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温州【万科璞拾云洲】
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“第四代住宅楼盘”火热，万科也是趁热打铁。这不，梧田老街边的万科·璞拾云洲也开启了对外亮相的“热身运动”。今天，咱们着重聊聊这个楼盘的“确定性”。☎☎售楼处电话：400-8787-098转接4444【售楼中心】
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璞拾云洲的第一个“确定性”，是它的公区配置。
之前房哥的文章曾经分析过，温州“第四代住宅”（官方称之为“高品质住宅”），与传统楼盘相比，有可能在两个环节形成“代际差距”。这其一，是低容积率和高得房率形成的“户型舒适度”，其二则是配套不占容积率指标带来的“大公区体验”。
关于第一点，在鹭湖的户型上已经得到充分体现。而第二点带来的设计变化，这回，万科璞拾云洲凭借大盘优势，终于有机会在公区配置环节“施展一下拳脚”。
因为商住容积率只有约2.0，且公区配套面积基本随你搞，所以璞拾云洲的公区配置，就没必要跑到地下室和车位“争夺地盘”，和“汽车尾气”做邻居。在地上，有肆意流淌的阳光和空气，有更为广阔的室外互动空间，何必“明珠投暗”呢？
关于璞拾云洲的公区，万科的想法，显然不只是满足各种功能需求那么简单。万科在这里有更大的野心，要让它承担起“一座城市的网红地标”作用。
从温州榕树中提炼“树冠元素”，然后抽象堆叠，一幅跨度长达约80米的“超级树冠”界面，就这样壕无道理、壕无人性地展现在你面前：
这个“超级树冠”，人在其外，它是超广角视觉展开的街景画卷；
人在其下，它是极具气势的“艺术风雨连廊”：
人在其上，它成了错落有致的瞰景大露台，淡烟清茶，笑看梧田老街的红尘繁华：
▲项目效果图过程稿示意，以最新设计和最终交付为准
人在建筑内部，它又是延伸与渗透无处不在的灰空间。
“超级树冠”界面的C位，是长约30米的大门头，搭配净空约8.5米的大堂外门吊顶。C位的画龙点睛处，约13米落差的建筑瀑布随阳光洒泻而下，灵动和亲和中还夹带着负氧离子。
这别具一格的瀑布，设计灵感源于新加坡樟宜机场：
这个“超级树冠”界面的组合里，还布置了一个类似“钟书阁”的网红图书馆。可以想象夜晚华灯初上，这街角处的一盏暖灯与一脉书香，是业主归家动线上的一抹独特风景，也是凸显小区独特气质的一种图腾。
说完审美再说功能。因为没有建筑指标的束缚，璞拾云洲规划了建筑面积高达约1440㎡的公区配置，各种功能自然一应俱全。
---1F规划了会客区、水吧、会议室、图书馆、咖啡厅、自习室等；
---2F规划了空中露台、健身房、瑜伽室等：
---3F规划了私宴厅、空中Sky Bar、棋牌室、茶室等：
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除了有网红潜质的公区配置之外，璞拾云洲的叠墅产品，或许更值得一说。
看到这里有人会问，现在市面上低容积率“准墅类”楼盘挺多，璞拾云洲的叠墅又有什么稀罕？
璞拾云洲叠墅的稀罕，就在于它加持了“高品质住宅”的设计标准。
我们都知道，市区现在1.0左右的低容积率“墅类”楼盘，受到的最大政策刚性约束，是不能损容，不能把容积率做到1.0以下。而合院排屋叠拼等“墅类”产品，在容积率>1.0的条件下，在楼间距和院子环节，很难拥有足够的舒适度。
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▲市区一在售项目院子进深示意。根据报批总平图制作，可能有误差，以实际为准。底图：天地图·温州
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▲市区一在售项目院子进深示意。根据报批总平图制作，可能有误差，以实际为准。底图：天地图·温州
市面上的纯合院排屋类楼盘尚且如此，早些年那些高容积率又做了高低配的楼盘，其叠墅排屋的间距，更是小的可怜。大部分南侧院子的面积，普遍只有30到40多㎡。
而璞拾云洲叠墅的楼间距，最小也有约13.88米，最大的有约16.08米，楼间距和建筑高度之比，全部大于1:1。
虽然我们不太赞同“第四代高品质住宅地块”为了销售溢价搞“高低配”，但不得不说，“高品质住宅”地块的相对低容积率，可以给叠墅的楼间距和院子设计，带来更为优越的资源倾斜。
由此，璞拾云洲叠墅就有了“南北双院”，楼上楼下皆有庭院（下叠南院、上叠北院），家家入户皆有独立归家动线。
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来看一下这个标配版的下叠边套建面约165方户型装修建议图（毛坯交付）：
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我们发现这个下叠与之前市区的类似产品之间，有明显的“代际差距”：
---约10.5米的面宽，即便是中间套，南侧也有足足70多方的院子（含阳台下空间），对于叠墅而言，这已经是相当奢侈的存在了。
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---得益于大面宽，北侧有足够的空间来安排竖向交通，建面约165方叠墅无论上叠下叠，家家都有户内电梯。
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这一点其实非常非常重要。你看这下叠，地下室约5米多高，地上还有两层，有了户内电梯，方便了许多。
---楼间距和面宽大了，地下室的安排也变得宽绰有余，下叠上叠都能分到。两个车位外加约5米多挑高的采光地下空间，户内电梯让楼上楼下地下室都无缝衔接，这一点，和市面上的合院产品基本没啥区别。
---更关键的是，这个建面约165方下叠的每个功能空间尺度，都很阔绰。
面宽约5米的厨房，做大岛台绰绰有余。
约6米面宽的一体客餐厅，270°内外视线渗透、光影流动。
如果1楼不做卧室改成开放式功能空间，那么南向近10米面宽整体向院子敞开，整个室内外的关系，将完全“打成一片”。
2楼主卧面宽超6米，外加双台盆四件套三分离主卫，南连宽景双阳台。另外两个次卧，一个面宽约5米，一个面宽约3.5米，舒适度都不错。
说了下叠，来简单看看上叠。
与市面上下叠相比，建面约165方上叠，除了前文说的“独立归家动线、北院花园空间”的优势之外，还有建面约110㎡的露台空间，与下叠花园尺度相当；地下室电梯入户，有地下室空间等。
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看到这里有些人会奇怪，建面约165方的户型，为啥会有上下两层合约21米的大面宽大尺度？这就不得不提璞拾云洲叠墅的“赠送面积”了。
对于容积率1.0左右的“准墅类”楼盘而言，室内偷面积意味着要挤占更多的室外空间，这就会使本就捉襟见肘的楼间距和院子尺度变得更局促，而楼间距和院子，恰恰是“准墅类”产品的核心竞争力所在。
因此，对于低容积率的“准墅类”楼盘，我们看到更多的是“主动损容”努力保持产品舒适度，而不是偷面积“买椟还珠”。
但是璞拾云洲的不一样之处，是它可以在高层区域尽量做足容积率，从而让叠墅区有更多的空间拉开楼间距，做大院子，施展拳脚。这个时候，“高品质住宅”的“偷面积”特殊优惠条件，正好派上了用场。
我们来计算一下这个建面约165下叠的实际得房率：
套内使用面积：152㎡（套内实得）+69㎡（挑空可利用面积）+地下室90㎡（带产权）≈311㎡
这样的室内利用面积，正是建面约165方拥有阔绰尺度的背后逻辑所在。
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自打去年丽水“拿地自建别墅风波”之后，政府对“准墅类”产品的审批尺度，可谓越收越严。根据最新的口径，据说连双拼都不能搞了，连“纯墅”“合院”这些词，官方也在“忌讳”。
在这样的环境下，对于市区的“第四代高品质住宅”地块来说，未来搞“高低配”的可能性，也在大幅降低。接下来即将挂牌出让的“高品质住宅地块”，据说已经开始“限低”了（不能搞低层建筑）。
So，璞拾云洲的“第四代高品质叠墅”，你说会不会成为“偷面积孤品”呢？
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