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今年南京楼市的信心，有一半是奥体建设支撑起来的！

河西中丹荔云府四开四捷的余温还未散去，刚刚南部新城首个四代宅丹锦园又传来重磅消息：项目近日首开，推出1号楼63套房源，取得了热销8成的好成绩！而且部分没选到心仪楼层的买房人，已经在催着项目加推了！

现场实拍图

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对于这样的结果，我是意外又不意外的：

意外在于，尽管下半年市场压力剧增，一面是买房人浓厚的观望情绪，另一面是海量新盘入市带来的竞争红海，但丹锦园首开依旧不受大环境影响， 一炮而红，走出独立行情。

不意外在于，只要之前去过丹锦园售楼处现场，就知道这个项目到底有多火了——亮相2个多月接近4000组到访， 沙盘区、洽谈区、样板间几乎每时每刻都被买房人“占领”着。

现场实拍图

不过，相较于丹锦园现象级热销本身，更值得我们关注的理应是它背后的底层逻辑——市场深度调整期，丹锦园凭什么杀出重围？从丹荔云府到丹锦园，奥体建设的“红盘效应”是偶然吗？

弄清楚这些，不仅会为行业发展带来新思考，对买房人而言，也将提供一套完整的买房方法论。

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01

当下买房核心关注抗跌性

丹锦园手握“三条金线”，价值脉络清晰

当下南京买房，首要应该关注什么？

是产品力，还是成熟配套？这些答案放在三五年前，其实都成立。但如今低密化、中心化的供地趋势，加上四代宅的风靡，这些反倒成了市场上很多新盘的共性优势，单拿出来很难成为买房的决定性条件。

有人说是确定性和安全感，很接近了，但不够直击核心。无论是交付的确定性，还是品质的确定性，或是生活的确定性，它们最终都共同指向一个更高级别的买房追求——清晰可见的价值抗跌能力。

尤其是主城改善客户，动辄大几百万花下去，想要的绝不仅仅是一个住得舒适的房子，更得是一个扛得住时间磨砺、市场检验的坚挺资产。

丹锦园正是这样一个存在。它的手中，牢牢握着3条“价值金线”！

★金线一：奥体建设的溢价力

丹锦园由奥体建设和 南部新城会展公司 ，双国企联手打造。

其中奥体建设深耕南京24载，累计 开发建筑总面积超400万㎡，从最早的植物园系，到如今大放异彩的“丹”系，兑现力和品质力已经形成广泛口碑。

二手房价就是最好的反映——奥体建设开发的项目，普遍比周边小区要高5000-10000元/㎡。而这种基于长期品牌信任、产品信任的保值溢价能力，是经过时间检验、具有相当稳定性的。

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★金线二：南部新城的“安全垫”

主城核心的地理区位、高能级的城市规划以及强大的兑现能力，赋予了南部新城更坚实的价值下限。

二手房价就是最好证明——在河西南频繁破“3”的背景下，南部新城近期成交基本稳定在“4万”大关以上。

更重要的是，丹锦园所处的南部新城东核，一方面在持续兑现，一方面还有一定留白地保持想象空间。换句话说，这里的“安全垫”还在不断加厚。

教育人文：南外南部新城校区、国际路东教育配套（规划）、南京博物院新馆（筹）

繁华商业：金陵万象城（预计2026年开业）、国际路社区中心（在建）

高端产业：中江建筑智慧产业园、云尚华菁中心（在建）

便捷交通：5号线已经通车，10号线二期预计今年底通车，另外还有13号线规划中

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信息来源于：南京南部新城等微信公众号。本文章对项目周边幼儿园、中小学校、大学等教育资源的介绍，旨在协助提供相关信息，并不视为对学区安排作出承诺。教育资源的名称、办学性质、办学规模、学位设置、开学（班）时间、招生条件、收费标准及招生区域等信息，应以政府教育主管部门及办学方颁布的政策规定为准。以上配套仅为告知相关信息，具体业态、开业时间等由经营者自主决定。

★金线三：南部新城的房价成长逻辑

如果说上述两点更多是护住丹锦园的价值下限，那么第三点则是拉高丹锦园价值上限的关键，这也是一条逻辑清晰、但很容易被忽略的暗线。

我们大量翻找了南部新城的二手房成交历史发现，在板块的“价值安全垫”基础上，各个项目的二手房价格，又按照板块的时间发展和产品力迭代路径，呈现正相关的上涨趋势。

1.0时代以华著兰庭为代表，彼时南部新城正式进入大规模开发阶段，目前华著兰庭南区二手房成交价在4万/㎡上下；

图源：好好选房

2.0时代以伟星誉璟府为代表， 是南部新城迈向高端改善的阶段，项目今年交付后已经迅速完成3套成交，价格分别为4.3万/㎡、4.5万/㎡、4.6万/㎡；

图源：小红书

而3.0时代就是以丹锦园为代表的四代宅新产品。 并且作为南部新城首个四代宅，这意味着往前丹锦园和其他项目存在着明显的代际差，往后丹锦园将带领南部新城步入更好的产品时代。

基于以上逻辑，可预见的，丹锦园基本已经提前预定南部新城未来新的价值标杆。

效果图

所以丹锦园为什么能未开先火、首开爆火？

南部新城的稳定性将主城改善目光拢聚，而丹锦园在价值上的强确定性让这批人心甘情愿地用真金白银投票。

当然空说无意义，我们一起深入看看丹锦园的产品，你会有更直接的感受。

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02

大爆款、超稀缺！

全面迭代的建面约119㎡神户型！

南部新城什么户型最抢手？

不是180㎡，也不是140㎡，而是120㎡左右的。无论是过去几年的新房市场，还是各个项目的二手房成交， 我们会发现南部新城120㎡及以下的户型，都是卖得最快、成交最猛烈的。

这背后来自市场供需的巨大不平衡——全南京的改善几乎都想够一够南部新城，120㎡左右的面积段不仅总价更温和，而且刚好是一个舒适改善的尺度，但实际上这两年南部新城产品不断做大，120㎡左右户型凤毛麟角。

所以，当丹锦园公布“建面约119㎡起”的产品面积段时，就已经注定要成为被争抢的对象。

但这还没完，更重要的是，针对这个爆款户型，丹锦园还做了进一步的思考和升级！

第一，超高使用率，媲美传统140㎡户型！

传统住宅，即便是容积率更低的洋房产品，得房率也基本只有80-85%，而丹锦园作为四代宅产品，实际使用率迎来巨大提升，建面约119㎡户型达到了94-97%。

这大概什么概念呢？几乎可以媲美传统140㎡户型。

无论是空间感、收纳能力，还是实际居住体验，都完全吊打板块现有同面积段产品。

首先是两梯两户设计，相当于每户都有独立电梯厅，私密性更好。

临时样板间实拍，仅供参考，具体以合同约定和实际交付为准

其次空间尺度很惊人， 约6米大横厅+LDKB一体化设计+约0.45超大窗墙比， 形成一个通透敞亮、整体约33㎡的超大公区； 约7.4㎡的深U型厨房， 容纳2个人同时操作也绰绰有余。

临时样板间实拍

传统逻辑下，公区宽敞，卧室势必要委屈。但丹锦园建面约119㎡户型，没有一间卧室成为“牺牲品”。

主卧约20㎡超奢阔套房，配备 大尺度独立明卫 ，还能轻松摆下女主人的 L型衣帽间 ；

传统120-130㎡三房户型，北向次卧通常只有7-8㎡，根本满足不了“一张标准床+床头柜+衣柜”的完整居住功能，但丹锦园建面约119户型，北向次卧做到了10㎡以上， 平等地给到每一个家庭成员舒适居住、改善生活的权利。

临时样板间实拍

第二，超10㎡大露台，重构改善生活新体验！

作为板块首个四代宅，丹锦园的空中露台是一大亮点。

但它做到的不局限于“有”，而是做到了“优”，放在全南京也很能打。

尺度上， 进深约3米、面积超10㎡的大露台， 与主卧或阳台相连，既可做为室外的晾晒区，也可打造成空中花园，亦能摆一张摇椅用作休憩，让居家生活平添更多可能。

临时样板间实拍

十分细节的是，丹锦园还在露台预留了水电接口， 提前考虑到了未来业主生活中的潜在需求。

临时样板间实拍

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第三，超高装配和审 美细节，品质全面提升！

空间感和功能性提升了，居住品质上丹锦园自然更不会落下。这也是奥体建设的一贯理念——他追求审美和品质，但不会盲目地极尽奢华和用材，而是更贴合客户需求本身，做产品配置和细节的迭代优化。

这样的好处是，居住品质显著提升，又给客户维持住了温和的上车门槛。

比如 配备六恒科技系统 ，小面积改善依旧可以享受生活品质平权；

又比如高标准的精装选材， 入户铸铝装甲门，厨房配置博世三件套、杜拉维特、汉斯格雅（或同等档次品牌），全三玻两腔系统窗+光伏电动内置遮阳 （南向） ；

临时样板间实拍

还有一些细节处理， 客餐厅900*1800mm大砖无缝通铺至厨房、 岩板背景墙做热弯处理、 全屋无主灯设计等等，丹锦园通过主动地“多做一步”，让生活质感在无形中提升。

临时样板间实拍

目前在南部新城，120㎡左右的产品不仅抢手，而且受益于供需，价格也更稳定。

而丹锦园建面约119㎡户型的出现， 相当于是带来一个“Pro Max”版本，不仅配置全面提升，而且“加量不加价”，总价500多万，甚至对比最新的二手房成交还有明显的价格倒挂！

像这样一个产品，很显然是有一定偶发性的，过去南部新城没有，未来也很难再有。

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03

实景示范区期待值拉满！

丹锦园，至少还有4大加分项！

很多人可能还没注意到一个“可怕”的细节——丹锦园这次首开热销8成，是在实景示范区还尚未公开的情况下完成的。

这意味着什么？

除了惊叹奥体建设的强大口碑和出色产品设计，更重要的是这还意味着，丹锦园的产品上限和未来价值仍未结束，它还预埋了好几个加分项！

①封面级门庭

南京现在七八十米的门庭，就已经算顶级配置了，丹锦园直接带来约150米 煊阔门仪，光门楼主体就有约54米，打造南部新城首个百米超级城市界面。

对内是业主生活的转场， 专属落客区搭配华盖设计，实现无雨通达的私属归家体验；对外是南部新城的风景线，据说还用到了 明代非遗掐丝珐琅技艺 ，未来会是艺术品级的呈现。

效果图

②灯塔级立面

作为板块首个采用 “ 首层石材+玻璃+仿石铝板、陶板+金属格栅 ” 的项目，丹锦园不仅做到高颜值和高辨识度，而且还不惜用材和工艺带来更好的居住体验。

比如 东西南北四方位全三玻两腔系统窗， 静音隔热；又比如使用 导弧落地窗 ，呈现超大窗墙比与宽幅视野。住得越久，越能感知奥体建设这种极致追求的可贵。

效果图

③名园级园林

园林景观上，据了解邀请到的是千万级豪宅 天琴华樟同一景观设计团队。

以“海上第一名园”张园为灵感， 通过立体高差与水瀑的有机结合， 打破平面局限，营造约 1000㎡花镜水庭、 下沉庭院、樾下漫步、繁花私园等立体景观节点，实现“人-自然-生活”的无界交融。

效果图

④超配级会所

虽说会所现在是高端改善标配，但丹锦园依旧在规模和功能性上做了突破。

项目打造约 1800㎡洄游式双会所系统，包含 三大架空层（涵盖 童梦成长区、水影会客厅、社交聚会区三大主题 ）与 下沉式独立会所 （涵盖 茶室、健身房、瑜伽室、观景台、藏品廊等功能 ） 。

效果图丨会所具体的功能、布局及运营方式及内容，交付后可能会做调整，最终以交付后的实际运营方案为准

而且项目毗邻南部新城 全民健身中心，一内一外，功能互补，为业主构筑一站式多元生活场。

最重要的是，我之所以敢说未来这些都是加分项，根本还是在于奥体建设有目共睹的兑现能力，更何况这次还有 南部新城会展公司，双国企护航，压根不用担心。

写在最后：

这两年市场调整期， 我们一直在提醒买房人要注意一些“捡漏机会”——即当下价格和未来价值形成错配的产品，买入门槛低，但未来价值趋势清晰。

一般这类机会主要集中在核心板块的优质次新房，新房 很少见，丹锦园的出现，算是创造了一个例外！

论产品， 建面约119㎡四代宅户型，不仅面积段最抢手，而且使用率、产品力都力压过去同面积产品；

论价格， 建面约119㎡户型总价500多万，加上首开还有一些优惠，价格相比同板块同面积二手房甚至还有明显倒挂；

论潜力， 南部新城托住下限，奥体建设品牌和产品力拉高上限，待开放的示范区也留足了期待和惊喜，丹锦园毫无疑问会成为南部新城下一个价值标杆。

说到这份上，我想该懂的已经懂了。而且按照丹锦园首开去化的速度，以及奥体建设一贯的推盘节奏， 留给买房人的窗口期其实很短。

这不刚刚丹锦园就又放出消 息： 建面约129㎡户型即将加推，超舒适改善三房，尺度媲美传统150㎡户型！

毫无疑问，又一个爆款出现了。 还是那句话， 感兴趣的抓紧吧，珍惜这个高性价比买房的时代，珍惜这个得之不易的稀缺机会。

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