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1 城阳街道的特殊性

判断一个新楼盘价值的点主要分为三方面，地段对应配套、楼盘土地参数、开发商水平。而小北曲地块被疯抢的关键点在于地块小、周围新盘竞争少，地块小户数少，那新楼盘入市后竞争少的话，开发商压力自然不大、盈利轻松，但买房人受益点并不完全是这样。

曾经在2021年初，胡Sir标记过一张图，描述了8个街道的情况。虽有夸张之嫌，但大体符合城阳各街道情况。东岸的其他城区都是越往南房价越高，而城阳的夏庄、流亭房价却总是高开低走，相反北面的城阳街道超过2万的改善新房却频现不断。个中原因，主要是城阳区是青岛非常特殊的一个区，城阳街道的人口占了全区1/3以上，局属中小学几乎占了整个城阳（不含高新区）的70%，核心商业集中也集中于此，而整个城阳街道的面积却不大（从东到西20分钟，从南到北20分钟，都是8公里范围内）。

城阳街道内的购买力相对不低，也体现在二手房成交价和租房市场：万科玫瑰里别墅、汇豪观邸叠拼的二手房成交价不低于东李的万科红郡；家佳源商圈的正阳府租房价格在4000元/136㎡、3000~3800元/105㎡，城阳南部和白云山的品牌次新房出租价格也多在3000元/120㎡，这个租金在市北、李沧都超过了房租中位数。

这些数据和城阳街道的配套、人口聚焦性关联甚大，形成独特的一个现象。

2 城阳街道内部差距不大，理性看待开发商的新房定价

城阳街道的核心优势独树一帜，但同街道内部这纵横8公里范围的新房价格，却出现最高房价2万5，最低不到1万元每平，事实上地段对应的配套差距真的很大吗？

目前整个城阳而言，基础教育方面进步确实不小，高考高分人数在今年也有在全市亮相。虽然城阳各街道之间的教育资源仍然是分化不均、饱受诟病，但城阳街道内的局属学校之间差距并不是特别大。就提2个指标，局属学校布局情况以及中考升学率。

除传统实验二小、一小外，城阳街道内部新建商品房附近都有对应的局属学校，像近年来白云山的荟城路小学、国科学校、实验中学东校区、育才小学等，百埠庄、东郭庄的国城路小学，南部的礼德小学、实验三小等，局属学校布局均衡。

因为城阳街道内大多数小学都是局属学校，初中划片大范围也都是局属，普高升学率差距也不大：2023年实验中学普高升学率85%~95%，实验二中75%，新建学校也在65%~70%，而实验中学划片也足够大，竞争并不激烈。

除了教育条件外，其他配套如商场、医院、地铁等方面更不是城阳人所考虑的。就拿商场而言，离得近反倒是拥挤嘈杂，不如有几个像样的社区底商和菜市场；医院这个配套最好有一个舒服的距离，况且城阳的医疗水平还得看城区唯一一家三甲的中医院后期的进展。如果不行，该去市南、崂山就医还得去，当然医院使用频率也不高，主要是保养护理为主；

地铁更不用多聊了，城阳街道工作的大部分买房人对地铁的关注度并不高，内部通勤公交或者私家车解决，崂山工作的客群一条青银高速20多分钟解决了，市北、市南工作的朋友大多不会选择城阳街道来置业。

因此，城阳街道内部的配套并不像市北、李沧一样分化较大，也不像崂山、西海岸新区一样有无看海、观景的差距。开发商定价只是简简单单考虑了操盘的难度来定价，比如楼盘体量大小、多久能卖完、周围有无竞争对手，其他方面的定价依据最多考虑到了地块参数和户型以及不利因素等方面。

就拿天一仁和的云玺雅颂这种项目看，本身地段优势不能说极佳。项目西侧靠医院，楼盘最小面积140平，定价据说在2万456，周围二手房万豪风景1万67，而云玺雅颂参考了和达棠颂的价格。但和达棠颂依照了博观一品的价格，而博观一品又是一个特殊的小盘，况且和达棠颂赶的时机不错、产品设计高端进而库存已去化过半，可云玺雅颂又能如此幸运吗？

即使有众多客源内定，还是要用分销去库存，而且买入者主要看重的大面积产品和周围地缘习惯，不要多去追求预期和后劲了，重点放在居住舒适上。

再举个现成的案例，城阳街道南部的三个楼盘，一个是昆仑樾，一个是龙湖春江天越，另外一个是北岸绿茵城。昆仑樾得天时，春江天越得所谓的“利好消息”，最主要得体量小的优势，而北岸绿茵城得其地段的新房供需关系，但供需关系在一定程度上有限量，什么叫限量？

本来北岸绿茵城可以在半年内吃掉200组成交客户，主要是周围魅力新城、碧玺园小高层等2万45以上的二手房换房业主和地缘性桃林厂房拆迁业主，但这部分购买力较高的买房人数量有限的情况下，又杀出了一个云玺雅颂，那北岸绿茵城后续的高价热销的速度就要降下来了。

那银丰的小北曲地块定价又要在2万456的情况下，长期支撑度高吗？选个简单的角度考虑，崂山的玖玺城项目，算是地段性豪宅，地段＞开发能力，还是开发能力＞地段，到底谁超越了谁，又是谁依托谁？其他方面，自然就不必多展开了。

如果您是城阳街道当地人，局限于周围1公里内换房，那以上这些高价盘可以考虑入手，否则不建议。当然，预算很多的话，可以多买套那也没问题。

3 找准自己的定位，选址置业

上面也提到了城阳2万56的新房主要客群是谁，如果您在以上范围内，那就可以考虑别的居住方式了。假如一套160平的房子，单价2万5，总结就合到400万了，如果您还不是本地体制内工作者、地缘性客群或者在城阳开公司建厂，就不如往李沧、西海岸走走了，特别是李沧的东李，今年房价就很实惠了，这个预算完全可以入手一套140平的10层精装小高层了（李沧叫洋房）。住在东李的话，去往崂山石老人、麦岛等前海一线都在20多分钟的车程，还能依山傍水，享受更高一级的消费和城市居住体验， 岂不是更好。

或者您就是在城阳建厂开公司，既然考虑五六百万的房子，就不如打开思路选个城阳的大叠拼别墅了，白云山可以考虑进去。整个城阳街道内部，有新房的板块，白云山到凤山、驼船山这一带的城市界面、生态风景还是比较优越的，周围二手房龄比较新、业主更为年轻化。

当然如果您预算没这么高，就是200~300万，也可以关注下接下来新上项目，像青特和北岸的滨湖观澜，虽然地块靠东、楼座并非洋房，但产品设计更为新颖、时尚，后续文章也会持续关注。

当然，刚需的话在城阳还是很幸福的，100多万入手天一仁和珑樾一品、国誉府等项目，追求新的城市界面可以关注和达和园等项目，最近性价比很高。城阳街道对刚需客群很是友好，而且最近几年城阳区几乎没有持续停工进而烂尾的项目。

总体而言，城阳街道的配套分化并不大，但房价却从万元线到2万56每平（不含叠拼）都有。这其中很多新房定价时考虑的并非长期价值，而是操盘难易度，因此买房人更应有个适合自己的理性选择。

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