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吴中太湖新城有两个金融街的楼盘,一个金融街融悦湾,一个金融街融悦时光。
金融街融悦湾以其得天独厚的地段,和吴中太湖新城新一代规划的要求,大面积的落地窗加上深色铝板,营造出来的高级感,使其得以成为吴中太湖新城的标杆性的小区。
所以目前金融街融悦湾的二手房挂牌价也挂得特别贵,特别是沿湖的一期,挂牌价达到5万元/平米。里边有多少水分,我们在此先不讨论,总之成交量并不高,说明市场对其价格接受度很有限。
而金融街融悦时光的反馈就差了许多,据苏州“寒山闻钟”上的业主投诉可知,不论是物业服务还是小区的公区都令人不太满意。
所以金融街赶在2023年结束之前,拿到了吴中太湖新城的99号地块,回归吴中太湖新城,不一定能有多好的口碑,顶多是毁誉参半,从零开始。
这宗地块的位置,在大家东望的西边,用一个形容词来形容,就是“荒凉”。
众所周知,目前吴中太湖新城配套比较丰富的板块是湾东那片,距离永旺、姑苏二十四集都近,购物消费休闲都比较近;湾中板块配套弱了许多,但还有苏州湾中心广场,可以勉强对付一下。
但是湾西这边,到目前为止,什么都没有。
当然,我们相信,中建、中信泰富已经在这里拔地而起,卖的房子都相当昂贵,后期湾西肯定需要搞些商业综合体之类的配套设施,满足居民的基本需求。
但是那是将来的事情了,到底能做成什么样,都是未知数。
在这样的基础上,金融街选择这个时间,和这个地段回归太湖新城,显然“天时地利”都不太靠谱。
那么专攻“人和”,把产品搞搞好,行不行呢?
上礼拜五,金融街的规划公示。
拿地之后不到半个月就把规划挂出来了,充分说明金融街对于太湖新城的渴望有多深。
这样一来,我们就能仔细看看金融街的产品,能不能帮它占一个“人和”的优势。
首先看鸟瞰图。
金融街太湖新城99号地块的容积率其实蛮低的。
和它扎堆的几个楼盘,中建太泽之星御湖、中信泰富久阅花园容积率都是1.8-2.0,大家东望的容积率是1.5-2.1。
而金融街太湖新城99号地块容积率是1.4-1.6。
理论上来说,1.4-1.6的容积率,应该能设计出非常不错的小区景观和内部动线。
然而金融街交出了这么一张鸟瞰图,实在让人难以接受。
估计有很多媒体会无脑开吹,说“哎呀,难得的低密小区,王炸!”之类的。
在我看来,这不就是想钱想疯了吗?
仗着自己容积率低,恨不得把能利用上的土地全部盖上低楼层,拼命卖上高价,最终交出来的答卷,大家看看像什么?
是不是特别像老新村啊?
也是这么密密麻麻地把房子紧紧地排列起来,中间也没多少空地,小区景观就随便给你弄点绿地绿树,然后让各家媒体吹一吹,说这个是什么园那个是什么园,忽悠得购房者晕头转向。
明明手里捏着一副好牌,却打成这个样子,实在让人没眼看。
这里我放一下木渎某高端楼盘的小区设计,给大家做个对比。
虽然我之前也吐槽过这个楼盘的楼幢外立面设计好土,但是人家这小区的合围式景观,其中大范围的水景,对金融街99号地块来说,可以说是碾压式的秒杀,根本不可同日而语。
看看平面图,看得更清楚,真就没留多少空地。
这里特别标出来的几块地也让人好笑,两块集中绿地,一块551平米、一块430平米;两块体育活动用地,一块220平米、一块370平米。
一股子小家子气迎面而来。
整体小区设计,我们就吐槽到这里,结论就是:档次比较低,完全不匹配低密小区的名号。
小区内楼幢的高度比较低,其中:
1#、10#、19#、20#、21#、22#、23#都是10层;
2#、5#、7#、15#均为7层;
8#、9#、12#、13#、16#、17#、18#都是8层。
非常可惜,如果把10层的房子多加个几层,干脆做到16-17层,依然是小高层的范畴,把剩下的楼幢都做成6层的多层洋房,这样同样的建筑面积,能够空出来更多的小区的公共区域,整个小区的档次一下子就提升上去了。
不过我们看看“寒山闻钟”上,关于融悦时光的投诉,不负责任地猜一下——大概是金融街不善于运营公共区域,所以干脆就做少点,省得后期麻烦?
目前金融街太湖新城99号地块放出来两个户型,挺让人大跌眼镜的。
上面的一层4户,一梯两户3房户型是所有的10层楼幢,和2号楼、5号楼两栋7层楼幢的户型。
不仅是3房户型伪横厅而且是一梯两户,这个配置出现在现在的吴中太湖新城,说实话非常令人惊愕与意外。
因为目前吴中太湖新城在中建的不断推动之下,已经彻底进入“大面积、高总价”的阶段,推出的大部分户型产品面积之大,在苏州都少见。
金融街反其道而行之,在低密的土地上推出这样低配的户型,怎么看都看不懂它接下来打算怎么卖。
而下面的一层4户,同样是一梯两户,户型升级到4房,提供给8层的楼幢使用。
上下两张平面图摆一起,我们发现,4房户型比3房户型升级得很不明显,虽然平面图上没有比例尺,但是大概能估得出来,面积应该大不了多少。
户型产品的设计非常平庸,相比现在吴中太湖新城几家楼盘的产品,可以说是相形见绌。
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