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项目简介

建发·朝阳观云落位于南昌CLD中央生活区，立一江一河一心，立体多维路网交织繁华，多个商圈与公园静谧掩映成趣。全维醇熟配套，汇聚城市年轻菁英，共绘城市主场的璀璨生活长卷。

本项目占地面积约76亩，项目总建筑面积约16.62万㎡，项目综合容积率约2.2，绿地率约35%，建筑密度约22%。项目合计14栋住宅，分别为12栋小高（16-17F），2栋洋房（11F）；项目面积段127—216㎡.

基本信息

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开 发 商： 建发地产

项目地址： 南昌市西湖区永富路555号

物业类型： 住宅

建筑形式： 洋房、小高层

装修情况： 毛坯

主力户型： 127-139-163-217㎡

在售价格： 咨询小编（每个时段优惠不同）

产权年限： 普通住宅:70年

占地面积： 11161.79㎡

建筑面积： 166506.00㎡

规划户数： 733户

车 位 数： 地上：84个；地下：976个

梯 户 比： 2梯2户

容 积 率： 2.2

绿 化 率： 35.01%

物业公司： 怡家园（厦门）物业管理有限公司南昌分公司

物 业 费： 住宅：4.5元/㎡；非住宅：5元/㎡

交房时间： 2027年12月底

楼栋信息：项目合计14栋住宅，分别为12栋小高（16-17F），2栋洋房（11F）；1栋幼儿园+托儿所

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周边配套

地铁

近邻地铁4号线丁家洲站（直线距离约200米） 与观洲站（直线距离约1.2公里）双站点联动。

路网

生米大桥（直线距离约1.4公里）

朝阳大桥（直线距离约1.6公里）

沿江中大道快速路（直线距离约700米）等城市交通主动脉串联。

教育

约500米是松柏教育集团朝阳校区（九年制）、约800米是松柏教育集团兰宫路校区（九年制），项目规划自带幼儿园与托儿所。

休闲

公里范围内朝阳江滩公园以及赣东大堤风光带、朝阳中央公园，距离桃花河风光带约300米。

商业

周边约40万方商业集群，1.5公里范围内朝阳天虹、大悦城，约900米西湖万达、绿滋肴不夜城，东南侧永乐农贸市场，楼盘西侧有中骏内街商业街。

医疗

距离项目直线距离约2公里是南昌市人民医院朝阳院区，约3.8公里南昌大学第一附属医院象湖分院，区域内医疗配套的加持，更好的为您和您家人的健康保驾护航。

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—楼盘优势—

地段优越

项目位于南昌朝阳新城正核，处于南昌 “一江两岸” 战略的重要版图上，是南昌CLD中芯生活区的发展引擎，尽享区域发展红利，周边金融、科创、生态等资源丰富。

交通便捷

近邻地铁4号线丁家洲站，直线距离约200米，可双站联动畅达全城。同时，朝阳大桥、生米大桥与沿江中大道快速路纵横交错，构建起便捷的交通网络，无论是日常通勤还是周末出行都十分高效。

配套完善

商业方面，绿滋肴不夜城、大悦城、万达广场、天虹购物中心等多个大型商圈环伺，距离均在1公里左右，可享受一站式消费体验。教育方面，松柏学校教育集团双校区近在咫尺，直线距离分别约500米和800米，且项目自带规划幼儿园与托儿所。医疗方面，距离南昌市人民医院朝阳院区约2公里，医疗配套有保障。

生态环境优美

朝阳Center公园、江滩公园等绿意萦绕，周边还有桃花河风光带，业主可享受鲜氧生活，轻松实现繁华与静谧的平衡。

低密宜居

项目容积率约为2.2，规划14栋11-17层洋房与小高层，楼间距宽敞，形成错落有致的居住组团，让每一户都能享受到充足的阳光和通风。

建筑与园林景观独特

建筑采用三面铝板全公建化立面，大面幕墙玻璃搭配落地 + 转角飘窗，金色挑檐点缀，高比例南向开窗，打造出现代宋式开窗美学地标。园林以《千里江山图》为蓝本，运用借景、框景手法，有假山、水系、瀑布等元素，还点缀着进口黑松、黑山石等珍贵景观，同时设有下沉庭院泛会所与地下会所双体系，再现盛宋时期的西园雅集。

归家仪式感强

主入口复刻宋徽宗南都宣德门形制，宽65米，采用铝板加蓝翡翠奢石等材质，彰显归家的尊崇仪式感。小区还设有多会所，包括恒温泳池、地下会所、下沉式泛会所等，为业主提供高端的社交空间。

户型设计合理

涵盖 5 大户型，面积在127㎡-216㎡左右，能满足不同家庭的居住需求。洋房以127㎡起步，套内层高约3.3米，居住空间宽敞舒适。

品牌与物业有保障

建发房产是实力雄厚的国企开发商，拥有丰富的房地产开发经验和卓越的品牌声誉。其旗下的建发物业具备丰富的管理经验和完善的服务体系，能为业主提供贴心、专业的服务。

—楼盘劣势—

购房门槛与成本偏高

该项目定位纯改善盘，户型127㎡起步，首批均价约19000 元 /㎡，总价对刚需群体极不友好。且周边国贸天琴湾等二手房单价仅1.1-1.2 万，二者差价悬殊，性价比在二手房的对比下大打折扣。同时项目物业费达 4.5 元 /㎡，再加上小区内恒温泳池、高端会所等配套的维护成本，后续居住成本也高于普通小区。此外，该楼盘还存在需先定存或验资才能看房的要求，进一步抬高了购房咨询的门槛。

外部环境与交通存在短板

项目南面紧邻烂尾的台湾健康产业城公寓楼，周边还分布着还建房，不仅影响业主的景观视野，也拉低了周边整体居住氛围。且朝阳新城普遍存在道路狭窄的问题，该项目周边也不例外，日常通行易发生拥堵，即便临近地铁4号线，自驾出行的便利性仍大打折扣。

教育配套竞争力较弱

项目周边的教育配套虽能满足基础需求，对应的大概率是松柏学校教育集团的校区，但该校在南昌全市范围内不算顶尖，和站小外国语、珠市外国语等优质学区相比差距明显。而且对比其它区域竞品如邦泰璟和对应的师大附中滨江校区，其学区资源也处于劣势，对于重视优质教育资源的改善型购房者吸引力不足。

产品与市场竞争压力大

在产品设计上，项目虽主打宋风特色，但周边江投锦瀚有江景优势，产投锦天江澜有着特色外立面曲线转角设计，这些竞品的差异化亮点更突出，而建发朝阳观云的产品风格在竞品对比中缺乏独特记忆点，显得竞争力不足。同时区域内还有建发漫云、华侨城等二手房可即买即住，又有多个新盘扎堆竞争，其夹在中间既无现房优势，又无独特核心卖点，市场突围难度较大。

交付周期长且存在不确定性

项目属于期房，预计 2027 年年终才交付，漫长的等待周期内，楼市行情、政策变化等不确定因素较多。对于急于入住的购房者来说，不仅需要额外承担等待期间的租房成本，还需承担期房可能存在的交付标准与宣传不符等潜在风险。

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户型图

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