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丽水楼市 2025-12-16 07:26:00

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中奥地产这个名称仿佛是在近几年冒出来的，包括红星中奥广场，红星中奥九龙都会，虽然两个产品都比较普通。但是我告诉你，中奥地产的前身是筑城地产，你肯定有点印象。

没错！朝阳江上院就是他们开发的，在当时新中式理念楼盘还不盛行的年代，他们就尝了个鲜，且收获了较好的市场口碑。

但是对于具有涵盖商业地产的中奥滨江ONE项目，却显得施展空间不大，且整体显得平庸，论商业未展现太大的格局，这部分我们后续观察。但同时却降低了住宅的舒适度。但为什么说是将非改善做到了极限呢？

非改善≠ 户型面积小

整个项目的住宅面积确实是紧凑型户型为主，但改善型绝对不止是户型面积的问题，时下南昌在售楼盘当中以紧凑型为代表的改善楼盘也有不少，包括二手楼盘当中也存在，核定这一切的来自于整个产品的区位，楼栋人群密度，小区园林环境，整体规模，配备的设施，内部的装饰材质，物业等等来衡定一个小区是否为改善性。

楼盘整体居住质感偏低。

住宅体量不成规模，未来潜力受限。

整个小区分为住宅，公寓和商业。住宅部分容积率高，绿化率只有25%，整体装修交付（实在说不出精装两字）。小区户型面积段93三房两厅一卫和114的三房两厅两卫的户型，小户型中通连廊透风格局，北面的卧室都有从卫生间转入的错觉感，114面积整体通透性尚可，户型方面除了宽阳台未发现太多其他亮点。住宅在整个地块占比非常小，一共就两栋住宅楼，分别是1号楼两梯四户和2号楼三梯六户的高层。小区的面积再加上这么紧凑的户数，从指标上来看，小区未来将是人多地少侯梯久。

整个项目中住宅在体量上和绿化上都远低于正常小区。上图滨江垂直商业绝大多数只是后期基本对外散售的公寓楼和底商，反倒6#，7#公寓楼楼变成阻挡住宅视线的罪魁祸首，有一种彼此伤害的感觉。全幕墙面还存在光污染，住宅的北面同样被其它住宅挡的很彻底，未来东面很有可能被商务地块的高楼遮住，完全包裹在里面。就像是商业楼旁边单独竖了两栋住宅的小区，存在感很弱。且整体的公寓配置都容易造成整体人群很杂！对于居住的体验感是很不佳的，实际上整个项目是公寓商铺为主，住宅为铺的小区。

看现场的沙盘再配备滨江ONE的名字你很可能认为是江景房。进门对面的地块以为是沙盘中的绿化板块，从规划才能了解实际是一块老大的商务地块。所以指望看江的或许只能在那一丝夹缝中欣赏，或许后续东面商务地块的幕墙让你睁不开眼，所以还是低下你的额头。物业方面，IM盈石广场也是商业占比的项目，物业就是中奥管理，整体如何不用多说了。

有的人说价格很便宜，按限价执行。

其实不然，当所有东西都很平庸的时候，它其实很贵。

现场看过之后可以再敲定一点，很刚烈的非改善性产品。开发商按限价执行，不会动其他心思去做捆绑销售。但无论户型面积段是否真的刚需，从现在开始买房不要真当刚需盘无所谓的买。就像不要买老破小一样，有些楼盘配备了小户型刚需面积段，但整体做的很舒适，这才是选择方向。

刚需类需求的购房者更需要注重公共交通便利程度，例如地铁公交的通达效率。在这里地铁真的有一段不远不近的距离，1200多米，整体走起来还是比较费劲的。后期假设考虑置换的问题换位思考，在一个以公寓办公包围，住宅不成体系环境中，未来升值潜力和置换优势都可能受到影响。论物业，小区的规模决定物业没有太大的发挥价值，且和周边部分具有规模和住宅氛围的楼盘相比较更不具备优势。长此以往，差价就拉开了。