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一、项目概况

位置：金茂越秀未来府位于郑州市经开区南三环和五大街交汇处，三环内经开主城区。

定位：央企（金茂）与国企（越秀）共同开发的刚需+改善全龄段社区，原计划打造绿金科技住宅，后因市场下行，仅大户型配备恒温恒湿系统。

规划：项目总占地面积约155亩，容积率2.99，分三期开发，规划24栋18-27层高层，总户数2492户。

产品：89-168平，其中89平三居，满足刚需客户需求。146-168平大户型，主打四面宽朝南、LDKG一体化设计，提升居住舒适度。毛坯交付，一期已于2024年12月交付，二期预计2025年9月交付，三期预计2026年6月交付。

去化：从2021年拿地至今4年，路边社消息，去化约60%。曾热销，后因市场下行，去化缓慢。

二、核心优势

品牌实力

中国金茂作为世界500强企业，越秀地产为千亿国企，二者联合开发，在资金、土地资源及产品品质方面具备相对坚实保障。金茂服务在物业百强中排名第17位，交付后物业服务水平，优于区域多数小区。

地段与交通

三环内稀缺位置，地铁12号线梁湖站距离项目700米。周边南三环、东三环、机场高速等主干道交织，形成高效交通网，15分钟左右可达东站片区。

配套成熟度

周边商业配套逐步完善，乐尚天地、盛华里、丹尼斯航海天地，满足居民日常购物及休闲娱乐需求。1公里内有郑州市第七人民医院（三甲），为居民健康提供有力保障。签约经开区实验小学与经开外国语中学五中校区（曾短暂作为经开外国语北校区，也即外国语核心分校，2024年6月后调整为经开外国语学校八一校区，非核心分校）。

科技系统加持

146平以上精装户型，配备金茂绿金科技（毛细管网温控、24小时新风、地源热泵），有年维护费，实际效果需验证（参考北龙湖金茂项目，曾曝新风系统问题）。

三、市场表现

价格：从开盘毛坯1.7万/平、精装2.3万/平，降至2023年特价房1.4万/平（顶底层）。

反馈：推盘节奏较慢，同期保利、华润项目，早已售罄。下行周期，对于地产公司员工来说，项目去化快，可能要失业。只能没想到，能卖这么久。

四、潜在问题

噪音与污染

南侧紧邻南三环高架，部分楼栋受噪音和粉尘干扰严重，实测噪音超60分贝。周边还聚集着东风日产、黄金叶烟厂、中铁装备等工厂，不仅可能带来噪音、粉尘污染，部分业主还反馈存在气味污染问题。

交付品质疑虑

金茂在郑州的北龙湖金茂府、如意府均涉维权（减配、漏水、新风系统故障）。未来府一期部分楼栋交付后，出现墙体空鼓、门窗密封性不足等问题，虽已进行整改，但仍对业主信任度造成一定影响，也引发了市场对后续交付质量的担忧。

区域界面

周边存在较多老旧建筑和工厂，城市界面较为杂乱，与项目打造高品质社区的定位存在一定差距，在一定程度上影响居住体验与房产价值提升。

五、竞争格局

直接竞品

万祥紫庐：与项目一墙之隔，周边配套共享，得房率更高，价格更低，带装修。不过地块狭小、装修标准一般、开发商为鹤壁小房企（首入郑州）。

周边老旧二手房：价格相对较低，但在房屋品质、小区环境、物业服务等方面与金茂越秀未来府差距较大，对追求居住品质的客户吸引力不足。

周边次新房：例如华润、保利，同为国央企，产品也较新，价格存在捡漏机会。

间接竞品

滨河新城次新房：环境更好，价格更低，不过商业不足，通勤便利度不如未来府。

核心壁垒

国央企+位置。双央企国企品牌，中国金茂与越秀地产联合开发，提供了强大的资金保障与良好的信誉背书，极大降低了购房风险，这是吸引购房者的重要因素。双地铁、签约学校以及逐步完善的商业、医疗配套等，为居民提供了便捷的生活条件，构成项目的竞争壁垒。

六、前景研判

短期：交付业主口碑对项目的去化速度有直接关系。某种意义上讲，交付就是兑现或者说管理客户的预期。若重复北龙湖项目高调宣传，交付维权的老路，则去化受影响，价格继续下探。

长期：郑东新区外溢需求、央企品质加持、周边厂房搬迁、周边城市界面更新，二手房保值属性大概率超过周边大多数竞品。

七、适合购买的客户类型

地缘改善客群：经开区老业主换房（如远大理想城住户），注重社区品质与户型升级。

主城功能刚需：地铁和快速路网的配置，有利于平衡年轻家庭工作与生活的时间分配，且项目户型涵盖刚需，89平户型可作为年轻家庭的上车选择。

保守型资产保值者：依赖央企品牌+成熟区位抗跌属性，对冲远郊盘风险。

品牌忠诚度高客户：中国金茂和越秀地产的双品牌影响力，为产品品质和后续服务提供了可靠保障，能满足这类客户对品牌的信赖与追求。

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