虞山、往世茂等板块都非常方便。

项目仅有一种产品——建面约510-580平的独立房，

我们以其中约560㎡的户型举例，地上4层不带地下室，带60㎡左右的庭院，顶楼带露台，露台面积差不多有约128㎡。

至于户型布局就不给大家多做介绍了，反正基本上无论怎么折腾都有足够的空间。我看了下原始结构图，后期完全可以根据自己的喜好来做调整。

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在常熟，这种商业独立房，算是一个比较新鲜的品种。在每年全国商业地产中，占比也仅有1%。

这种产品，在这种独门独户的居住功能基础上，又叠加了办公及商业功能，优缺点都比较明显：

1、性价比高：首先，同为独立房，商业属性和住宅属性的，在最初的定价阶段就完全不是一个水平的；像开发大院这么大面积的独立房，在常熟卖到上千万是很简单的。

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2、不限购也不限贷：属于商业地产，通常不在限购范围内，也不限贷。当然，常熟本身也不限购，随便买。

3、配套设施齐全：内部配套设施非常齐全，空间宽敞，并且有安装天然气，与普通住宅并无太大差别，通常周边商业配套设施比较齐全，生活方便。

4、功能性强：由于禁墅令，纯住宅属性的独立房很久都没有出让了，而双拼、联排又没有办法像独立房这么纯粹，因此，这种商住两宜的独立房，可以满足使用者的居住和商业需求。

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所谓成也萧何，败也萧何。商业独立房的优势也是它的劣势所在。

1、产权年限较少：因为地块属于商业用地，因此房屋产权年限通常为40年或50年，开发大院的产权就是40年产权的。

2、生活成本较高：商业独立房因为其地块的商业属性，因此水、电、燃气等生活成本一律采用商业标准，生活成本相对较高。这也是开发大院采用光伏发电的原因之一。

3、贷款期限较短：采用贷款购买的话，贷款期限相对较短，最长只能贷款10年，而且首付款至少需付50%。

4、不能上学：因为本质是商业，无法享受上学等社会资源的配套，就算是位于市中心与名校相邻，购买后孩子也无法凭借它上学。

因此，商业独立房的客群画像相对比较固定——

他们在城区已经有房，甚至有了改善型住房，手上也有一定的积蓄，想买一套独立房，但是由于种种考虑，不能直接购买住宅属性的独立房，这时候这种商业独立房就就主动填补了这一需求。

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