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一提到国博城，很多人第一反应就是就是：体量大、流通性不好，再就是靠近三环位置偏。但是它在位置偏、体量大的前提下，能做到连续三年成为武汉的销冠项目，连续13年累计卖出13767套房子，有什么魔力能卖这么多？

今天，从“备受诟病的流通性”和“霸榜的成交量”这两个方面出发，来带大家真正认识一下“国博城”。

KUZAOLOUPING

中介和购房者都担忧的流通性

对于流通性的担忧主要来源于两个方面：

超大体量以及板块内超量供应

国博板块位于整个四新新城板块之中，国博片原本定位属于行政办公中心。

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整个国博新城的范围在四新北路、连通港路、三环线、晴川大道的合围板块。

整体规划定位是集会展、科技、文化、商务、休闲、旅游、居住于一体的多功能复合型国际博览城。

整个国博新城起步于2004年。

2004年，武汉市拿出78.3亿的起步资金，宣布展览规模位居全国第三、华中第一的武汉国际博览中心项目正式开建，整个国博新城板块也正式启动。

2011年水景公园建成、2011年国际博览中心建成并投用、2013年国际会议中心建成。

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国博板块起步之初开了一个好头，随后顺势围绕博览中心推出国博新城的概念规划。

国博新城总规划建筑规模700万方，分为A、B、C、D、E五个区进行开发，其中住宅规划500万方，商业 + 办公200万方。

规划包含洲际酒店、假日酒店、汉厅、环球（文化）中心，还有超高层写字楼、商业地产开发、景观水系、生态居住区等业态。

但很遗憾，整个国博新城的规划截至到现在基本只有住宅落地，曾经的商办配套要么烂尾、要么调规...

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整个国博新城板块规划在2011年之前由武汉城投主导开发，在2011年之后结束了城投一家主导开发的局面，通过土地拆分引入多家房企开发。

2011年，B区整体卖给了广电地产，此地块也就是现在的“广电兰亭盛荟”和“金地兰亭世家”两个项目。

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2016年7月，广电地产被金地集团收购，广电兰亭盛荟剩下的B7、B4地块更名为“金地兰亭世家”。

2014年，A3地块卖给绿地，被开发为绿地国博财富中心项目。该项目总占地面积10.7万㎡，总建筑面积30万㎡。为超甲级写字楼、国际创意展馆、星级酒店、地铁口商业和会展智慧办公，已经投入使用。

绿地国博财富中心也是国博新城规划中为数不多真正落地的商办项目。

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2017-2018年，E地块被多家房企拿下开发为3个住宅项目：

P(2017)128号地块，即国博E4、E5地块，成交楼面价15606元/平，被开发为绿城金地凤起听澜项目；

P(2018)122号地块，即国博E6地块，成交楼面价9872.09元/平，被开发为招商江山风华项目；

P（2018）123号地块，即国博E7地块，成交楼面价9792.12元/平，被开发为电建洺悦江湾项目；

2022年开始，城投剩余的C\D区地块引入了融创合作开发，以城投为资方，融创为产品设计和营销的合作模式共同开发，也就是现在的“城投融创国博城”项目。

C区是国博城项目最先开发的地块，6个小地块均已推出且已全部交付。

D区包含6个地块，D9-D14地块也已经全部推出，现阶段主推D12地块，其它地块也已经全部交付。

D区共包含D9-D146个地块 ，其中D9、D10分别在2019、2020年推出，D14地块为只租不售型保障房，D13地块也全部推出尾盘在售（部分住宅被作为租赁用房）。

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目前整个国博城所有地块中，还有D12地块的尾盘在售，所剩房源已经不多。

在整个D地块中，还有D8部分有部分未开发，在未来可能会有零星住宅供应，以及国博C区以北，水系公园有4宗地块完成了商改住。

国博目前已经开发的地块，总体量是17375户，扩大到整个国博新城板块内，在500万方的占地面积内，有54564套新房和存量住房。

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整个国博板块5万户的体量，再加上还没有加进来的四新板块西区的规模，就是大家对于国博城新房流动性的担忧所在。

对比其它板块，国博板块确实整体流动性会更差，原因在于整个国博板块都是新房、次新房，对比比武昌、江岸、江汉这些新老住宅夹杂的老城区板块，国博板块的同类型房源数量更多，在二手市场竞争确实更激烈。

所以在国博板块买房，选对地块，是未来在板块内二手市场更有竞争力的一环，比如地铁更近选国博新城泊雅居，学区更好先D11\D12...

影响国博城流动性的另一个原因：产业

产业落地少，且未形成集群效应

在整个四新城规划之初，国博板块的定位是行政办公中心，但是国博板块曾经规划的落地较少。

商改住的项目有：国博水系公园地块（原规划为商服）、中关村动漫城的商办地块、方岛A3地块（原规划星级酒店+写字楼）、城投四新之光商业地块也已经启动分宗、卓越大江商办地块商改住。

烂尾的项目有：恒大珺睿、新昕广场。

落地的产业有：中核时代广场 （包含2栋写字楼+酒店）、中国中铁大桥局集团总部、武汉国博华美达广场酒店（5星级酒店）、湖北国展中心双塔（包含2栋约200米的超高层甲级写字楼）、绿地财富中心、国博中心等。

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本身落地的商办配套从数量上来说不算少，但都未形成成体系、成规模的产业聚集，每次一提到大四新板块，要么想到的是房子多，要么想到的就是是不是又有车展了...

非政治、教育中心

汉口是市府所在地、武昌是省府所在地、经开和光谷有新区政策倾斜、就连硚口青山都有历史产业积淀的老本可以吃一吃。

教育资源层面，大汉口、大武昌、大光谷区内都有多所高校聚积，大专院校、985\211院校都有，对应的会形成围绕高校发展的产业集群，但汉阳整个区内就只有一所高校：武汉船舶职业技术学院，并且还在今年宣布要搬出汉阳，迁往蔡甸。

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产业发展无特色，政治、教育资源匮乏，还有大量的规划配套未落地，这就造成了整个大汉阳板块价值的弱势，也让四新沦为了“睡城”。

产业没优势的情况下，在房地产层面让房子本身没有过多的溢价，对比武昌汉口，汉阳板块是武汉三环内最具性价比的板块，也正是因为性价比，让汉阳拥有连续三年全武汉销量排名第一的项目。

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为什么会有如此“霸榜的成交量”？

2022年国博城全年销量1372套

2023年国博城全年销量1522套

2024年国博城全年销量1227套

其中2024年有部分数据属于集中备案，略微有点水分，但连续三年成为武汉销冠项目，且连续三年销量破千，在武汉这个有天量项目供应的市场也是非常亮眼的成绩。

能卖这么好，在枯燥君的视角里最主要的原因有两点：“全维度的配套”和“结合配套之下的极致性价比”。

全维度的配套

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源于整个四新板块是从一张白纸进行的规划，未涉及大量的拆迁，也没有原有高架和建筑物的限制，这个四新板块得以有很完整的规划，包括路网设计，地铁规划，功能规划等。

这是四新和汉口老城区的卫星地图对比，两张图对比一下，城市界面和路网规划，四新板块横平竖直，汉正街杂乱如麻：

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▍路网

区内三条南北向主干道：江城大道、国博大道、晴川大道；东西向三条主干道：四新南路、四新大道、四新北路。

六条主干道再配合区内各支路，整个国博板块的自驾便利性可能是整个武汉三环内最舒服的板块。

▍地铁

轨道交通方面，区域内有4条地铁线路，其中6、16号线已通车，11号线四期规划中，12号线建设中，预计2025年3月前开通。这也是武汉市为数不多四地铁交汇的板块。

▍医疗

国博板块内和板块辐射范围内有4家三甲医院：武汉市中医医院，武汉亚心总医院、泰康同济（武汉）、武汉儿童医院西院区教育。

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▍教育

伴随着新区规划，西大街小学国博校区+晴川英才初级中学的学区组合，逐步站稳了汉阳区二梯队学区的位置，学校成绩也还在逐年上升。

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另外区内还有武汉三中和在建的国博高中，若能考上，则能满足家门口上名校高中的需求，这是很多家长和学生梦寐以求的事情。

▍商业

国博城12期西面为集中商业；国博城D12地东南角是汉阳首家山姆会员旗舰店（已开业）；再就是永旺梦乐城、万达广场、金茂览秀城（在建）、杉杉奥特莱斯（25年9月开业），开车能快速到达。

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