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看郑轨观樾华庭逆人性社区布局下的采光硬伤，作为金水主城仅31亩的迷你地块，观樾华庭以2.49容积率、35.01%绿地率，以及19.53%的建筑密度，准备打造包含洋房高层小高层在内的，6栋高低配混搭迷你型改善社区，但倒三角的地块形状，也最终导致了观樾华庭的反常规楼栋布局，观樾华庭的6栋楼分成了3排3列，南侧第一排是三栋总高26的高层，中间第二排，是一栋总高23的高层，和一栋东西单元分别总高7和11层的洋房，最北侧又硬塞了一栋15层总高的小高

也就是说只有31亩地的观樾华庭不仅硬塞了6栋楼，还包含了洋房、小高和高层在内的全产品布局，而且最关键的是，观樾华庭的楼栋高度，呈现南高北低的逆人性布局，社区整体又向东南斜了45度倾角，而楼间距也仅有30米，高层洋房混居却无合理布局，7层洋房的楼王反而被前排26层压制视野，所谓改善仅仅停留在数据上，如此反常规逆人性的楼栋布局，采光几乎全军覆没，而这样的居住硬伤之下，越秀竟对其进行改善定位，我是抓破头皮也难想象。

其次，晓强再跟大家唠唠郑轨观樾华庭的社区品质和产品力解析，作为金水主城TOD的地铁上盖，观樾华庭以高得房率+主城红利为核心卖点，却在社区品质上依然呈现数据亮眼、细节失衡的双面性，得房率方面，观樾华庭以共计5万余方的住宅总建面，通过1578平装配式奖励+9028平的立体阳台全赠送，以及4899平的可封闭半算阳台等面积，最终实现了超百综合得房率。

在层高与尺度上，观樾华庭也实现了高层3米，洋房3米15的改善临界线，并且也做到了实际套均181平的337套纯粹大户型设计；在社区内部配套方面，观樾华庭更是有着1995平的地下商业，和2202平的公服设施，涵盖了76平卫生服务站，69平便利店，263平物业用房，和101平社区综合服务中心，104平养老设施，以及1468平的文化活动场站。

走进小区以后，观樾华庭还有818平的首层架空，和400平左右的下沉式庭院，也就是观樾华庭一定会有会所而且不会小，再加上7325平的绿地总面积中的，2093平的集中绿地和400平的全龄活动场地，以上这一切都足以说明，从数据上看观樾华庭的社区品质确实亮眼。

但如果你仔细研究他的绿地分布和活动空间，以及配套用房位置的话，就会发现对于改善型社区，还是非常局促的，再加上6号楼下面的公厕，和虽然非机动车位配比能达到户均1.8，但观樾华庭的机动车位配比却只有可怜1:1.05，这些数据要是放在三环外的刚需社区，确实已经足够，但在金水二环注定价格不会低的观樾华庭身上，就必须要重新去考量。

最后晓强带大家解码他的位置优势和户型短板，以及适合客群，作为金水主城二环的TOD项目，位置上是真的无可挑剔，观樾华庭实现了真正的无短板生活圈，堪称地缘改善的终极执念，除了地铁上盖下楼即地铁以外，还有金水快速路加持，可以略微降低主城区的自驾通勤压力，还有步行可达二七广场、火车站，以及大卫城和人民公园、金水河的完整配套，再加上附近大量的三甲医院，和大概率可以背上的七中优小双书包，观樾华庭也就注定会成为学区改善+地缘情怀的双重载体，尤其对于附近工作的事业单位家庭，几乎可以算是完美选择，毕竟在金水二环，同时拥有双地铁+双优学区+成熟配套的新盘，现在和将来都注定会是稀世珍品。

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