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南京【中建宁悦府】
☎☎售楼处电话：400-8787-098转接4444【售楼中心】
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最近，城北幕府板块上了一个新盘——宁悦府，号称“鼓楼首个四代宅”，因为幕府板块很多年没有大量新房入市，之前只有一个盘（长江悦府），网友咨询量很多，问我们这个盘怎么样？能不能买？
正好这个楼盘在去年年底公开了售楼处，今年2月份推出了验资优惠，我们也去这个楼盘实地看了一圈。不怕泼大家冷水，还真有点失望。☎☎售楼处电话：400-8787-098转接4444【售楼中心】
现场仅有一个比较窄小的售楼处，样板间三种户型只做了一个，而且非实体样板，只有一个临时搭建的143平样板间，里面就连软装都没配，这也太太太太朴实了！
更重要的是，这个项目景观、大门、外立面、会所……所有的都没有展示。但这样一个项目竟然3月份就要开盘了！这纯靠图纸卖房？就以这窄小的售楼处+简陋的样板间，这样的“诚意”所展现的楼盘品质和房企素质，抗打吗？能买吗？
外行看热闹、内行看门道，猫姐就从区位、楼盘品质、开发商实力等全方位维度，来为大家解析中建宁悦府，为这个楼盘在楼市给出一个基本站位。☎☎售楼处电话：400-8787-098转接4444【售楼中心】
NO.1、房价放风3w+/平，幕府PK燕子矶，这价格高了
首先，咱们看价格，目前宁悦府对外的放风价在3w+，这个价格放在幕府合适吗？
去过幕府的人，应该都知道，事实上目前幕府板块还是挺老旧的，并没有那种新区的活力感。
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中建宁悦府周边 截图自金陵楼盘进度报告
同为城北的栖霞燕子矶板块，与幕府离得并不远。这几年燕子矶其实发展得很好，之前燕核万象开业，交通都堵了~很轰动！除了万象汇，燕子矶还有招商花园城，两大商业体坐镇，燕子矶的活力感明显up~
燕子矶的教育资源也是招牌优势，引进了南师附小、晓庄等学校，并且还有南外仙林分校燕子矶分校，办学成绩斐然。
那么目前燕子矶板块房价多少呢？就在上周，猫姐的一个朋友在燕子矶买了一套新房，单价划下来2.9万/平。
相比较之下，目前幕府创新区还处在起步阶段，引进了拉萨路小学教育集团幕府分校(暂定名)，但还没有建成（计划2026年底完成建设），商业、产业的发展也还需要时机。
这样的幕府，新盘报价3w+，超过配套成熟的燕子矶板块，难道是因为幕府新盘太少，割购房人韭菜？
在我们看来，燕子矶和幕府之间目前存在板块极差，以现在的板块能级来看，幕府定价低燕子矶3-5千/平左右，会比较合适。否则，购房人不一定买单。
就从楼盘的面积定位段来看，燕子矶板块的客户能承受89-140平的产品段，但幕府板块可能仅仅能承受89-100平的中小户型，两个板块客户能承受的总价段是有差距的。所以，幕府板块单价拉这么高，合适吗？
说个简单的办法，幕府板块的购房人建议先去看下燕子矶标杆楼盘——国贸璟上，或者颐和四季府。宁悦府得分分钟被秒成渣……
据悉，中建宁悦府自今年春节之后2月份就开启了验资计划，并开始了4万/套的全民（即：介绍人可得4万佣金），但最新消息，宁悦府可能要开贝壳分销了（佣金远高于全民），也就是说4万/套的全民带不动这个项目，可见真实蓄客情况一般（南京真正抗打的楼盘不需要开贝壳，全民能卖动）。☎☎售楼处电话：400-8787-098转接4444【售楼中心】
NO.2、7大主要指标看宁悦府，一半以上不扛打
不仅板块价格定位过高，宁悦府产品品质也有点花架子在外，内里虚空。
这里我们讲一个楼市品质的基本判断方法，业内一般会从景观、会所（泛会所）、内装修、地库、外立面、大门、露台等七大主要指标去评判一个项目。
而宁悦府给我们的只有图纸，就业内法则来说，这其实就是房企能力不足的体现，是工期拖沓？还是效果图比实景美？
但就以效果图来看，宁悦府在多数指标上也有欠缺，只有会所和大门图纸达到四代宅水准；内装修、外立面、景观都很一般，远远未达到南京市面上最新的产品系水准，地库资料完全缺失。主要维度可以说一半都没过关。展示面所显现出的战力值不容乐观。
1、会所+泛会所：根据资料宁悦府会打造约2000平下沉庭院会所，涵盖健身房、行政酒廊、VIP茶室、瑜伽室、书吧等空间。这个会所的空间，在3w/㎡盘中不算小，缺憾是少了泳池~☎☎售楼处电话：400-8787-098转接4444【售楼中心】
泛会所这点是有些看不懂，宁悦府的泛会所面积是250平，250平什么概念？也就是两套120+平的房子那么大，这是仅仅拿了一栋楼、还是半栋楼的架空层做了泛会所？其他楼栋的架空层呢，建成房子去卖钱了？
另外250平的泛会所能做什么呢？两间读书室？还是一个简单的健身空间？跟传统的架空层区别是什么？地上会所面积过小，聊胜于无。☎☎售楼处电话：400-8787-098转接4444【售楼中心】
2、景观：宁悦府在景观上贴出了几张效果图，不足以展示真实景观。也没有标明景观公司，是否知名景观公司所作？没有实景呈现，这在南京楼市目前很少见，真实呈现水平如何，需要打个大大的问号~
3、装修：宁悦府现在的样板间是临时的，不对外开放。那么里面什么样？风格比较老旧，甚至不像一个样板间，其中一个房间还堆着椅子。☎☎售楼处电话：400-8787-098转接4444【售楼中心】
总的来说，装修风格比较老旧、土气，用材一般。想知道市面上其他楼盘的样板间是怎么做的？购房人不妨移步去燕子矶的几个盘看一下。☎☎售楼处电话：400-8787-098转接4444【售楼中心】
4、地库：目前暂无实景、无资料。连效果图都没有。
5、外立面：在目前南京楼市普遍公建化、玻璃外墙立面风格的设计中，宁悦府的外立面比较中规中矩，多直角线条，无论是色彩、造型、线条上，都缺美感。
而市面上厉害一些的项目会尝试曲线型立面，更有设计美感。
5、露台：宁悦府的露台空间整体不大，你所畅想的放组合沙发，或放个餐桌啥的，目测放不下哦~展现的效果图场景，很难实现。
阳台面积没有并入客厅和次卧，和露台连城一排，形成三个阳台，比较鸡肋（后面仔细说）。
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7、大门：有一说一，宁悦府的大门看着确实挺气派，资料说这个大门约70米，在3w盘，这样的标准，可以~宁悦府的诸多指标中，看得上眼的也就它了。☎☎售楼处电话：400-8787-098转接4444【售楼中心】
NO.3、鼓楼四代宅？还是城北三阳台？
宁悦府最大的卖点，是鼓楼首个四代宅。但四代宅的意义，不仅仅是有露台，而是景观、会所、内装修、地库等主要指标均要达到南京一线水准。
而宁悦府的四代宅貌似仅限于有露台，而没有真正优化户型设计，阳台没有并入客厅、及次卧等室内面积。而是和双阳台并成一排，做成了三个阳台。
我们先来看下真正四代宅的户型魔术，江宁中天金宁风华，将阳台面积并入了客厅，客厅瞬间变大，阳台外面再加露台，这样能有效增加室内使用面积，实现真正的户型革命，超大赠送。☎☎售楼处电话：400-8787-098转接4444【售楼中心】
放一张户型图，大家就懂，虚线部分全赠送、全部进入室内有效面积~☎☎售楼处电话：400-8787-098转接4444【售楼中心】
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而宁悦府的户型仅仅是增加一个露台，购房人要两个阳台/三个阳台，有什么用呢？哪有扩大房间/客厅，来得香？
下面我们放下宁悦府112平的三房，137三房、143四房，三张户型图：
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大问题出现了，幕府板块能消化得了这么多大户型吗？
事实上，这个片区购房人最喜欢的是小户型，最好是89平左右能控制总价的小户型。这也是能建城发在这里接连开发了长江悦府、博悦府之后，得出的结论。☎☎售楼处电话：400-8787-098转接4444【售楼中心】
所以大家看到，能建城发后来的新项目博悦府，主力户型就是89平。说白了，这个区域的改善客户对总价比较在意，单价一高只能选择小户型，开发商做这么多高单价又大面积的房子，有悖市场规则，脱离购房人实际需求。
南京【中建宁悦府】
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